Hilfe! Wer hat Tipps und Erfahrungen in Sachen Hauskauf?
Hallo, es geht um folgende Situation in der ich unbedingt einen Rat brauche. Bin für alle ernst gemeinten Tipps und Erfahrungen sehr sehr dankbar.
Also wir sind eine Familie mit einem Kind und einem Hund. Außerdem haben wir noch mehrere Kleintiere die draußen in Stallungen untergebracht sind. Nun suchen wir dringend ein neues Zuhause, da die Wohnverhältnisse in denen wir zur Zeit leben (aus Gründen die ich jetzt nicht nennen möchte) unzumutbar sind. Da allein durch unsere Tiere ein Umzug in eine Mietwohnung sehr sehr schwierig ist suchen wir nun ein kleines Häuschen mit etwas Grundstück, wo wir endlich wieder ein unbeschwertes Leben beginnen können. So nun ist die Frage wie geh ich am besten vor bzw. was für Chancen gibt es für die Finanzierung????. Hierzu noch einige Infos zu uns. Mein Mann und ich sind Ende 20. Mein Mann ist fest und unbefristet angestellt (und hätte auch sofort einen neuen Job wenn mal was wäre, dies bekommt er sogar von der Firma bescheinigt) ich bin im Moment noch zuhause, aber auch aktiv auf Jobsuche. Das Haus was wir dann kaufen wollen soll dann als Sicherheit für den Kredit genommen werden. Was leider eher gegen die Kreditgenehmigung steht, ist dass wir leider kein Eigenkapital haben. Des weiteren leider auch aus früherer Zeit beide eine negative Schufa. Also hat jemand Erfahrung ob dann überhaupt die Chance auf einen Immobilienkredit besteht? Wir hätten auch bereits einige interessante Objekte gefunden die alle in einem Preisrahmen von 35.000 bis 50.000 Euro liegen, was ja eigentlich nach meinem Empfinden nicht sehr Hoch für eine Immobilie ist. Also gehen wir im höchsten Fall von einer Gesamthöhe von ca. 70.000 Euro für den Kauf und die Kaufnebenkosten aus. Ist das in etwa realistisch?
Also bitte wer uns mit ernst gemeinten Ratschlägen unterstützen kann, antworten was das Zeug hält. VIELEN LIEBEN DANK
4 Antworten
Hallo danny01,
Deine Fragen kann ich gut verstehen und beantworte sie gerne.
Die Eintragungen in der SCHUFA sind ein wichtiges Kriterium in der Kreditentscheidung einer Bank. Du hast erwähnt, dass Ihr negative Schufa-Einträge habt. Für die Banken ist wichtig, durch welche Art von Eintrag die Schufa negativ ist. Sofern eine eidesstattliche Versicherung, eine Privatinsolvenz, ein Haftbefehl zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung oder eine Darlehenskündigung eingetragen ist, ist eine Darlehensgenehmigung tatsächlich nicht möglich. Alle weiteren Eintragungen, wie zum Beispiel offene Forderungen, werden von manchen Banken im Einzelfall geprüft.
Eintragungen in der Schufa werden automatisch drei Jahre nach Erledigung zum Jahresende gelöscht.
Bei dem Kauf einer Immobilie entstehen Erwerbsnebenkosten. Diese beinhalten sowohl die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland variierend zwischen 3,5 - 6,5 %) sowie ca. 2 % Notar- und Grundbuchkosten und eine eventuell anfallende Maklerprovision (frei verhandelbar). Einige Banken sind bereit, diese Kaufnebenkosten in das Darlehen zu integrieren. Über diesen Darlehensteil sind die Zinsen höher, da die Banken nur eine verminderte Sicherheit über diesen Betrag haben. Ich empfehle Dir daher, diesen Betrag als Eigenkapital einzubringen.
Unter dem nachfolgenden Link findest Du verschiedene Hinweise, Tipps und Rechner zur Immobilienfinanzierung: http://www.interhyp.de/bauen-kaufen/tipps-zur-finanzierung/
Ich empfehle Dir, Dich an Deine Hausbank oder an einen unabhängigen Baufinanzierungsvermittler für eine konkrete Beratung zu wenden.
Viele Grüße
Christina
Interhyp AG
Auch dir vielen Dank für die ausführliche Antwort. Also das mit den 3 Jahren bei der Schufa wusste ich jetzt so gar nicht, ich dachte das wäre länger. Am besten ist wohl das ich mal die Einträge von meinem Mann und mir anfordere und dann sehe ich ja was genau und ob da jetzt überhaupt noch drin steht.
Ohne Eigenkapital wird das sicherlich nicht leicht. Allerdings hauen die Banken die Kredite mittlerweile raus wie warme Semmeln und der Kaufpreis von 70.000 ist sehr gering. Meiner Erfahrung nach ist bei solchen Immobilien ein erheblicher Sannierung Bedarf vorhanden. Daher solltet Ihr schauen ob die 70.000 wirklich ausreichend sind. Denk an die Grunderwerbssteuer, Gebühren Makler und Notarkosten. Die haben schon so manchen kalt erwischt. Desweiterem werdet Kosten für etweilige Versicherungen entstehen. Auch sollte man schauen ob evtl Kosten aus der Liegerschaft hervorgehen, wie z.B.: neuer Kanal geplant usw, auch diese Kosten können einem schnell über den Kopf wachsen.
Wie hoch wollte/könnt Ihr Tilgen? Auch da würde ich aus eigener Erfahrung sagen, niedrige Zinsen (wie derzeit) soviel Tilgung wie möglich. Überlegt euch auch, ob Ihr die Zinslast tragen könnt, wenn die Zinsen wieder steigen. Und da ist es ratsam bis zur Anschlußfinanzierung möglichst viel Getilgt zu haben.
Auch bedenken sollte man die laufenden Kosten, nur an die Nebenkosten zu denken ist zu kurz gefasst. Als Beispiel, nach zwei Jahren ist die Heizung defekt , da sind schell Kosten im 5-stellugen Bereich fällig. Ist dann alles finanziell Ausgereizt bzw es sind keine Rücklagen vorhanden, wird es schnell kritisch.
Ob Ihr die negative Schufa Auswirkungen auf die Kreditentscheidung hat wird dir letztlich erst die Bank sagen können. Auch da gilt die Banken handhaben dies Unterschiedlich und es hängt natürlich auch von davon ab WIE negativ der Eintrag ist.
Kurz um, die Kosten sollten realistisch Zusammengefasst nur so ist die Finanzierung auf gute Beine gestellt. Und so hart es klingt, manchmal reichen die finanziellen Mittel schlicht und ergreifend nicht aus um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen..
Also wir gehen mal exemplarisch von den 70.000,-€ aus.
Einem Zinssatz von 2%(weit höher als momtan üblich ich weiß, konservativ gerechnet hält besser ^^), weiterhin nehmen wir an Ihr wollt 800,-€ im für Zins und Tilgung ausgeben.
Verfügbares Kapital 12x800,-€/Monat = 9600,-€/Jahr
Zinsen/1. Jahr= 1400,-€
Mögliche Tilgung in Euro 9.600,-€ - 1.400,-€ = 8.200,-€/Jahr
8.200,-€ entspricht eine Tilgung von ca. 12%/Jahr
Restsumme nach einem Jahr 70000,-€ - 8.200,-€ = 61.800,-€
Die Zinsen werden anhand der restschuld berechnet und fallen dementsprechend von Jahr zu Jahr. Ihr wärt also in der Lage eurer Haus innerhalb von 9 Jahren abbezahlt. Was wiederrum perfekt ist, umso niedriger die Laufzeit umso weniger Zinsen fallen an. Allerdings ist die Tilgung von 12% sehr hoch, ob und wie die Banken das mitmachen weiß ich leider nicht. Eine hohe Tilgung ist aber bei den geringen Zinsen pefekt um das haus schnell abzubezahlen.Und achtet darauf das Ihr Sondertilgungen vornehmen könnte, d.h. die Bank erlaubt euch einen Betrag X im Jahr extra zu Tilgen , ohne dafür etwas zu berechnen.
Ich hoffe ich konnte etwas Licht ins Dunkel bringen, ansonsten einfach Fragen.
Super vielen dank für die tolle Erklärung. Durch dein Beispiel habe ich jetzt schon mal eine genauere Vorstellung davon wie das berechnet wird. Wie gesagt ich fange ja gerade erst an mich zu informieren, da ich bei der Bank ja nicht vollkommen planlos vorsprechen will. Ich wollte mir vorher schon alles mal genau aufschreiben und durchrechnen. Also wären die 800 im Monat ja wirklich schon sehr hoch angesetzt.
Eine Tilgung von 12% wäre eine wirklich hohe Tilgung. Wie gesagt ob das die Banken mit machen ... keine Ahnung. Aber in der jetztigen Zeit ist alles möglich.
Aber letztlich ist die Sache ganz einfach, um so höher man Tilgt umso weniger Zinsen fallen an und umso schneller ist man die Bank wieder los. Der momentan niedirige Zins verleitet nicht wenige dazu trotz finannziell sehr bescheidenen Mittel eine Hausfinanzierung auf die Beine zu stellen. Nach 10 Jahren steht dann die Anschlußfinanzierung an (d.h. deine Hausfinanzierung wieder neu ausgehandelt evtl. auch bei einer neuen Bank), hat man in den 10 Jahren nur mit 1%/Jahr getilgt, steht eine gewaltige Restsumme (90% der ursprünglichen Summe)im Raum. Ansich nicht schlimm, solange dann die Zinsen noch niedrig sind, allerdings gibt es dafür keine Gewähr. Mitt 1995 lang der Zinssatz bei 8% und in den 70er wurde ein Zinssatz von ca 11 % fällig. Und aufeinmal wird es mit der Hausfinanzierung richtig eng, bzw fällt sie dann einigen auf die Füße.
Bei den geschilderten Voraussetzungen schlagen Sie sich den Immobilienkauf mal besser aus dem Kopf! Sie werden bei Banken erfahrugnsgemäß keine Zusage erfahren!
Leute mir Fachwissen beurteilen das anders.
Aus dieser fachkundigen Erkenntnis und fundiertem Wissen über die Möglichkeiten machbarer Finanzierungen kommt die völlig korrekte Antwort!
Wir hätten auch bereits einige interessante Objekte gefunden die alle in einem Preisrahmen von 35.000 bis 50.000 Euro liegen,
Dabei dürfte es sich dann um nicht finanzierbare "Schrottimmobilien" der untersten Kategorie mit dreimal so hohem Renovierungsstau handeln!
In dieser Betragsgrößenordnung finanziert eh´ keine Bank solche ein Objekt; da erwartet man schon eher Geld im eigenen Beutel!
Vielen Dank für deine Antwort. Finde sie schon recht hilfreich. also der Kaufpreis für unseren Favoriten würde bei ca. 50.000 liegen, 20.000 (deshalb 70.000) sind eingeplant für Kosten wie Steuer, Notar usw. Marklergebühr würde bei diesem Objekt wegfallen. Versicherungen und andere Nebenkosten sind ja dann sowieso laufende Kosten, die wir nicht für den Kredit mit angerechnet haben sonder auf unsere Monatlichen Verpflichtigungen anrechnen. Jeden Monat zahlen wir einen gewissen Betrag auf ein Sparkonto ein von dem die laufenden Kosten für das Haus die z.B. jährlich anfallen beglichen werden, auch für Reperaturen ist etwas mit eingeplant.
Ja die Tilgung ist noch so ne Sache... leider hab ich es noch nicht so genau verstanden was an einem Betrag Zinsen sind und wieviel genau von dem Kredit abbezahlt wird. Also allgemein hatten wir so an eine Summe von 600-800 Euro gedacht, sobald ich Arbeit habe, ist da natürlich auch mehr drin. (hoffe jetzt gehen nicht gleich wieder die Kommentare los "wenn man keine Ahnung hat sollte man es gleich lassen", deshalb frage ich ja hier nach und informiere mich vorab über alles)