Frage von Asp1337, 275

Ich plane eine Anschlussfinanzierung, macht es Sinn einen Bausparvertrag abzuschließen?

Guten Tag zusammen,

würde mal gerne eure Meinung einholen...

Habe mir dieses Jahr eine Wohnung gekauft, bei der im März dir Tilgung anfängt. Wohnung ist quasi Neubau (BJ 2012) und hat inkl. TG-Stellplatz 200.000€ gekostet.

Habe ein gutes Finanzierungsangebot abgeschlossen mit 1,35% Zins über 10 Jahre bei 100% Finanzierung. Nun möchte meine Bank mit mir gerne ein Anschlussfinanzierungsvertrag in Form eines Baussparvertrags abschließen, um sich die momentan niedrigen Zinsen für die Jahre nach meiner 10-Jahre-Finanzierung zu sichern.

Hierbei gibt es wohl zwei Modelle:

Ein Modell mit niedriger Ansparrate ~300-400€ mit der ein Anschlusszins von etwa 2,3-2,5% möglich wäre...

Das zweite Modell mit hoher Ansparrate ~500-600€ würde einen Anschlusszins von 1,3-1,5% haben.

Was meint ihr? Macht es Sinn, so einen Baussparvertrag abzuschließen, der an sich fast keinerlei Verzinsung aufweist? Werden die Zinsen in 10 Jahren wirklich so eklatant gestiegen sein oder sich weiter auf niedrigem Niveau bewegen?

Als Alternative habe ich mir überlegt, einen eigenen Sparplan in Form von Aktien und Fonds aufzustellen und mit dem "hoffentlich" dort erwirtschafteten Geld nach zehn Jahren direkt einen großen Teil zu tilgen und daraufhin auf niedrigere Zins-Angebote bei Banken spekulieren zu können. Positiver Nebeneffekt... auf dieses Geld könnte ich jederzeit auch mal kurzfristig zugreifen, auf das Geld im Bausparvertrag nicht.

Letzte Option....

Den Bausparvertrag mit niedriger Ansparrate abschließen und zusätzlich die Differenz zum Bausparvertrag mit hoher Ansparrate in Fonds/Aktien/etc. stecken.

Wäre schön, wenn ihr mir bei dieser Abwägung der Chancen/Risiken helfen könntet.

Vielen Dank und frohes Schaffen!

Alex

Antwort
von LittleArrow, 270

Habe ein gutes Finanzierungsangebot abgeschlossen mit 1,35% Zins über 10 Jahre bei 100% Finanzierung ... und frohes Schaffen!

Ich will das mal nicht als Arbeitsauftrag verstanden wissen, um für Dich diesen Mist zu beseitigen:-((

Du scheinst ja sehr zinsempfindlich zu sein, denn außer Zinssätzen finden sich zu diesen Finanzierungen ja kaum belastbare Angaben wie Tilgungsquote, Mindestansparquote, Sondertilgungsrechte etc. Abgesehen von Deinem Fall sind die aktuellen Immobilienfinanzierungen mit 10-jähriger Zinsbindungsdauer ab Kauf die idealen Kandidaten für eine Zwangsversteigerung infolge gestiegener Anschlussfinanzierungskosten in 10 Jahren. Niemand kann Dir heute den dann gültigen Zinssatz nennen!

Wenn Du eine 100 % Finanzierung bekommen hast und Dir dazu noch monatliche Sparraten von mind. € 600 leisten kannst, dann scheinst Du ein ordentliches Einkommen zu erzielen, was mir Mut für meine Beantwortung gibt.

Nun möchte meine Bank mit mir gerne ein Anschlussfinanzierungsvertrag in Form eines Baussparvertrags abschließen, um sich die momentan niedrigen Zinsen für die Jahre nach meiner 10-Jahre-Finanzierung zu sichern.

Dies hast Du gründlich missverstanden: Die Bank möchte nicht sich die Zinsen sichern, sondern Dir etwas Neues verkaufen, an dem sie noch gut verdient, nämlich einen Bausparvertrag. Die 10-jährige Zinsfestschreibung ist das Ergebnis einer echten Fehlberatung. Du solltest bei Deiner Suche nach passenden Bausparverträgen (BSVs), den Vorschlag Deiner Bank an letzte Stelle stellen (das wären meine Rachegelüste;-). Wenn BSV, dann lies mal hier nach:

https://www.test.de/Bausparkassen-im-Praxistest-Nur-drei-sind-gut-4802558-0/

Das Zinsveränderungsrisiko bei Immobilienanschlussfinanzierungen kann man durch BSVs reduzieren, allerdings um den Preis grottenschlechter, für x Jahre niedrigst fixierter Guthabenzinsen in der Ansparphase, oft sehr hoher Tilgungsquoten (und damit finanzieller Belastung) bei idR sehr kurzer Darlehnslaufzeit und ungewissem Zuteilungs- und Auszahlungszeitpunkt für das Bauspardarlehn.

Deine beiden Bausparvarianten lassen völlig offen, was dahinter steckt. Den Bankversprechungen würde ich nicht mehr trauen. Wichtig für Dich wäre eine Zuteilungsreife nach ca. 9,2 Jahren, so dass das Bauspardarlehn mit all seinen übrigen, dann noch zu erfüllenden Auszahlungsvoraussetzungen(!) pünktlich nach Ablauf der Zinsbindung des momentanen Darlehns ausgezahlt werden kann. Wähle einfach mal für Deine Überlegungen eine BSV-Summe von max. € 60.000. Den Rest machst Du über Deine Sparpläne und eine Umfinanzierung.

Mit Deinen Sparplänen meine ich - zusätzlich vom stets verfügbaren Notgroschen in Höhe vom 4-fachen Monatsnettogehalt - z. B. Tages- oder Festgeld, Investmentfondssparplan. Wenn die Lage erlaubt, dann nutze die Geldanhäufung bei den Geldkonten für die jährlichen Sondertilgungsmöglichkeiten(?) bei Deinem momentanen Darlehen.

Antwort
von Interhyp, Business Partner, 177

Hallo Asp1337,

leider ist eine pauschale Beantwortung Deiner Frage nicht möglich.

Tatsächlich lässt sich die Zinsentwicklung über die nächsten 10 Jahre nicht einschätzen. Unter dem nachfolgenden Link findet Du einen aktuellen Zinsbericht: http://www.interhyp.de/service/info-services/zinsbericht2015-10.html.

Die Phase des sehr niedrigen Zinssatzes sollte natürlich optimal genutzt werden. Hierfür empfiehlt sich in jedem Fall eine möglichst hohe Tilgung und die Nutzung von Sondertilgungsmöglichkeiten, damit die Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung möglichst gering ist.

Ich empfehle Dir, Dich nochmal detailliert beraten zu lassen, ggf. nicht nur von Deiner Hausbank, sondern auch von anderen Baken, die Dir verschiedene Möglichkeiten aufzeigen und Vergleichsangebote unterbreiten.

Viele Grüße

Christina
Interhyp AG

Antwort
von Mikkey, 236

Das zweite Modell macht für die Bank jedenfalls sehr viel Sinn: In zehn Jahren zahlst Du bereits 60.000 bis 72.000€ ein, das, was von dem Kredit zu der Zeit noch übrig sein könnte, hat Platz in der Hosentasche.

Ich würde eine allerletzte Option bevorzugen:

Keinen Bausparvertrag, dafür alles freie Geld in Fonds/Aktien, Sondertilgung etc. stecken, dann kannst Du die restliche Kreditsumme direkt tilgen und behältst noch etwas übrig.

Achso, das ist ja schon Deine eigene Alternative ;-)

Edit - man sollte doch genau lesen - naürlich ist eine Rest-Kreditsumme übrig, aber auch da würde ich die eigene Alternative bevorzugen.

Antwort
von Asp1337, 171

Danke euch schon einmal für die Anregungen und Ausführungen!

"Frohes Schaffen" - War nicht auf die Beantwortung der Frage gemünzt ;)


Ich habe ein Nettogehalt von 2800€, welches in den nächsten drei Jahren auf etwa 3200-3400€ steigen wird. Von daher kann ich mir ein wenig Belastung durchaus leisten.


Getilgt wird momentan mit 3%. Sondertilgung beträgt 5%.

Eine monatliche Belastung von ca. 1000-1200€ für Darlehen/Zinsen und den möglichen Ansparoptionen halte ich für realistisch.

Dazu kommen noch 200€ Wohnnebenkosten + ca. 100€ für TV/Internet/Telefon/Handy.

Bei so veranschlagten 1500€ fixen Ausgaben, würden mir noch 1300€++ zum Leben im Monat bleiben!!!


Gehe ich in der Annahme richtig, dass hier am ehesten ein privater Sparplan angeraten wird bzw. das Geld in die Sondertilgung zu stecken? Zum Thema Sondertilgung... nehmen wir mal an, ich stecke monatlich 500€ in die Sondertilgung. Über zehn Jahre gesehen, würde ich dann nochmal 60.000€ tilgen können und somit schneller die Raten für die Zinsen drücken können.

Würde ich das Geld hingegen in Fonds/Aktien/etc. stecken, die beispielsweise eine durchschnittliche Rendite von 3% im Jahr bringen, hätte ich nach 10 Jahren 70.847€ angespart.

Nach zehn Jahren hätte ich im Falle ohne Sondertilgung Zinsausgaben von 25.245€, im Falle von einer Sondertilgung von 500€ (3%) hätte ich Zinsausgaben von 20.790€. Ich spare mir also ca. 4500€ an Zinsen über 10 Jahre gesehen.


Ich würde die Restschuld von 140.000€ (ohne Sondertilgung) auf 80.000€ verringern können. 

Würde ich das Geld aus den Fonds/Aktien/etc. nehmen, würde ich nach zehn Jahren eine Restschuld von ca. 70.000€ haben. Hier müssen natürlich die höheren jährlichen Zinsbeträge mitberücksichtigt werden, womit der augenscheinliche Mehrgewinn von 10.000€ eher 5000-6000€ betragen wird... vorausgesetzt die Börse vermehrt mein Geld über zehn Jahre hinweg mit 3% p.a. :D

Habe mal spaßeshalber ausgerechnet, ab welcher jährlichen Rendite es ein Nullsummenspiel zwischen den beiden Varianten wird... 1,5% p.a. in etwa.


Alles was drüber liegt, spricht für Fonds/Aktien/etc. und die Tatsache, dass man auf dieses Geld jederzeit Zugriff hat, sollte mal etwas unvorhergesehen Schlimmes passieren und man schnell viel Geld benötigt.


Stimmen meine Ausführungen soweit oder habe ich irgendwo Denkfehler. Hab mich mit Finanzierungen, Sparplänen etc. bisher noch nie so richtig auseinandergesetzt.

Danke euch :)

Kommentar von LittleArrow ,

Leider finde ich erst heute Deine Antwort auf Deine Frage;-) Normalerweise solltest Du Dich mit den einzelnen Antworten per Kommentarfunktion auseinandersetzen. Dann kann der Dialog besser funktionieren:-)

Ich freue mich, dass Du die Richtigkeit meiner Gehaltseinschätzung bestätigst. Glücklicherweise hast Du neben der zu kurzen Zinsbindungsdauer wenigstens eine relativ hohe Tilgungsquote gewählt. Nutze unbedingt die Sondertilgungsmöglichkeit, um Dein Zinsveränderungsrisiko im Jahr 10 zu reduzieren. Aber vermutlich läßt die Bank Sondertilgungen nur einmal jährlich und nicht monatlich zu, leider.

Hier fand ich heute einen Artikel über dieses Zinsveränderungsrisiko:

http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/vermoegensfragen/immobilien-f...

igendwo Denkfehler?

In Deinen Überlegungen zum separaten Sparplan fehlt die steuerliche Betrachtung, also Kapitalertragsbesteuerung (Abgeltungssteuer von derzeit ca. 25 % plus Soli), die für den Gesetzgeber keine Konstante ist, sondern bereits Neidgefühle auslöst, so dass immer mehr auf die Besteuerung mit Deinem persönlichen Grenzsteuersatz von ca. 38 % (oder so) abgezielt wird. Stecke daher lieber Dein Netto weitgehend in die Sondertilgungen! Spare aber trotzdem zusätzlich, um Deine "Hypothek" besser schultern zu können:-))


Antwort
von Franzl0503, 144

Asp:

Die gewählte Zinsfestschreibungsfrist von (nur) 10 Jahren würde ich angesichts der derzeit günstigen Kapitalmarktzinsen nicht als gute Entscheidung bezeichnen und vom Abschluss eines Bausparvertrages halte ich gleich schon gar nichts.

Hätte dir deine Bank stattdessen jetzt schon eine Streckung der Festschreibungsfrist auf insgesamt 20 Jahre zu heute gültigen Konditionen mit einer auf 20 Jahre ausgelegten Regeltilgung und dem entschädigungsfreien Sondertilgungsrecht von beispielsweise 10 % p.a. des ausgeliehenen Darlehens angeboten, würde meine Beurteilung anders aussehen.

Kommentar von LittleArrow ,

Hätte dir deine Bank stattdessen

Ja, das wäre ein tolles Angebot! Aber die momentane Bank scheint ja nur Murks zu machen.

Kommentar von Asp1337 ,

20 Jahre wäre auch ohne Probleme gegangen, allerdings mit höherer Zinsbelastung und ich habe mich ja für zehn Jahre entschieden, da ich noch nicht weiß, was in 5-10 Jahren mit der Wohnung passieren wird... Lasse ich sie weiterlaufen und vermiete sie, verkaufe ich sie und lass das Darlehen umschreiben, ... :D

Antwort
von althaus, 146

Das ist eine Glaskugelfrage. Keiner weiss wie in 10 Jahren sich die Zinsen entwickelt haben. Sind noch Finanzierungen um die 2% möglich, dann war es unsinnig einen Bausparvartrag mit 0,5% Verzinsnung abzuschließen. Einen Fonds? Für welchen Fonds willst Du Dich den entscheiden? Hier hast Du die Qual der Wahl, denn eine Sicherheit, daß Du nach 10 Jahren Dein eingezahltes Kapital auch noch gut verzinst angelegt hast, hast Du nicht. Vielleicht ist es sogar weniger geworden, dann hätte sich ein Bausparvertrag gelohnt, auch wenn nur mit 0,5% Verzinsung. Es ist unsinnig, jetzt auf irgend welche Ratschläge hier zu verlassem, denn keiner weiss wie sich Zinsen und Aktienmärkte entwickeln. Ich finde Du solltest einen Weg finden mit dem Duch Dich wohl fühlst und das kannst nur Du selbst wissen. Vielleicht sollte man nur einen Teil durch einen Bausparvertrag absichern und den Rest auf Fonds ansparen, dann hast Du beides teilweise erfüllt. 

Antwort
von Patrizia425, 105

leider sind die Zinsen inzwischen so gering, das die meisten Vertrag einfach gekündigt werden. 

Kommentar von gammonwarmal ,

Wow! Kündigung vor Abschluss. Das ist ja ganz was Neues!

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