Ablauf bei Zwangsräumung einer Wohnung?

5 Antworten

Ablauf einer Zwangsräumung schildern, vom ersten Bescheid bis zur Räumung?

1) Der Vermieter oder sein Anwalt reichen Räumungsklage bei Gericht ein. Es ergeht dann ein vollstreckbarer Titel zur Räumung.
2) Meist wird noch eine Räumungsfrist gewährt, zumindest kann dies der Mieter beantragen.
3) Der Gerichtsvollzieher wird beauftragt und kündigt einen Termin beim Mieter an. An diesem Termin verschafft sich der Gerichtsvollzieher Besitz an der Wohnung (notfalls mit einem Schlüsseldienst) und übergibt den Besitz an den Vermieter. Ab dann kann dieser über die Wohnung verfügen.

Mit wie vielen Mieten muss der Mieter im Rückstand sein ?

Mit einem nicht unerheblichen Betrag innerhalb von 2 Zahlungsterminen. Oder mit einen Betrag, der 2 Monatsmieten entspricht. Oder bei ständiger unpünktlicher Zahlung, dann aber mit vorheriger Abmahnung.

Und wie ist das mit der hinterlegten Mietkaution ? Wird diese zuerst vom Vermieter aufgebraucht ?

Ja. Und die Kaution wird sicher auch nicht ausreichen, sämtliche Kosten werden höher sein.

Ist der Mieter bei Nichtzahlung dann automatisch in der Schufa gemeldet?

Nein. Mitteilungen an die Schufa können nur Schufa Mitglieder senden. Vermieter sind das in der Regel nicht. Inkassobüros sind es beispielsweise. Falls der Vermieter also ein Inkassobüro mit der offenen Forderung beauftragt, wird es die Mitteilung geben.

Und was passiert mit den Sachen die sich in der Wohnung befinden?

Der Vermieter hat ein Pfandrecht an pfändbaren Gegenständen. Diese kann er also einbehalten und verwerten.

Wie lange werden diese eingelagert?

Dazu gibt es keine gesetzliche Regelung, es hängt von der Situation ab. Man geht von 2-3 Moanten aus, sofern der Vermieter zur Abholung aufgefordert hat mit Hinweis, dass der Mieter die Kosten der Entsorgung zu tragen hat.

Ablauf: Zuerst Abmahnung und Kündigung

Die Zwangsräumung einer Wohnung ist das äußerste Mittel und kann nicht ohne eine vorherige Kündigung erfolgen, auf die der Mieter nicht reagiert hat. In der Regel muss dieser Kündigung eine Abmahnung vorausgehen – zum Beispiel bei Störung des Hausfriedens, unerlaubter Untervermietung oder Überbelegung der Wohnung. Wenn ein Mieter allerdings um mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist, können Sie auch ohne Abmahnung eine fristlose Kündigung aussprechen.

Zwangsräumung der Wohnung nur mit Räumungstitel

Falls der Mieter nicht auszieht, ist der nächste Schritt die Räumungsklage beim Amtsgericht. Sie benötigen nämlich den sogenannten Räumungstitel, also ein Urteil, andernfalls ist die Zwangsräumung der Wohnung nicht möglich. Mit der Räumungsklage können Sie sofort aktiv werden, wenn der Mieter innerhalb einer angemessenen Frist nach der Kündigung nicht ausgezogen ist. Im Zweifel sollten Sie sich von einem Anwalt beraten lassen. Bei einer ungerechtfertigten Räumungsklage kann es nämlich sein, dass Sie für die Prozesskosten aufkommen müssen.

Räumung durch den Gerichtsvollzieher

Wenn die Räumungsklage erfolgreich war, erfolgt die Zwangsräumung. Der Ablauf liegt beim Gerichtsvollzieher, der dem Mieter eine letzte Frist für den Auszug setzt. Meist handelt es sich dabei um einen Zeitraum von drei Wochen. Reagiert der Mieter nicht, kann der Gerichtsvollzieher ihn aus der Wohnung entfernen lassen. Er kann die Schlösser austauschen lassen und eine Spedition mit dem Ausräumen der Wohnung beauftragen. Die anfallenden Kosten muss zunächst der Vermieter vorstrecken. Sie werden anschließend dem Mieter zur Last gelegt, doch wenn dieser zahlungsunfähig ist, kann am Ende der Vermieter auf den Kosten sitzen bleiben. Mit einer Rechtsschutzversicherung können Sie für einen solchen Fall vorsorgen.

"Berliner Räumung": Zwangsräumung mit anderem Ablauf

Bei der sogenannten "Berliner Räumung" hat die Zwangsräumung einen anderen Ablauf: Hier bleiben die Einrichtungsgegenstände in der Wohnung und werden vom Gerichtsvollzieher zu Beweiszwecken dokumentiert. Der Vermieter kann nach Ablauf eines Monats den Hausrat verkaufen oder versteigern lassen. Es fallen also nur die Kosten für den Gerichtsvollzieher und den Austausch der Schlösser an.

https://www.advocard.de/streitlotse/mieten-und-wohnen/zwangsraeumung-einer-wohnung-der-korrekte-ablauf/

bei 2 vollen mieten kann fristlos gekündigt werden

dann wird die zwangsräumung beantragt, wenn er nicht freiwillig geht

die kaution bekommt er nicht mehr zurück, die wird für die kosten und rückstände genutzt, das reicht natürlich nicht und man hat noch einen titel gegen den mieter, womit man zb pfändet etc

ja, damit bist du in der schufa

die sachen muss der vermieter 6 monate einlagern, dafür kann er auch gebühren nehmen, nach 6monaten kann er sie verkaufen, um seine unkosten zu decken

und rausgeben wird er die sachen auch nur gegen geld, er gibt sie dir innerhalb der 6 monate nicht, wenn du nicht zahlst und danach verkauft er sie halt

Das mit dem Verkauf der Sachen nach 6 Monaten ist mir neu.

Kann man das wo nachlesen?

@qugart

ja, irgendwo, aber das leitet sich aus irgendwas ab

ist meines wissens nach die allgemeine reglung, wenn du irgendwie sachen eines anderen bei dir hast, zb expartner

nach 6 monaten kannst du immer verkaufen, um deine lagerkosten zu befriedigen

der übererlös stände ihm natürlich die 3 jahre zu, aber hier ist ja eine forderung noch, die er mit dem übererlös bedient

@DerWahreGott810

Hm....also meines Wissens gilt § 696 BGB, wobei die Rücknahme jederzeit gefordert werden kann. Aber: Eigentümer ist noch immer nicht der Verwahrer und kann somit nicht voll über die Sachen verfügen. Erst nach 10 Jahren erfolgt die Ersitzung.

Beim Fall des Pfändens durch den Gerichtsvollzieher wird der Gerichtsvollzieher die Sachen aber bereits nach 1 Monaten verkaufen. Siehe § 885 Absatz 4 ZPO

Danke für die Info. Das hilft mir weiter. Kannst du mir sagen, welche Kosten auf den säumigen Mieter noch zukommen (Gericht, Räumung,..)? Und was passiert, wenn er sich beim Vermieter trotz Räumung nicht meldet?

Kurz und schmerzlos und kostengünstig für alle Beteiligten:

Räumung Berliner Modell: Der Gerichtsvollzieher erscheint mit dem Räumungstitel und bittet den/die Mieter, die Wohnung jetzt zu verlassen. Einige persönliche Gegenstände, wie Kleidung zum Wechseln und Medikamente dürfen mitgenommen werden. Dann wechselt der Vermieter und/oder ein vom Gerichtsvollzieher mitgebrachter Schlosser die Türschlösser aus und die Sache ist in 5 Minuten beendet. Die in der Wohnung verbleibenden Gegenstände des Schuldners/Mieter verbleiben dort 1 Monat; genug Zeit für den Mieter sich zu kümmern. Danach beginnt die Verwertung der Gegenstände, die verwertet werden dürfen.

Die „Berliner Räumung" beziehungsweise das „Berliner Modell" ist eine Methode der Zwangsräumung. Durch sie sollen die Kosten für den Vermieter gesenkt werden. Bei einer klassischen Zwangsräumung fallen nämlich nicht nur Kosten für den Gerichtsvollzieher an, der den Hausrat des Mieters abtransportiert, verwahrt, verwertet oder vernichtet, sondern auch für die Spedition und die Lagerung desselben.

Hintergrund: Der Vermieter ist hier im Rahmen der Zwangsvollstreckung gesetzlich verpflichtet, den Hausrat des Mieters nach der Übergabe durch den Gerichtsvollzieher zu verwahren. Das kostet Geld, was zwar grundsätzlich der säumige Mieter zahlen muss. Der Vermieter aber haftet und muss einen entsprechenden Vorschuss aufbringen. Und nicht selten sind es erhebliche finanzielle Probleme des Mieters, die zu einer Zwangsräumung führen. Den Vorschuss wird der Vermieter daher nur selten zurückbekommen.

Bei der „Berliner Räumung" greift nun das sogenannte Vermieterpfandrecht, das der Vermieter für alle Gegenstände in der Wohnung des Mieters ausübt. Das heißt: Der Gerichtsvollzieher transportiert, verwertet oder vernichtet den Hausrat nicht, sondern wechselt lediglich das Türschloss der Wohnung aus.

https://www.anwalt.de/rechtstipps/zwangsraeumung-wie-vermieter-beim-berliner-modell-vorgehen-sollten_050920.html

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