Grundbuch vor Kaufvertrag? Was ist gewichtiger?

I.a.R. wird das im Kaufvertrag festgehalten was im Grundbuch auch eingetragen ist...

Bei einem Rechtsstreit kommt es nun darauf an, was ursprünglich vereinbart werden sollte - mal unabhängig was das Grundbuch dazu sagt. Kommt man zu dem Schluss, dass mit dem 3. Kellerraum ein Irrtum vorliegt aus welchem Grund auch immer, dann habt ihr als Käufer einen Anspruch darauf, den " Wert " des 3. Kellers ersetzt zu bekommen. Im Zuge eines Vergleichs kann man sich dann gegen Summe X darauf einigen, dass der 3. Keller aus der Grundbucheintragung heraus genommen wird - rechtlich Zwingen ohne Ausgleich, dazu sehe ich keinen Anhaltspunkt, darüber hätte sich der Verkäufer seinerzeit drüber informieren müssen, was man normal auch tut.

Spannende Frage, die ein RA beantworten soll. Grundsätzlich gilt, dass das Grundbuch Vorrang hat. Dabei gehört die Zeichnung mit der Benennung der Räume maßgeblich zur Teilungserklärung und gilt als verbindlich. Dummerweise widersprechen sich aber wohl die Angaben im Textteil und in der Zeichnung. Hier gilt es zunächst einmal aufzuklären was eigentlich passiert ist. Also wurde im Textteil ein Fehler gemacht oder in der Grafik. Es ist ja auch möglich, dass ursprünglich nur 2 Räume bestanden, jedoch ein Raum nachträglich geteilt wurde und damit trotzdem Eigentum von Wohnung X wurde. Dann geht es um die Haftung. Möglicherweise liegt ein Notarfehler vor. Hier gilt es Verjährungsfristen zu prüfen. Der ganze Rechtsstreit macht aber nur Sinn, wenn Du den Raum tatsächlich auch als Dein Eigentum betrachtest. Wenn Du ihn nie als solchen gesehen hast, dann würde ich niemals einen Rechtsstreit führen, nur weil Dir die Nase des Nachbarn nicht passt. Im Gegenteil: Ich würde ihm einen Vergleich anbieten, aus dem Dir eine angemessene Summe zufliesst.

Wenn der Keller im Aufteilungsplan konkret beschrieben und so im Grundbuch eingetragen ist gehört er zu Deinem Sondereigentum.

Das schließt nicht aus, dass die Gegenseite eine Berichtigung des Grundbuchs anstrebt; dann kommt es darauf an, ob der Fehler von Euch hätte bemerkt werden müssen bzw. können und ob man daraus Euch einen Vorwurf machen kann (Erschleichen, Vorteilsnahme etc.).

Wenn nicht gehört der Keller Euch und ihr könnt Ihn verkaufen; ggfs. kann Euch die Eigentümergemeinschaft zum Verkauf zwingen.

Ihr müsst also Abwägen, ob der Keller Euch die Prozesskosten, den Ärger und die Ungwissheit wert ist.

Meines Wissens nach sind die Eintragungen im Grundbuch ausschlaggebend. Denn es ist ja an sich Sache des Notars, die im Kaufvertrag gemachten Angaben für einen Eintrag ins Grundbuch umzusetzen. Es sollte eigentlich sein Fehler (gewesen) sein. Dennoch bleibt für mich der Eintrag ins Grundbuch ausschlaggebend.

Um den ohnehin komplizierten Sachverhalt übersichtlicher zu machen habe ich ein paar Informationen weggelassen (weil aus meiner Sicht unwichtig).

1. Die Immobilienfirma hat das Haus mit allen Wohnungen erworben und diese dann einzeln veräußert, alle in einem relativ engen Zeitraum. (kann sein dass der Notar somit den Überblick ein wenig verloren hatte damals vor 12 Jahren)

2. Sie hatte das Recht Änderungen im Sondereigentum (Kellerräume) vorzunehmen vertraglich in jeden Kaufvertrag eintragen lassen. (allerdings wurde Wohnung Y mit drei Kellerräumen eingetragen im Grundbuchamt)

3. Der damalige Notar ist nicht mehr da. (Y meinte Verstorben, Notar Nachfolger meint er ist in Rente)

4. Y hatte versucht die Umschreibung (unsportlicher weise), aus seiner Sicht, reibungslos zu vollziehen! Er teilte dem neuen Notar mit, dass dieser den „Fehler“ ruhig beheben kann, da X zugestimmt hat. Zu unserem Glück startete der Notar die Umschreibe Aktion zwar begonnen (kontaktierte unsere Bank …), aber er bat uns nochmal um eine Vollmachtsbestätigung zur Änderung …. Mit der dazu passenden Urkunde. (somit wurden wir darauf aufmerksam gemacht dass wir einen Keller mehr als gedacht, laut Grundbuch, haben)