Besteht eine Pflicht zur energetischen Sanierung gem. EnEV nach Kauf einer Eigentumswohnung?
Gemäß den Anforderungen an bestehende Gebäude nach EnEV in 2017 sind i.d.R. die Dämmung ungedämmter oberster Geschossdecken bzw. Dächer, Austausch alter Öl- und Gaskessel sowie die Dämmung von Rohrleitungen verpflichtend.
In §10 Abs. 4 EnEV heißt es: Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, sind die Pflichten (...) erst im Falle eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen (...).
1) Das Wohngebäude verfügt über mehr als zwei Wohnungen - heißt dass, die Pflichten sind bereits heute (vor Erwerb) zu erfüllen (vom aktuellen Eigentümer)?
Ich stehe gerade vor der Entscheidung eine der ETWs als Kapitalanlage zu kaufen wobei ich hinsichtlich der Sanierungspflicht nicht sicher bin, ob diese gegeben ist. Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus gebaut 1967. Es verfügt über keine gedämmte oberste Geschossdecke bzw. Dachdämmung (die Gas-Zentralheizug ist von 2004, die Rohrleitungen sind ummantelt). 2008 wurde das Gebäude mittel Teilungserklärung in 8 juristische Wohneinheiten zerlegt. Die Wohneinheiten werden nun veräußert. Der Energieverbrauch liegt laut Energieausweis im Rahmen (107 kWh/qma). 2) Sind die Eigentümer der Wohneinheiten gemeinschaftlich als WEG zur energetischen Sanierung verpflichtet?
3 Antworten
Eine WEG ist gemeinschaftlich für alles verantwortlich, was nicht Sondereigentum ist.
Jeder Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten des Vor-Eigentümers ein.
Was noch nicht gemacht ist, musst Du (mit) tragen. Das rechnet man in den Kaufpreis eben mit ein.
Lass Dich gut beraten und kaufe erst, wenn Du alle Informationen hast. Mancher voreilige Immobilienkauf hat schon zu Enttäuschungen und Pleiten geführt.
Wenn eine Sanierung kommt, dann bist Du dabei. Eine Gemeinschaft ist eine Gemeinschaft und kein Wunschkonzert der Einzelnen.
Ob die Pflicht zur Sanierung da ist entscheidet die Sachlage. Die Teilungserklärung dürfte u.a. auch den gemeinsamen Erhalt und ggfs. Wiederaufbau regeln. Dazu kommen gesetzliche Auflagen, die auch nach der Baugenehmigung kommen können wie z.B. Wärmedämmung, Brandschutz, energetische Vorgaben zur Heizung, etc.
Noch eines: Wenn die Stimmenmehrheit laut Teilungserklärung nicht bei den Käufern ist, hat der Verkäufer immer das Sagen. Wenn der z.B. nur drei Wohnungen verkauft und dann keine weitere, dann tanzen die drei neuen Eigentümer nach der Pfeife des Mehrheitseigentümers. Guck ganz genau in die Teilungserklärung, die regelt die Stimmenmehrheit, falls nicht steht es im WE-Gesetz. Da sind auch schon einige am "Verkäufer" verzweifelt und man bekommt die Immobilie nie wieder los (oder nur für einen Bruchteil des Preises), weil man nix zu sagen hat.
Das mit der Stimmenmehrheit mit diesem Objekt sehe ich auch kritisch. Die Mehrheit liegt (noch zumindest) beim aktuellen Besitzer.
Das ist extrem kritisch. Seit 2008 geteilt und erst jetzt zum Verkauf. Gefühlt sucht hier jemand ein paar Deppen.
Beide Fragen sind zu bejahen. Bei Bj 67 könnte eine schwache Dämmung wie Trittschalldämmung vorliegen wie schon bei meinem Bj 65. Dann würde das wegen der Verhältnismäßigkeit ausreichen. Wenn nichts vorhanden, könnte z. B. der Eigentümer der obersten Wohnung auf Erfüllung bestehen, um seinen Wohn- und Verkaufswert zu verbessern. Auf jeden Fall tickt hier die Uhr. Ein Dachdecker z. B. dürfte bei einem Sturmschaden ohne Dämmung nicht mehr decken.
Würde ein Mieter klagen, würde ihm nach aktuellstem BGH-Urteil von Ende letzten Jahres erklärt, dass er das Haus auf Basis des Alters gemietet hat und der Vermieter NICHT verpflichtet ist, dies auf den neuesten Stand der a.a.R.d.T. (hier aktuelle EnEV) zu bringen.
ABER:
Was steht in den Protokollen und Beschlussfassungen (das ist ein Unterschied) der letzten Jahre für die Eigentümergemeinschaft?
Was steht in den Verkaufsunterlagen des Bauträgers an noch offenen baulichen Verpflichtungen?
Was steht in der Baugenehmigung, was ggfs. noch nicht umgesetzt wurde?
In den WEG-Protokollen der letzten zwei Jahren. wird das Thema nicht behandelt. Da die acht Wohneinheiten seit Umwandlung in eine WEG alle im Besitz des ursprünglichen Besitzers sind und seit zwei Jahren veräußert werden, wurde die Sanierung vermutlich verschleppt.
Das ist sehr wahrscheinlich. Guck Dir mal die Höhe der Instandhaltungsrücklage an. Die Peters'sche Formel sollte helfen: https://de.wikipedia.org/wiki/Peterssche_Formel
Dazu kommt eine Frage nach der bisherigen Instandhaltung und dem, was noch kommt. Stichworte: Dach, Heizung, Fassade, Keller, Kanal/Wasseristallation, Elektrik, Abdichtung gegen Feuchtigkeit aus dem Erdreich, Fenster, Treppenhaus, Türen, ...
Lass Dir auch die Beschlussfassungsliste geben. De ist gesetzlich vorgeschrieben für eine ordentliche Verwaltung.
Dazu noch die noch offenen Auflagen der Baugenehmigung vom Bauträger. Das auf jeden Fall schriftlich (!!!). Sollte darauf im Nachhinein etwas kommen, dass Dir jetzt verschwiegen wurde, sind das nicht "Sowieso-Kosten", denn diese hätten Deinen Kaufentscheid beeinflussen können. Die trägst also per se nicht primär Du.
Aber auf Deine Grundfrage zu kommen - analog der Bauauflagen:
SCHRIFTLICH anfragen. Der Verkäufer/Verwalter müssen Dir darüber Auskunft geben (auch schriftlich oder Du machst ein Bestätigungsschreiben/Protokoll). Wenn Du dann alle Tipps, die hier schon da sind, berücksichtigt hast und auch dazu Stellungnahmen vorliegen, dann solltest Du auf der sicheren Seite sein.
Stimmt, das Beschlussbuch ist seit 2007 vorgeschrieben.
Falls Du nicht vom Fach bist, kann es sich bei einer größeren Investition lohnen, für kleines Geld einen Gutachter zur Besichtigung mitzunehmen. Da sind 200 - 300,- € kein nennenswerter Betrag, aber Du sicherst Dich auf jeden Fall ab.
Stimmt, der Fragesteller sollte da auch dran denken.
… noch eine Kleinigkeit:
Wenn Du die DG-Wohnung kaufen willst, ist eine Dämmung zum Dach sicher sinnvoll aus Sicht der Vermietung. Dazu:
wie ist die Zusammensetzung der ETG? Hat der "bisherige Alleinbesitzer" noch die Majorität? Dann stimme Dich im Vorfeld mit ihm über eine solche Maßnahme am Gemeinschaftseigentum ab (Dämmung Decke zu Dach oder Dämmung Dach).
Es sind <20.000 € an Rücklagen vorhanden; das wird für eine Dachsanierung wohl kaum ausreichen.
In 10 Jahren nicht mal 20.000 Rücklage aufgebaut?
Annahme: Das Objekt hat 8 Wohnungen zu je 50 qm. Baukosten 1000 Euro pro qm, also 400.000 Euro, damals. 1000 mal 1,5 = 1500, geteilt durch 80 = 18,75 Euro pro qm und Jahr = 7500 Euro pro Jahr oder 75.000 vorhandene Rücklage, oder Nachweis, was für die fehlenden 55.000 Euro schon erledigt wurde.
Vorsicht bis Hände weg.
ich kann da nurlinkehande (klasse Nickname) nur unterstützen. Gaaaanz kritisch an das Objekt rangehen.
Aber so teuer ist eine Dachdämmung nun auch nicht - trotz der stark gestiegenen Baupreise. Aber danach ist die Rücklage wieder umgehend zu füllen, da vermutlich in den nächsten 5 Jahren Fassadenarbeiten (z.B. neuer Anstrich) anstehen werden. Das kostet auch so um die 16.000,- € bei der Größe mit Gerüst.
OKlein wechselt nickname in "Dummheit-schafft-Freizeit"
gut geschätzt, in der Teilungserklärung steht ein Gebäudewert von 450.000 €.
danke für eure Hinweise. Ich tendiere auch dazu, die Pfoten davon zu lassen.
Allerdings finde ich den Ansatz mit 75.000,- € in den Rücklagen zu hoch angesetzt.
über 10,- € Rücklage pro qm/Jahr sieht man selten und ist m.E. rechtüppig. Wer kann und will so viel in einer WEG zurücklegen? Zu beachten ist ja auch die Bemessung der Instandsetzungsrücklage nacht § 28 Abs. 2 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen. Hier sind bei alten Gebäuden max. 11,50 € zulässig.
Ob zulässig oder nicht, ich würde bei einer Anlage dieser Größe eine "stehende" Rücklage von 30-40.000 Euro erwarten, wenn alles laufend gemacht ist. Erst wenn ich mehr als 120.000 auf dem Konto habe und nix zu machen ist, würde ich auf 5 Euro pro qm und Jahr heruntergehen. Bzw. würde ich dann in den Wert der Anlage investieren, indem ich z.B. den Keller vollständig verfliese, eine Video-Gegensprechanlage oder sogar einen Treppenlift einbauen lasse oder Balkone vergrößern oder verglasen lasse.
Es ist mega-ungünstig, wenn eine größere Sache (z.B. Heizug, Dach, Kanal) kommt, die man unverzüglich machen muss und dann einer ausfällt, für den die anderen dann erst mal mitzahlen.
Wenn es dann noch ein Eigentümer mit 3 Wohnungen ist, der den Ausfall hinlegt, dann hat man schnell eine Sonderumlage von mehreren tausend Euro, die man sofort hinlegen muss.
Wir haben bei unserer 8er WEG nach 15 Jahren aktuell eine Rücklage von ca. 30.000,- € und abgesehen von ein paar Fensterarbeiten noch keine größeren Investitionen getätigt (Das Haus ist aber auch jetzt noch in sehr gutem Zustand). Das würde ich als unterste Grenze ansehen.
Da liegen wir also auch dicht beieinander :-)
Jau.
Aber wenn ich in meiner Kapitalanlage anteilig 15-20.000,- € in den RL "gebunkert" hätte (Deine 120.000 / 8), würde ich schon vorher den Anteil runtersetzen und die Differenz anderweitig investieren (deswegen haben wir auch "nur" 30.000,- € in den RL).
@oklein... upps .... aber WAS hat ein Bauträger bei diesem Fall mit zu tun? das Haus ist Bj 1967! Eine Person die ein MFH in einzelne wirtschaftlich getrennte ETW aufteilt, ist kein Bauträger. Das kann eine "normale" private Person sein, so wie es augenscheinlich wohl ist.
Eine Aufteilung setzt nicht zwangsläufig/zwingend eine Verpflichtung zur energetischen Sanierung voraus. Erst ab einem bestimmten Maß an Umbaumaßnahmen greift die EnEV, aber bei Aufteilungen wohl eher weniger, da geht es mehr um Leitungen etc.
Zu den Rückstellungen pflichte ich bei, das ist recht wenig. Der Besitzer hat ja aber auch noch nicht alle verkauft und daher sicher "versucht" die Rücklagenhöhe gering zu halten (sofern er das in der WEG noch beeinflussen kann), er will ja verkaufen und da sind Rücklagen eben "verlorenes" Geld. Vll. war auch mehr Geld da, wurde aber für die Aufteilungskosten verwendet.
Der Käufer sollte den Zustand begutachten lassen und eine grobe finanzielle "Planung" erstellen. Dann kann er abschätzen ob die in (naher) Zukunft gesparten Mittel (Rücklagen) ausreichen um evtl. anstehende Sanierungen etc. zu bezahlen.
Bin leider auf Button "nicht hilfreich" gekommen, wollte in das Feld "kommentieren" drücken, lässt sich leider nicht rückgängig machen :O
Das ich als Eigentümer alle Rechte und Pflichten übernehme ist unumstritten. Die Frage für mich ist, ob ich als künftiger Eigentümer an der Sanierung beteiligt werden muss oder ob eine Sanierungspflicht gar nicht vorliegt.