Kann ich mit Mängelanzeige Mieterhöhung widersprechen?

5 Antworten

Da ich inzwischen einige Mängel in der Wohnung habe,

Eine Deiner Pflichten als Mieter ist es, Mängel unmittelbar beim Vermieter anzuzeigen, damit dieser seiner Pflicht gem. §535 BGB nachkommen kann. Sofern er von Deiner Mängelliste nichts weiß, muss er doch davon ausgehen, dass alles in Ordnung ist.

Wenn das Mieterhöhungsverlangen ordentlich gestellt wurde, hast Du im Grunde drei Möglichkeiten.

  1. Zustimmung - aber das willst Du nicht
  2. Vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen
  3. Widersprechen - jedoch nicht aufgrund von Mängeln, sondern weil Deiner Ansicht nach der zu Grunde liegende qualifizierte Mietspiegel, falsch angewandt wurde und deswegen zuviel verlangt wird oder weil die stattdessen beigefügte Liste mit Vergleichswohnungen entweder den Vergleich nicht erlaubt oder Du nach Vergleich zu der Ansicht gekommen bist, dass die Wohnungen nicht wirklich zu vergleichen sind oder aber mit falschen Angaben getrickst werden sollte. (Auf die dritte Möglichkeit, nämlich Gutachten, will ich gar nicht eingehen, weil sie in der Praxis kaum vorkommt.)

Du kannst jedoch nicht widersprechen, weil die Wohnung Deiner Meinung nach mangelhaft ist.

Aber:

Wenn Du der Meinung bist, dass jetzt der richtige Zeitpunkt ist, um den Vermieter auf Mängel aufmerksam zu machen und wenn Du dabei signalisierst, dass Du anschließend einer Erhöhung zustimmen wirst, wird der Vermieter das bestimmt positiv aufnehmen. Es müssen nur echte Mängel sein.

Der Vermieter weiß jetzt, was zu tun ist und hat im Grunde schon vorab die heiß ersehnte Zustimmung zur Mieterhöhung.

Woher ich das weiß:eigene Erfahrung

Nein. Die Mängel sind kein Grund, der Mieterhöhung zu widersprechen, bzw. dem Mieterhöhungsverlangen nicht zuzustimmen. Beides muss getrennt betrachtet werden. Ob die Mieterhöhung gerechtfertigt ist, musst du entscheiden, ohne dabei die Mängel anzuschauen.

Allerdings hast du das Recht zu Mietminderung, wenn deine Wohnqualität durch die Mängel ausreichend beeinträchtigt ist. Und diese Mietminderung kann dann selbstverständlich auch auf die neu beschlossene Miete angewendet werden, bis das Problem behoben wurde.

Ich gehe davon aus, dass du dem Vermieter bereits alle Mängel mitgeteilt hast.

Nein, eine Mieterhöhung nach § 558 BGB (Mietspiegel, Vergleichsmieten) berücksichtigt keine etwaigen Mängel innerhalb der Wohnung, sondern bezieht sich auf allgemeine Ausstattungsmerkmale der Wohnung, bzw. die Lage.

Seit wann hast Du denn Kenntnis von den Mängeln der Wohnung und warum hast Du diese nicht an den Vermieter gemeldet (Dazu bist du gesetzlich verpflichtet)?

Sollte der Vermieter nach Mängelmeldung und Fristsetzung die Mängel nicht beseitigen, kannst du durch Ersatzvornahme Abhilfe schaffen und gegen die Miete aufrechnen.

Mängel in der Mietwohnung berechtigen nicht zum Widerspruch gegen das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters.

Solltest du im MEV formelle Fehler und unzureichenden Gründe finden, dann kannst du widersprechen oder schweigen, was noch besser wäre, weil der Vermieter dann erst viel später erkennt, was er falsch gemacht hat.

Nein, aber Du kannst darauf verweisen, dass es an der Grundlage der Vergleichbarkeit mangelt und deshalb das Ansinnen auf höhere Mietzahlung zurückweisen bzw. keine Zustimmung erteilen.

Maßgebliche Grundlage ist die Vergleichbarkeit der Wohnung des Mieters mit anderen Wohnungen, für die in der Gemeinde eine höhere Miete bereits bezahlt wird. Ist die Wohnung des Mieters mit einem Mangel behaftet, ist diese mit einer Wohnung, die mangelfrei ist, nicht unmittelbar zu vergleichen. Es fehlt die Vergleichbarkeit.

Woher ich das weiß:Berufserfahrung

Das stimmt nicht ganz: Handelt es sich um einfach zu behebende Mängel, dann spielt die Vergleichbarkeit in solchen Fällen keine Rolle, denn diese ist dann trotzdem gegeben.

Als Mieter muss man dann die Mängelbeseitigung durchsetzen oder damit leben.

Anders ist es bei erheblichen Mängeln, die der Vermieter nicht beheben lässt, z.B. ein baulicher Mangel, eine mangelhafte Wärmedämmung usw., weil ihm eine Instandsetzung zu teuer ist - dann fehlt es in solchen Fällen an der erforderlichen Vergleichbarkeit. Aber es kann eine Ausnahme zu geben: Wenn der Vermieter eigene oder andere Wohnungen im gleichen Haus als Vergleichswohnungen für die Mieterhöhung angeben könnte, diese also den gleichen Mangel hätten, dort eine höhere Miete gezahlt würde, dann wäre eine Vergleichbarkeit wieder gegeben. In solchen Fällen, wenn ein erheblicher Mangel vorliegt, bleibt die Mietminderung bzw. die Durchsetzung einer (eventuell dauerhaften) Mietminderung (bis zur Beseitigung) mit Feststellungsklage über Anwalt, oder ggf. die Durchsetzung der Mangelbeseitigung - auch mit Anwalt.

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