Ablauf Notartermin + Grundschuldbestellung + Finanzierung
Hallo, ich kaufe mit meiner Lebensgefährtin bald eine Immobilie. Preise sind ausgehandelt und in 10 Tagen ist der Notartermin mit dem Verkäufer für den Kaufvertrag. Zahlungstermin für die Immobilie wird allerdings erst in 3 Monaten sein. Kann ich nun noch abwarten ob die Zinsen noch weiter sinken oder muss zum Notartermin die Finanzierung bereits unterschrieben sein? Mein Plan: 1. Zum Notar gehen wegen Kaufvertrag. 2. Dann einen guten Termin für die Zinsen in den nächsten Wochen abpassen. Kreditvertrag fix machen. 3. Mit notariellem Kaufvertrag zum Grundbuchamt und Grundschulden eintragen lassen. 4. Überweisung des Kaufpreises an den Verkäufer.
Außerdem würde ich mir gerne einen zweiten Besuch beim Notar sparen. Muss ein Notar im Rahmen der Grundschuldbestellung nochmals aufgesucht werden? Wenn ja, wäre es dann geschickter, das ganze gleich mit Punkt 1. zu kombinieren?
Vielen Dank vorab
4 Antworten
Dein Plan ist nicht ganz sicher - Ich würde einen Kaufvertrag nur dann schließen, wenn auch die Finanzierung sicher ist. Was ist, wenn Du keine Finanzierung bekommst? Die ZInsen verändern sich nicht so sehr entscheidend, um das Risiko eines Vertragsschlusses ohne Finanzierung einzugehen. Die Grundschuld muss immer notariell gemacht werden. Außerdem muss der Kaufvertrag eine sogenannte Belastungsvollmacht enthalten, da sonst die Grundschuld erst nach Eigentumsübergaben - also Eintragung des Volleigentums im Grundbuch - erfolgen kann. Ich würde deshalb den üblichen Weg wählen und alles in einem Termin abwickeln.
Grundsätzlich gibt es mehrere Notartermine. Denn erst einmal trefft Ihr Euch, um den Vertrag (als Entwurf) zu verfassen. Dieser VertragsENTWURF wird Euch dann erklärt / besprochen. Anschließend wird den Vertragsparteien dieser Entwurf zugeschickt (zwecks nochmaliger Überprüfung).Anschließend trefft Ihr Euch nochmals zu Unterzeichnung. Sind also mindestens 2 Termine beim Notar (u.U. sogar noch mehr, falls Unklarheiten vorhanden).
Ein Finanzierung sollte bereits VOR Unterzeichnung des Vertrages geklärt sein! Also VOR Unterzeichnung des Kaufvertrages die Finanzierung mit der Bank aushandeln - und vor allem unterschreiben! Denn was ist, wenn Ihr ERST den Kaufvertrag unterschreibt und anschließend klappt die Finanzierung nicht? Weil die Bank Eure Finanzierung ablehnt? Dann habt Ihr nämlich ein Riesen-Problem!
Man sollte NIE eine Finanzierung vorbehaltlos unterschreiben, ohne den Kaufvertrag unterschrieben zu haben. Was ist, wenn der Kauf im letzten Moment platzt? Das Problem dürfte - grundsätzliche Bonität vorausgesetzt - wesentlich größer sein...
Außer dem Beurkundungstermin hat es bei meinen 10 Immobilienkäufen bzw. -verkäufen noch nie weitere Termine (außer der Grundschuldbestellung) gegeben, für sowas gibt es Telefon und E-Mail...
Die Grundschuldbestellung kann immer nur nach der Beurkundung des Kaufvertrags erfolgen. Denn es ist ja nicht Deine Immobilie, wenn Du im Grundbuch Eintragungen machen lassen willst, musst Du (wenn Du keinen gerichtlichen Titel hast) also die Erlaubnis des Eigentümers haben. Und die erhältst Du bzw. der Notar mit der Beurkundung des Kaufvertrags...
Ob Du den Termin direkt danach oder später machst, spielt für die Kosten keine Rolle, für beide Beurkundungen entshene separat Kosten. Die Kosten richten sich nach der entsprechenden Gebührenordnung, der tatsächliche Aufwand, z.B. die Anzahl der Termine, ist dafür völlig unerheblich...
Alle Eintragungen im Grundbuch müssen notariell beglaubigt werden. Das gilt für den Kaufvertrag und auch für Grundschuldbestellung. Und eine Empfehlung: lies Dir erst einmal den Entwurf des Notarvertrages durch. Ich kann mir nicht vorstellen, dass der Verkäufer die Immobilie ohne jede Sicherheit verkauft. Ich als Verkäufer würde jedenfalls der Umschreibung im Grundbuch erst zustimmen, wenn der Kaufpreis beim Notar auf einem Anderkonto hinterlegt ist.
Sofern der Verkäufer keine vorbehaltlose Finanzierungsbestätigung für den Verkauf verlangt, geht das. Ich würde das an seiner Stelle allerdings tun, und ob die Bank die rausrückt, ohne die Konditionen verhandelt zu haben, halte ich für fraglich, denn ein Vorbehalt wäre ja die Einigkeit über die Zinsen, insofern wäre eine solche ein Blank-Scheck, den keine Bank ausgeben wird...
Wenn daraufhin Deine Finazierung platzt oder die Zinsen nur steigen, hast Du ein Problem...
Also die Finanzierungsbestätigung habe ich bereits und auch schon dem Verkäufer vorgelegt. Ich warte mit meinem Bankberater nur noch ab, ob die Zinsen noch 1-2 Zehntel besser werden. Die Finanzierung ist also gesichert. Den Entwurf vom Kaufvertrag erhalte ich in den nächsten 2-3 Tagen zum durchlesen. So wie ich aus den bisherigen Antworten herauslese, brauche ich also für die Grundschuldbestellung auch die notarielle Beurkundung. Am besten wäre es wohl dies mit dem Termin des Kaufvertrages beim Notar zu kombinieren?! Falls dies nicht kombinierbar ist, würden bei einem 2. Termin Extra Kosten entstehen oder gehört das zum "Service" des Notars? Kann man denn Grundschulden bestellen auch wenn der Kreditvertrag erst in einingen Wochen unterschrieben wird?