Kann eine Hausverwaltung per E-Mail fristlos aus wichtigem Grund kündigen?

AusMeinemAlltag  10.08.2021, 10:11

Seid ihr Eigentümer von Eigentumswohnungen und nun hat euch die Hausverwaltung gekündigt oder wie ist das zu verstehen ?

Norwaydream 
Beitragsersteller
 10.08.2021, 10:14

Ja genau, per EMail

8 Antworten

Sofern im Verwaltervertrag nichts anderweitiges geregelt ist, reicht es m.E. aus, dass der Verwalter ggü. allen Eigentümern die Kündigung ausspricht. Es reicht hier dann auch die Textform (=Email) aus.

Siehe, die oftmals gängigen Floskeln in den AGB's. Wo eine schriftliche Kündigung explizit gefordert wird.

Allerdings kann sich der Verwalter der WEG ggü. schadenersatzpflichtig machen, wenn kein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung vorliegt.

Davon unabhängig ist er dann immer noch Eurer Verwalter, sofern er nicht auch zugleich vom Amt des Verwalters zurückgetreten ist. Denn Verwaltervertrag und Bestellung sind voneinander unabhängig.

Daher ist es für Euch in der Regel auch besser, wenn es keinen Vertrag mehr gibt, da er dann keinen Anspruch mehr auf die zusätzlichen Verwaltervergütungen gem. Verwaltervertrag hat - lediglich auf die mtl. pauschale Verwaltervergütung (die in der Regel mit dem Bestellungsbeschluss auch beschlossen wurde).

Woher ich das weiß:Berufserfahrung
Norwaydream 
Beitragsersteller
 10.08.2021, 11:02

Kanndt du mir dazu einen Link oder ähnliches senden, was ich den anderen zeigen kann? Super Antwort, vielen Dank

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Das ergibt sich aus §623 BGB. Die fristlose Kündigung ist nach §626 BGB möglich.

Man muss immer unterscheiden zwischen der Bestellung eines Verwalters durch die Gemeinschaft und dem Verwaltervertrag andererseits. Das ist nicht das Selbe. Das Amt kann der Verwalter jederzeit niederlegen, dazu braucht es noch nicht mal einen wichtigen Grund. Den Vertrag hingegen hat er eventuell noch zu erfüllen.

Es war bisher ein Problem, dass ein Verwalter trotz Amtsniederlegung (oder Abberufung) noch sein Honorar aus dem Vertrag beanspruchen konnte. Deshalb wurde mit der kürzlich beschlossenen WEG Reform in §26 Abs. 3 WEG geregelt, dass ein Vertrag automatisch spätestens 6 Monate nach Abberufung (gilt auch für Amtsniederlegung) endet.

chriskmuc  10.08.2021, 19:09

Ich will dem "Community-Experte" für Recht nicht widersprechen.

Aber der §623 BGB bezieht sich konkret auf abhängige Arbeitsverhältnisse. Der § 626 BGB ebenso. Die gängige Rechtsprechung beim WEG-Recht besagt, dass zur Abberufung und somit zur Kündigung eines Verwalters ein Zeitraum von bis zu ZWEI Monaten NICHT zu beanstanden ist. Aus diesem Grund, aber auch, da ein Verwaltervertrag ein Vertrag nach BGB § 675 Entgeltliche Geschäftsbesorgung ist, andere Formalien gelten. In diesem § und den darin verwiesenen wird auf die Notwendigkeit der Schriftform NICHT hingewiesen.

Siehe unten - siehe aber auch: https://www.kostenlose-urteile.de/LG-Frankfurt-am-Main_2-13-S-8719_WEG-Verwalter-kann-jederzeit-Amt-ohne-Vorliegen-besonderer-Voraussetzungen-niederlegen.news29584.htm

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Wenn Ihr Verwalter nicht mehr will, kann er sein Amt niederlegen

meistens ist es ja so, dass ich die Wohnungseigentümer trenne wollen, weil sie mit ihm nicht mehr zufrieden sind. Doch auch der umgekehrte Fall ist denkbar: Ihr Verwalter ist amtsmüde und möchte sein Amt nicht mehr ausüben. Dann fragen Sie sich: Geht das eigentlich ohne Weiteres? Kann er die Verwaltung Ihrer Eigentümergemeinschaft einfach so aus den Händen geben? Mit dieser Frage hat sich das Landgericht Frankfurt/Main befasst und entschieden: Ja, das kann er - und zwar ohne besondere Voraussetzungen (LG Frankfurt/Main, Beschluss v. 31.08.2020, Az. 2-13 S 87/19).

Verwalter erklärte "Rücktritt" gegenüber einem Eigentümer

Im entschiedenen Fall hatte ein Wohnungseigentümer den Verwalter seiner Eigentümergemeinschaft auf Einberufung der Eigentümerversammlung verklagt. Auf dieser Eigentümerversammlung sollte der Verwalter abberufen werden.

Nach Erhebung der Klage erklärte der Verwalter gegenüber dem klagenden Eigentümer den "sofortigen Rücktritt aus der Verwalterstellung ". Das Gericht hatte nun zu klären, ob die Amtsstellung des Verwalters damit beendet war

Amtsniederlegung ist auch Kündigung des Verwaltervertrages.

Das Gericht entschied: Der Verwalter hatte seine Amtsstellung wirksam beendet. Ein Verwalter kann sein Amt nämlich jederzeit niederlegen, ohne dass es dafür einer besonderen Voraussetzung bedarf. Die Niederlegung des Verwalteramts beendet nach Auffassung des Gerichts nicht nur die Amtsstellung, sondern ist auch als Kündigung des Verwaltervertrags zu verstehen.

Die Erklärung der Niederlegung gegenüber dem Wohnungseigentümer sah das Gericht als ausreichend an. Die Erklärung muss nicht gegenüber der Eigentümerversammlung erfolgen.

Fazit: Jetzt wissen Sie, dass Ihr Verwalter sein Amt jederzeit niederlegen kann. Allerdings darf die Niederlegung nicht zur Unzeit erfolgen. Entsteht Ihrer Gemeinschaft nämlich durch die vorzeitige Beendigung der Verwalterstellung ein Schaden, weil niemand die Geschäfte weiter führt, macht sich der Verwalter schadenersatzpflichtig. Außerdem muss er nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetz darauf achten, wem gegenüber er seine Amtsniederlegung erklärt. Gibt es einen Verwaltungsbeirat oder einen durch Beschluss zur Vertretung ermächtigten Eigentümer sind diese vertretungsberechtigt (§ 9b Absatz 2 WEG). Dann muss der Verwalter seine Amtsniederlegung gegenüber dem Beiratsvorsitzenden bzw. dem vertretungsberechtigten Eigentümer erklären. Gibt es weder einen Verwaltungsbeirat noch einen zur Vertretung berechtigten Eigentümer, erfolgt die Vertretung durch alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich. In diesem Fall muss die Erklärung über die Amtsniederlegung an alle Wohnungseigentümer übermittelt werden, damit sie wirksam ist.

Renick  10.08.2021, 20:32
@chriskmuc

Vorab der Hinweis, dass du etwas zurückhaltend sein solltest mit den Zitaten aus anderen Webseiten. Es gab schon so manchmal Abmahnungen, wenn das Zitat zu umfangreich ist oder die Quellenangabe fehlt.

Dass der Verwalter jederzeit das Amt niederlegen kann, sagte ich ja in meiner Antwort. Aber dass damit dann auch die Kündigung des Vertrags zu verstehen ist, ist nicht richtig. Meistens wird der Vertrag gleichzeitig gekündigt, ja schon, aber es besteht kein direkter Zusammenhang. Das steht nirgends, auch nicht in dem von dir genannten Urteil.

Ob eine fristlose Kündigung möglich ist, steht und fällt mit den Gründen dafür. Das geht nur aus wirklich wichtigen Gründen. Ob diese hier gegeben sind, ist nicht Bestandteil der Frage. Eventuell macht sich der Verwalter schadenersatzpflichtig, wenn er keine wichtigen Gründe hat.

chriskmuc  11.08.2021, 16:07
@Renick

@Renick: Danke für den Hinweis. Aber auf die eigentliche Frage bist Du nicht eingegangen, ob auch für einen Dienstleistungsvertrag BGB §675 die Kündigung der Schriftform Bedarf?

Renick  11.08.2021, 18:58
@chriskmuc

Darauf bin ich in meiner Antwort schon eingegangen, aber dazu bist du anderer Meinung. Es handelt sich um ein Dienstverhältnis im Sinne der §§611 ff. BGB. Ein Arbeitsverhältnis ist nur eine Spezialform des Dienstvertrags, bei dem man dann eben nur einen einzigen Auftraggeber hat. Das ist der einzige Unterschied. Ein Dienstvertrag ist es aber so oder so. Siehe dazu §611a BGB für den Spezialfall Arbeitsvertrag.

chriskmuc  11.08.2021, 20:43
@Renick

Eben nicht - §611a BGB kann für einen Verwaltervertrag NICHT gelten, da ein Verwalter NICHT weisungsgebunden sein darf/kann. Daher ist es eben auch nicht möglich, dass ein Miteigentümer im Rahmen eines Minijobs als Verwalter für die WEG angestellt ist. Denn, hier wäre er weisungsgebunden und dies ist nicht vereinbar mit der Tätigkeit eines Verwalters.

Renick  11.08.2021, 21:37
@chriskmuc
§611a BGB kann für einen Verwaltervertrag NICHT gelten, da ein Verwalter NICHT weisungsgebunden sein darf/kann

Ja natürlich richtig. Ich habe auch nicht gesagt, dass es ein Arbeitsverhältnis wäre. Ich wollte nur verdeutlichen, dass es in §§611 ff BGB nicht allein um weisungsgebundene Arbeitsverhältnisse geht, sondern und Dienstverhältnisse allgemein. Und ein solches liegt eben bei einem Verwalter vor. Du hattest oben gesagt, das dieser Abschnitt §§611 ff BGB nur für Arbeitsverhältnisse gelten würde, und das stimmt nicht.

Meine ehrliche Einschätzung ist, dass du nur bei einem Rechtsanwalt, am besten einen der auf dieses Feld spezialisiert ist, eine glaubhafte Antwort bekommen wirst.

Daher schlage ich vor, dass alle Eigentümer Geld zusammenlegen, um bei einem Rechtsanwalt den Fall beurteilen zu lassen, also das die Rechtsanwaltskosten geteilt werden.

Die eigentliche Frage ist jedoch, ob das überhaupt etwas bringt.

Die Hausverwaltung wird einfach sagen, ups da haben wir einen Fehler gemacht, wir werden die Kündigung in kürze fristgerecht auf dem Postweg, also per Brief, nachreichen.

Ich bezweifle, dass ihr durch den Formfehler der Hausverwaltung die Kündigung ganz verhindern könnt, höchstens ein paar Wochen aufschieben, wenns hoch kommt.

Nein, elektronische Willenserklärungen sind grundsätzlich rechtlich unwirksam

siehe auch hier

Kündigung eines Mietvertrages per E-Mail, Fax oder SMS? (mietrecht.org)

Ausgangspunkt ist die Regelung des § 568 Abs.1 BGB Danach bedarf die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses der Schriftform. Welche Anforderungen erfüllt sein müssen, damit die Schriftform eingehalten ist, regelt § 126 BGB. Danach muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet werden.

Norwaydream 
Beitragsersteller
 10.08.2021, 10:19

Im Gesetz §26 WEG steht nur, dass die Kündigung alles zugegangen sein muss, jedoch nicht in welcher Form. daher benötigen wir diese Info.

holgerholger  10.08.2021, 10:26
@Norwaydream

In §26 WEG stehen die Vorgaben zur Bestellung und Abberufung eines Verwalters. Über die Kündigung durch diesen habe ich darin nichts gelesen.

Da kommt es wohl auf den Vertragstext an.

Norwaydream 
Beitragsersteller
 10.08.2021, 10:20

Hier geht es nicht um einen Mietvertrag.

GutenTag2003  10.08.2021, 10:22
@Norwaydream

Was ist denn vertraglich geregelt ?

Gibt es keine Regelung, dass elektronische Willenserklärungen gelten, müssen Kündigungen handschriftlich unterschrieben sein.

Eine Wohnungskündigung bedarf der Schriftform(Papier mit Unterschrift) Textform(Mail, Fax, WhatsApp) ist nicht ausreichend.

Eine Kündigung seitens der Hausverwaltung, Eigentümers ist nur in sehr wenigen Fällen möglich, eine Fristlose sogar noch eingeschränkter

Fristlose Kündigung Gründe sind z.b. 2Mieten im Rückstand, Handgreiflichkeiten gegenüber dem Eigentümer, Stöhrung der Hausgemeinschaft mit vorheriger Abmahnung.

Norwaydream 
Beitragsersteller
 10.08.2021, 10:22

Leider hat Ihre Antwort nichts mit meiner Situation zu tun.