Kombifinanzierung?
Hallo,
vorweg: Klar, keiner wird das Folgende ohne meine Situationen genau zu kennen, beantworten können. Eure Meinungen interessieren mich dennoch.
in 5 Jahren möchten wir eine Eigentumswohnung in einer Großstadt kaufen. Darlehensbetrag (Kaufpreis + Nebenkosten - Eigenkapital) ca. 400.000€. Wir stellen uns eine Laufzeit von 30 Jahren vor (bin 24 Jahre alt).
Bei einem Annuitätendarlehen mit 20 Jahren Sollzinsbindung weiß man nicht, was nach dem 20 Jahren kommt. Evtl. ist der Zins dann so hoch, dass die 30 Jahre unrealistisch werden. So etwas würde man dann erst in ca. 20 Jahren sehen.
Nun wurde uns von der Hausbank eine Alternative vorgeschlagen: Kombifinanzierung. Phase 1: Rate setzt sich zusammen aus Betrag für die Bank und Sparteil für einen Bausparvertrag (über sagen wir 200.000€ was ca. der Restschuld nach 20 Jahren Laufzeit entspricht).
Phase 2: Gesamte Rate geht für weitere 10 Jahre in den Bausparvertrag.
Das hat den Vorteil, dass man sich den Zins sichern kann und diese Unwissenheit in 20 Jahren nicht hat. (Sind beide nicht sonderlich risikofreudig)
Wir überlegen nun ob wir diese Variante wählen und uns den Bausparvertrag nun direkt schon sichern (statt in 4 Jahren). Würden dann aber nur die Abschlusskosten (2000€) zahlen und ihn für die 4 Jahre nicht besparen, um das EK aufzustocken. Der Bausparvertrag hat in der Sparphase einen Zins von 0,1% (also nichts, aber das stört nicht), in der Darlehensphase hat er einen gebundenen Sollzins von 1,25% p.a. bzw. einen effektiven Jahreszins von 1,57% p.a.
Was haltet ihr davon und was sind die Vor- und Nachteile? Vorweg: Die mtl. Raten sind im Bereich von 1500€, das können wir uns problemlos leisten, darum soll es also hier an der Stelle nicht gehen.
Danke für eure Meinungen!
6 Antworten
Bei einem Annuitätendarlehen mit 20 Jahren Sollzinsbindung weiß man nicht, was nach dem 20 Jahren kommt.
Wenn man das genau wissen will, nimmt man einfach eine durchgängige, also 30-jährige Sollzinsbindung. Nichts ist leichter als das. Man nennt dieses Darlehn auch "Volltilger". Problem für Dich: Du weißt nicht, wie sich in den nächsten 5 Jahren die maßgeblichen Kapitalmarktzinsen entwickeln. Ich weiß es auch nicht. Den Weg über ein sog. Forward-Darlehn mit 5-jähriger Vorlaufzeit für ein Volltilgerdarlehn kann ich Dir nicht empfehlen.
Der Bausparvertrag hat ... in der Darlehensphase hat er einen gebundenen Sollzins von 1,25% p.a. bzw. einen effektiven Jahreszins von 1,57% p.a.
Toller Zins, aber kannst Du Dir auch die zusätzliche Tilgung von x % p.a. leisten? IdR hat der Bausparvertrag eine Kreditlaufzeit von nur - sagen wir - ca. 12 Jahre. Diese Gesamtbelastung pro Monat (auch monatliche Annuität genannt) dürfte über Deiner Monatsrate von € 1.500 liegen.
Ein grundsätzliches Problem beim Bausparvertrag ist der vertraglich nicht garantierbare Zuteilungszeitpunkt für das Darlehn. Eine Zusagegarantie ist den Bausparkassen gesetzlich verboten. Für diesen Zwischenzeitraum brauchst Du also eine Verlängerung des Bankvorausdarlehns. Welcher Zinssatz wird dafür eingeräumt?
Bausparvertrag nun direkt schon sichern (statt in 4 Jahren). Würden dann aber nur die Abschlusskosten (2000€) zahlen und ihn für die 4 Jahre nicht besparen,
Wer gar keine Einzahlungen vornimmt, bekommt auch keine Zuteilung bzw. der Zuteilungszeitpunkt für ein Bauspardarlehn rückt in die Ferne.
Deine momentanen Überlegungen sind also noch etwas nachzuarbeiten.
Da Du nur die Zinsen erwähnt hattest, wollte ich auf die zusätzlich nötige Tilgung hinweisen. Wenn die Gesamtrate also im Rahmen Deiner € 1.600 ist, passt es.
Kombifinanzierung
... also mit Bankvorausdarlehn bis zur Zuteilungsreife, mit Zinsunsicherheit in der Übergangszeit zwischen Auslauf der Zinsbindung des Bankvorausdarlehns und Zuteilung. Der Zinssatz für das Bankvorausdarlehn wird natürlich erst bei Vertragsabschluss (in 4-5 Jahren) festgelegt. Aber Du hast vielleicht vor Aufnahme des Bankvorausdarlehns immer noch die Wahl, den Bausparvertrag aufzukündigen und eine andere Finanzierungsart zu vereinbaren.
Das Dilemma in Deiner Situation ist, dass Du Dich erst in 4-5 Jahren für einen Immobilienkauf entscheiden willst und nicht heute.
Lies vielleicht mal diesen Link: https://www.test.de/Baukredite-im-Vergleich-4977982-0/
Danke für den Link. Eine Frage noch zu dem Produkt: wie hoch ist die Bausparsumme? Entspricht sie dem Darlehensbetrag oder der Restschuld nach Phase 1? Letzteres setzt wohl voraus, dass man in Phase 1 schon tilgt und nicht nur Zinsen zahlt. Unser Berater hat immer vom letzteren geredet wenn ich mich aber im Netz informiere ist vom ersteren die Rede. Oder gibt es beides und es handelt sich um unterschiedliche Produkte?
Letzteres setzt wohl voraus, dass man in Phase 1 schon tilgt und nicht nur Zinsen zahlt.
Das hast Du richtig erkannt. Du musst bei Deiner gesuchten Baufinanzierung also nur richtig nachfragen.
Wenn das Bankvorausdarlehn z. B. Sondertilgungen zuläßt und diese auch geleistet werden, dann gäbe es eine Restschuld die niedriger als der ehemalige Darlehensbetrag ist.
Das Bankvorausdarlehen lässt 5% Sondertilgung p.a. zu. Ist die Bausparsumme dann die Restschuld? Also echt kleiner als das Annuitätendarlehen? In dem Fall ist das Produkt zu verstehen als normales Annuitätendarlehen mit Sollzinsbindung 20 Jahre und man kümmert sich parallel bereits um die Anschlussfinanzierung?
Wenn eine Sondertilgung möglich ist - und wahrgenommen wird, dann macht der Gebrauch der Bezeichnung "Restschuld" Sinn. Aber: die Gewährung des Bankvorausdarlehns setzt den Abschluss des BSV voraus. Beide Verträge laufen also anfangs parallel, aber mit verschiedenen Vertragspartnern. Daher kann bzw. darf man den Kombikredit nicht als normales Annuitätendarlehn verstehen und so für Begriffsverwirrung sorgen.
Ich erwähnte bereits früher, dass der Zuteilungszeitpunkt des Bauspardarlehns zeitlich nicht bei Vertragsabschluss fest bestimmbar ist. Damit kann die Festzinsbindung des Bankvorausdarlehns nach planmäßig 10 Jahren ablaufen und eine Übergangsphase der marktangepassten Zinsneufixierung beginnen, die bis zur Auszahlung des Bauspardarlehns andauert. Beachte übrigens, dass vor BSV-Darlehnsauszahlung eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung stattfindet. Eine solch neuerliche Prüfung wird Dir beim Volltilgerdarlehn übrigens erspart!
Zurück zum Anfang: Wenn auf das Bankvorausdarlehn Tilgungen vorgenommen werden, reduziert sich später entsprechend das Bauspardarlehn, nicht die BSV-Summe. Die neuerliche Kreditprüfung bleibt.
Das Problem mit der Zuteilung ist mir bewusst, da denke ich grade noch drüber nach wie ich das Risiko für mich bewerte.
Ich habe die Starke Befürchtung, dass ein Volltillger einfach zu teuer ist.
Bzgl. deinem letzten Absatz: wenn nun aber die mtl Rate in Phase 1 genau so berechnet ist, dass es einen festen Tilgungsanteil gibt, dann kann man doch die BSV-Summe direkt als Restschuld wählen. In meiner Beispiel-Berechnung von der Bank ist nämlich genau das passiert: Nettodarlehen über 400.000€ mit Restschuld 190.000€ nach 20 Jahren. Die BSV-Summe wurde als 200.000€ angegeben.
Da muss Du ein Mißverständnis haben. Die vorgenannten Tilgungen auf das Vorausdarlehn sind außerplanmäßig.
Der Bausparsumme ist normalerweise gleich dem Vorausdarlehnsbetrag. Nach - sagen wir 10 Jahren - kommen Zuteilungsreife und nach weiteren Monaten die Auszahlungen des Guthabens und des Bauspardarlehns.
In Deinem Beispiel hast Du ein anderes Modell. Annuitätendarlehn mit 20-jähriger Sollzinsbindung und mit monatlichen Annuitäten, so dass sich letztlich nach 20 Jahren bspw. eine Restschuld von € 190.000 ergibt. Neben diesen Annuitäten ist auch noch der Bausparvertrag zu bedienen, so dass der nach 10+ Jahren durch Zuteilung auszahlungsbereit ist. In den ersten 20 Jahren gibt es eine monatliche Belastung aus Annuität und BSV-Beitrag. Das könnte mehr sein als die erwähnten € 1.500/Monat (ich habe allerdings nicht nachgerechnet). Bitte rechne Deine Variante entsprechend neu.
Richtig, diese zwei Varianten hatte ich im Kopf und da meine BSVSumme kleiner als der Kreditvertrag war, hatte ich damit gerechnet, dass es letztere ist. Dann verstehe ich aber nicht, wieso die Rate nicht höher als 1500€ ist. Hilft alles nichts, ich muss nochmal bei der Bank nachfragen :)
Gespräch Bzw. Telefonat lief schon. Es ist tatsächlich die Variante Annuitätendarlehen plus BSV parallel. Also BSVSumme entspräche der Restschuld. Das Annuitätendarlehen erlaubt 5% Sondertilgung p.a.
mitlerweile frage ich mich, wieso wir nicht einfach 4-5 Jahre abwarten und schauen wie sich alles entwickelt hat...
Du weisst (neben den Zinsen) nicht was das Leben Dir so bringt. Vielleicht kommst Du zu Geld oder es fällt Dir leicht zusätzliche Tilgungen zu leisten oder Du musst das Haus verkaufen warum auch immer.
Also sich jetzt schon mit hohen Kosten an eine 30-jährige Finanzierung zu binden kann gut gehen aber ist aus meiner Sicht verkehrt und würde ich nie raten.
Ein normales, auf Dein aktuelles Einkommen abgestimmtes Tilgungsdarlehen mit etwas Luft in der Rate und einem guten Sondertilgungsrecht - vielleicht auch aufgeteilt mit unterschiedlichen Zinsbindungsfristen - ist deutlich flexibler.
Aber ich bin grundsätzlich gegen Bausparen. Warum? Hohe Abschlusskosten, keine Sicherheit der Zuteilung (steigen die Zinsen verzögert sich die Zuteilung), keine bzw. wenig Guthabenzinsen aber in der Konstruktion Zahlungen für die Kreditzinsen - das rechnet sich alles nicht.
Ich habe eine persönliche Abneigung gegen derartige Herumschiebereien, bei denen viele Stellen eine Provision bekommen.
Mache Dir klar, wieviel von einem stinknormalen Kredit über 400 000 bei monatlichen Raten von 1500 nach 20 Jahren übrig bleibt. Es sind - ohne jetzt genau nachgerechnet zu haben - gerade mal 120 000€. Die könnt Ihr mit dem dann wahrscheinlich wesentlich höherem Einkommen selbst bei 8% Zinsen locker bedienen.
Wenn Du überlegst, was Du in 5 Jahren machen willst, solltest Du Dich evtl. mit lohepudel per PN in Verbindung setzen.
Mikkey ist zuzustimmen und Volltilger zu favorisieren.
Mögl. Entwicklung:
2019 = 317.000, + Steigerung 5 % p.a.
2024 = 405.000,--
Annuität (Zins- u.Tilgung): langfristig mindestens 6 %
2019 = 1.585,-- mtl.
2024 = 2.025,-- mtl.
Vielen Dank! Das ist auf jeden Fall hilfreich.
Welche zusätzliche Tilgung meinst du? Die Gesamtrate für Phase 1 wäre bei 1500€ und die für Phase 2 bei etwas unter 1600€, das ist im Rahmen des möglichen.
Im Normalfall würde man die Kombifinanzierung erst in 4-5 Jahren wenn es so weit ist unter Dach und Fach bringen. Es geht nun darum, da die Bausparkassen ihre Tarife umstellen können und werden, den Vertrag abzuschließen und den Vertrag erst mit der in 4 Jahren anstehenden Finanzierung zu nutzen. Abschlusskosten müssten natürlich vorher gezahlt werden. Zuteilung mag dadurch in die Ferne rücken, aber bei Kreditabschluss in 4 Jahren wird es ja so berechnet, dass es mit der Zuteilung zumindest theoretisch passt, oder nicht?
Bzgl. Volltilger informiere ich mich noch einmal. Könnte aber zu teuer werden.