Jahresabrechnung WEG Hausverwalter Fristsetzung, wenn Parteien sich uneinig?
Hallo. Wir haben folgendes Problem. Wir bewohnen eine Eigentumswohnung in einem Zweifamilienhaus, d.h. es gibt noch eine weitere Partei bei uns im Haus die eine Eigentumswohnung bewohnen.
Unser Anwesen wird per WEG per Hausverwalter verwaltet. Dies soll auch weiterhin so laufen, da wir uns in einigen Sachen was Geld usw angeht nicht immer ganz einig sind mit den anderen...
Per Teilungserklärung gibt es keine Frist, auch im Vertrag mit dem Hausverwalter haben wir dummerweise keine Frist gesetzt, bis wann dieser die Jahresabrechnung für das Vorjahr erstellt haben muss. Es gibt auch gesetzlich keine Fristen, die der Verwalter einhalten muss. Nach einem Gerichtsurteil haben Verwalter 6 Monate Zeit eine Abrechnung zu erstellen.
Es ärgert mich jedoch sehr, dass sich der Verwalter sooo lang Zeit lässt mit dem Erstellen. Sind doch nur zwei Parteien und viele Rechnungen gibt es da auch nicht. Ich möchte aber natürlich manches gern beim Finanzamt angeben, wie zB. Schornsteinfeger oder sowas.... was natürlich nur geht wenn sie mir vorliegen. Sprich konnte immernoch nicht meine Steuer einreichen.
Beide Parteien haben mehrfach in den vergangenen Monaten um die Abrechnung gebeten. Er reagiert jedoch nicht.
Nun zur eigentlichen Frage. Die andere Partei möchte dem Verwalter für das kommende Jahr keine (kürzere) Frist setzen, in der er uns die Abrechnung zu übergeben hat... wir jedoch wollen diese natürlich so zeitnah wie möglich, um die Steuer erstellen zu können, bekommen einiges an Geld zurück und daher wollen wir diese zügig erstellen. Aus welchem Grund die andere Partei keine Frist setzen will ist uns unbekannt.
Können wir dem Verwalter nun alleine eine Frist setzen? Obwohl die anderen ja eigentlich was das Haus usw angeht genauso viel Stimmrecht haben? Oder kann der Verwalter sagen, nein nur wenn beide sich einig sind und gemeinsam eine Frist setzen wollen?
Sry dass die Frage nun so lang geworden ist, wollte nur jede mögliche Rückfrage ausschließen.
Vvielen Dank schonmal für eure Hilfe.
4 Antworten
.... das verstehe ich nicht. Was hat denn ein Finanzamt mit der Abrechnung am Hut?
Die Kosten und Lasten für 2018 kommen doch erst in 2019 und gehören somit auch in die Steuer für 2019!
Unser Stromlieferant verschickt aktuell die Rechnungen für 2017/2018, wie soll ich denn da vorher abrechnen können?
.... die Kosten der WEG für 2017 haben aber in der Steuer für 2017 nichts verloren!
.... und wieso nicht zurückgreifen?
Ich kenne jedenfalls keinen Eigentümer, der vor einem Kauf nicht in die Abrechnungen und in den WiPlan und in das Beschlussbuch schaut.
@schleudermaxe : Komisch, die Finanzämter sehen das anders. Ich zitiere "Kosten, z.B. für Handwerkerleistungen, sind in dem Jahr steuerlich geltend zu machen, in dem die Leistung erbracht wurde, die Rechnungsstellung und der Geldfluss erfolgte." Zitat Ende
.... und, wann erfolgt Dein Geldfluss?
Mit/nach der Genehmigung der Abrechnung, denn vorher bezahlst Du ja nur Vorauszahlungen!
Genau wie unten schon geschrieben wurde... Handwerkschaftliche Leistungen u.a. Schornsteinfeger. Heizungswartung usw aus 2017 kann man ansetzen. Da uns die Kosten nicht bekannt sind, da diese ja nun variieren (auch der Schornsteinfeger nimmt nicht jedes Jahr das Gleiche, Preise steigen) können wir uns nichts aus den Rippen leiern und benötigen die aktuellen Kosten aus 2017 die wir dann dem Finanzamt mitteilen. Verständlich oder etwa nicht?
Der Geldfluss erfolgt wenn die ihre Rechnung stellen durch den Hausverwalter entsprechend der für uns dies ja nunmal ausführt also 2017 Rechnung = Geldfluss 2017.
.... nein, denn in die Steuer für 2017 kommen die Kosten und Lasten aus 2016, denn diese werden meist in 2017 mit Beschluss festgesetzt.
Ich wußte bisher nicht, das es noch keine Hausgeldabrechnung für 2016 gibt!
.... das ist Dein Denkfehler!
2016 haben wir da noch nicht gewohnt daher keine Kosten die man absetzen kann
.... ich denke, Du suchst die Kosten und Lasten, die in 2017 genehmigt wurden, für Deine Steuererklärung 2017?
Ja genau. Ich will jetzt in 2018 die Steuererklärung für 2017 machen... es liegen mir aber ja nunmal leider nicht die Sachen vor die ich brauche :-/
Ich weiß nunmal nicht wie teuer der Schornsteinfeger war. Oder was die Wartung der Heizung gekostet hat...
.... endlich begriffen? Und wenn Du in 2017 nichts bezahlt hast (aus 2016), kann da natürlich auch nichts von Dir eigenstellt werden.
Dann würde ich jetzt gern von dir wissen wo das rechtlich so festgehalten ist und steht, dass man für die Steuererklärung 2017 Sachen aus 2016 angeben darf? Das Finanzamt will doch Leistungen, ich wiederhole mich... Handwerker, Schornsteinfeger etc. nicht von 2016 in der Steuererklärung von 2017 sehen.... sondern die Rechnungen 2017 für die erbrachte Leistungen in 2017 auch in der Steuererklärung für 2017 oder gibt es da etwa extra Regelungen die ich bislang in den Gesetzen nicht gefunden habe. Ich gebe doch in der Steuererklärung für 2017 auch keine Fahrtkosten o.ä. aus 2016 an (die gehören doch in die Steuererklärung für 2016) ... Jetzt ist 2018 und ich will für letztes Jahr 2017 die Steuererklärung machen...2016 hat da nix mit zu tun. Es geht auch nicht um geplante Ausgaben sondern um die tatsächlichen Ausgaben für Handwerker etc. Mir ist neu dass ich beim Finanzamt angeben kann... ich plane für Jahr XY die Ausgaben, zahlt mir die mal zurück?
Musst du mir mal darlegen wer das so absegnet...
.... was soll ich Dir denn noch alles darlegen, wenn Du nicht zuhören kannst?
Du hast Doch gar keine solche Kosten in 2017 bezahlt, was willst Du denn da ansetzen?
Liest du nicht meine Beträge oder wie? Natürlich haben wir sämtliche Handwerker usw letztes Jahr 2017 bezahlt. Die wollen wir jetzt bei der Steuer für 2017 angeben! Wie man das macht. Anscheinend machst du das anders.
..... was denn jetzt? Die WEG hat bezahlt, nicht der Eigentümer. Lesen kann ich noch! Keine Rechnung gibt es auf Deinen Namen ausgestellt!
So ein Hausverwalter hat 150 Objekte und daher 150 Versammlungen., Die kann er nicht alle im Januar machen. Daher verteilen sich die Versammlungen und damit die Abrechnungen eben auf die erste 3-4 Monates des Jahres.
Klat kann man seinem Verwalter eine lustige Frist nennen. Nur durchsetzen wird man die nicht. Daher sucht euch erst mal ein Verwalter der da macht... bevor euere euch den Sch.. hinschmeisst.
Vor allem in kleinen WEG will das eh keinermachen.
Macht es doch selber, bei einer 2 WEG braucht man keine externen Verwalter
In der Steuer kann man die Hausgeldvorauszahlungen ansetzen.
Warum denn immer gleich so agressiv? Man kann sich doch auf einem anständigen Niveau unterhalten bzw Fragen stellen und Antworten ohne Kraftausdrücke erwarten oder etwa nicht?
Was ist denn daran aggressiv?? Heideidei bullu bullu butterkuchen, ihr hab ja einen bösen bösen Verwalter. Ich geh und sag es dessen Mutti das er wieder lieb ist.
Wenn das dir weiterhilft :-)
Aber selber den Verwalter unberechtigte Fristen setzen wollen :-(
Da wollt ihr nicht mal freundliche Fragen
Du siehst das Problem trotz meiner aggresiven Sprache nicht. Ihr müsst froh sein das ihr überhaupt einen Verwalter findet. Der euch die Abrechnungen macht und dann noch ne Versammlung für geschätzte 600 Euro im jahr
... ich gebe auch auf, hat keinen Zweck. Hat wohl auch ein Auto und somit immer Vorfahrt und kann noch nicht begreifen.
Richtig, es gibt keine gesetzliche Grundlage, aber mit Bezug auf das WEG und eine "ordnungsgemäße Verwaltung" ist diese so rechtzeitig vorzulegen, dass den bzw. einem Eigentümer kein Nachteil entsteht. Unterlässt der Verwalter dies, so kann er sogar schadensersatzpflichtig gemacht werden. Das muss man natürlich vorher ankündigen. Generell ist das späteste Datum der 31.12. des Folgejahres.
Die Jahresabrechnung ist mit Voraussetzung für einen ordentlichen Wirtschaftsplan. Dort wiederum sind über z.B. Instandhaltungen/Reparaturen auch Entscheidungen zu treffen, die ggfs. für den Erhalt des Gebäudes zu spät kämen. Alternativ gibt es dann einen Konflikt, aus welchem "Topf" etwas gezahlt wird oder ob z.B. die Rücklagenbildung (-zufuhr) erhöht werden muss.
Noch ein Thema als Detail ist die Meldung von Handwerkerrechnungen beim Finanzamt (Siehe Bundesministerium für Finanzen und/oder GZ IV C 4 - S 2296-b/07/003 vom 10.01.2014 folgende).
Zudem: gem. §24 (2) Weg ist eine ETV einzuberufen, wenn mehr als 1/4 der Eigentümer dies mit Grund fordern. Einen Grund hast Du ja. Alternativ siehe weiter unten. Zu dieser ETV ist die Abrechnung vorzulegen bzw. so rechtzeitig zu versenden, dass eine Prüfung VOR Versand der Einladung erfolgen kann. Kommt ein Eigentümer nicht zur ETV, so muss er in der Vollmacht auch zu TOP "Jahresabrechnung" in der Vollmacht eine Aussage treffen können.
Aber insgesamt schwieriges Pflaster, wenn man nichts im Verwaltervertrag definiert hat.
Eine Frist zu setzen, die < 4 Monate ist, ist aber auch unrealistisch, da zumeist bei den Nebenkosten Abrechnungen z.B. von Energieversorgern auch nicht vorher da sind.
Eine Beschlussfassung über eine Frist wäre nichtig.
Natürlich kannst du als Eigentümer Fristen setzen, wie es dir gefällt. Diese sind jedoch wirkungslos, weil du damit in die Organisation des Verwalters eingreifst, die weder in deine Entscheidungskompetenz, noch in die der Wohnungseigentümergemeinschaft fällt.
Vielleicht gibt es ja sachliche Gründe, weshalb die Abrechnung noch nicht vorliegt. Da wäre ein Gespräch mit dem Verwalter sicherlich hilfreicher. Lediglich wenn der Verwalter wiederholt die Abrechnung verspätet erstellt, ohne hierfür sachliche Gründe zu benennen, gibt es die Möglichkeit der Abberufung.
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Um mit einer Mähr mal aufzuräumen:
Die Jahresabrechnung 2017 ist für die Einkommensteuererklärung 2017 irrelevant!
Die Ausgaben der WEG sind nicht deine Ausgaben, sonder die des teilrechtsfähigen Verbandes. Sofern man also keine Bilanz zu erstellen hat, gilt im Einkommensteuerrecht das Zu- und Abflussprinzip. Wenn die Jahresabrechnung 2017 beschlossen wird, dann wird hier lediglich die Differenz zwischen Wirtschaftsplan und tatsächlichen Kosten (die sog. Abrechnungsspitze) beschlossen. Nur diese ist zu bezahlen! Und diese Kosten fallen erst in 2018 an, weil die Beschlussfassung auch erst im Jahr 2018 erfolgt. Somit handelt es sich um Kosten die in die Einkommensteuererklärung 2018 gehören.
Ganz nebenbei bemerkt hat der Bundesgerichtshof schon längst entschieden, dass die Abgabe einer Steuererklärung ebenso wie die Erstellung einer event. Betriebskostenabrechnung für den Mieter keine Relevanz für die Erstellung der Jahresabrechnung für die WEG hat.
Ich kann mich nicht daran erinnern dass ich geschrieben habe, dass ich die Abrechnung für 2018 haben will oder? Vllt oben nochmal nachlesen? Das steht ich will die Abrechnung für das Vorjahr. D.h. für mich 2017. Und da sind demnach auch die Kosten für Schornsteinfeger etc was man so absetzen kann bei der Steuer drauf.... wir wohnen erst 1 Jahr in der Wohnung. Können demnach nicht auf vorherige Abrechnungenzurück greifen. Also sind wir auf die von 2017 angewiesen.... auf die wir vom Hausverwalter nunmal warten.
Um dieses lange Warten im nächsten Jahr zu umgehen gedenken wir im für die nächste Abrechnung eine Frist zu setzen. Damit für nächstes Jahr auf die Abrechnung vom Jahr davor nicht wieder ewig warten müssen. Jetzt verstanden?