Ab wann ist bei Vermietung eines Hauses abzuschreiben?

5 Antworten

Du musst von den Anschaffungskosten ausgehen, also den 100.000 DM. Aber bitte bedenken, dass wenn Du die Abschreibungen als Kosten ansetzt, musst Du auch die Mieteinnahmen ansetzen. Kann Durchaus sein, dass Du keine Steuern sparst sondern nun mehr Steuern zahlst als vorher.

...die Mieteinnahmen muss man sowieso ansetzen, sonst ist das Steuerhinterziehung!

@antola61

Stimmt. Und unglücklicherweise im Zweifelsfall sogar eine ortsübliche Miete und nicht die tatsächliche Miete, die man von seinen Verwandten kassiert, fall die Miete so gering ist, dass man mit den Werbungskostend es Hauses im Minus landet.

Die Abschreibung richtet sich nach den tatsächlichen Anschaffungskosten. Es können grundsätzlich 2 % pro Jahr abgeschrieben werden. Da das Haus die ersten 40 Jahre nicht vermietet wurde sind also 80 % schonmal weg. Für 2005 bis 2011 wurde die Einkommensteuererklärung wahrscheinlich schon gemacht und Mieteinnahmen versteuert ohne Geltendmachung von Abschreibung. Bleiben also 2012 bis 2014 übrig, je 2 %.

Um beim Beispiel von altermann58 zu bleiben: bei Mieteinnahmen von jährlich 9.600 € können 1.000 € (2% von ca. 100.000 DM) als Abschreibung geltend gemacht werden. Es wären demnach nur 8.600 € zu versteuern. Ab 2015 müssten die 9.600 € voll versteuert werden.

Alles jetzt mal ohne Berücksichtigung von anderen Werbungskosten.

Das Haus wurde damals für knapp über 100.000 DM im Jahre 1975 errichtet

Das ist höchstwahrscheinlich irrelevant - außer wenn der heutige Vermieter es damals selbst errichten ließ, oder wenn er es unentgeltlich vom damaligen Errichter übernahm.

und hat heute einen Marktwert von knapp 110.000 Euro.

das ist komplett irrelevant.

Wichtig ist ausschließlich, wann und zu welchem Preis der heutige Vermieter das Haus erworben oder errichtet hat.

Der Vermieter sollte dringend einen Steuerberater konsultieren. Wer sich mit der Abschreibung nicht auskennt, kennt vermutlich auch andere Feinheiten des Steuerrechts nicht - und bei Vermietung an Angehörige lauern besondere Fallstricke.

Es ist schon so, dass die Erbauerin meine Mutter war und somit der Besitzer sich nicht geändert hat!

Sachverhalt: Erbauung für 100.000 DM in 1976, und dann Vermietung ab 2005, wo der Marktwert ungefähr bei 110.000 Euro lag.

Ich will doch einfach nur wissen, ob als Grundlage für die Abschreibung der Betrag aus dem Jahre 1976 genommen wird oder der Betrag aus dem Jahre 2005 als Grundlage dient :-((

@dakiha

Ich will doch einfach nur wissen,

Und was ist an meiner Antwort dazu unklar?

"Wichtig ist ausschließlich, wann und zu welchem Preis der heutige Vermieter das Haus erworben oder errichtet hat."

Also 100.000 DM - Details bitte beim Steuerberater vorbringen!

Ab Beginn der Vermietung ist die AfA auf die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes als Werbungskosten bei Vermietung abzugsfähig. Die AfA bezieht sich ausschließlich auf das Gebäude, das Grundstück unterliegt keiner Abnutzung und darf daher nicht in die Bemessungsgrundlage für die AfA einbezogen werden. Bei einer Anschaffung im Jahr 1975 kann der Wert des Gebäude mit 80 % der Anschaffungs-/ Herstellungskosten zzgl. Grunderwerbsteuer und Notarkosten und sonstiger Anschaffungsnebenkosten herangezogen werden.

Sollte das Gebäude zwischenzeitlich durch Vererbung erworben worden sein, so gelten für den Erben als Gesamtrechtsnachfolger die gleichen Anschaffungskosten.

Die AfA kann ab Vermietungsbeginn angesetzt werden bzw. ab Glaubhaftmachung der Vermietungsabsicht z.B. durch entsprechende Anzeigen des Vermietungsangebots.

VORSICHT! Du hast auf der einen Seite die Mieteinnahmen, selbst wenn du unentgeldlich überlässt!. Denen kannst du nicht die vollen Anschaffungskosten - sondern nur die Teile der Abschreibung, Zinsen für das Darlehen... gegenüberstellen.

Beispiel: Vermietet zum Marktwert von 800 €/Monat -> 9600 € Einnahmen. Davon gehen die gezahlten Darlehenszinsen...ab, z. B. 3000 €/Jahr. Dann sind 6600 € als Einnahmen zu versteuern -> etwa 2500 € an zusätzlicher Steuerbelastung!

Davon unberührt ist die 2-%ige lineare Abschreibung der Immobilie (in den meisten Fällen).

Sorry, aber das war nicht die Frage! Da ist nichts mit Darlehen! Ich will wissen von welchem Wert die AfA ausgeht: 100.000 DM aus dem Jahre 1975 oder 110.000 Euro aus dem Jahre 2005!!!

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