Frage von Construction,

Baufinanzierung mit Bausparvertrag oder Annuitätendarlehen?

Es geht um eine Baufinanzierung für einen Neubau. Das Vorhaben kostet in etwa 300.000, Eigenkapital 50.000 Euro. Das Darlehen beträgt insgesamt 250.000 Euro. 50.000 werden auf den KFW 153 Kredit umgelegt und dort wird dann eine Rate von 180 Euro gezahlt. Restlich bleiben noch 200.000 Euro. Zwei Angebote liegen mir vor: 1. DSL Bank: Das Darlehen läuft auf eine Sollzinszeit von 10 Jahren und der Zins beträgt 2,35% (Laut Unterlagen effektiv 2,5%). Es werden nur die Zinsen hierrein gezahlt (ca. 390 Euro mtl.) und die Tilgung von 200 Euro mtl. (entspricht ca. 1,2% Tilgung) in einen Bausparvertrag (Eröffnungsprovision 2.100 Euro - BHW Wohn maxx). Die Mindestbausparsumme des Bausparvertrages beträgt 50.000 Euro. Nach 10 Jahren sind 24.000 Euro ohne Sonderzahlungen zusammengekommen und der Bausparvertrag ist zuteilungsreif. Die 24.000 Euro werden in den DSL Kredit eingezahlt. Nach dem Berater müsste nach 10 Jahren trotz des Bausparvertrages eine neue Finanzierung zum Sollzins nach 10 Jahren für die Restsumme von 186.000 Euro gemacht werden. Der Bausparvertrag diene nur zur Tilgung für die 10 Jahre. Nach den Angaben des Bausparvertrags beträgt der Sollzins für den Bausparvertrag 2,75%.

  1. Commerzbank: Das Darlehen von 200.000 Euro wird mit einem Sollzins von 2,34% für 10 Jahre (laut Unterlagen effektiv 2,37%) abbezahlt und die Tilgung von 1,2% direkt in den Kredit. Am Ende sind ca. 27.000 Euro ohne Sonderzahlungen getilgt worden. Nach 10 Jahren muss eine Anschlussfinanzierung für die Restsumme von 183.000 Euro vereinbart werden.

Beim Bausparvertrag kommt nach 10 Jahren 3000 Euro weniger Tilgung zustande als beim Annuitätendarlehen. Zudem muss für den Bausparvertrag eine Eröffnungsprovision gezahlt werden. Im Endeffekt habe ich also einen Verlust von 5100 Euro in Verbindung mit dem Bausparvertrag.

Sehe ich da etwas falsch? Die Rate für das Gesamtdarlehen soll monatlich maximal 800 Euro betragen. Sonderzahlungen sind nicht vorgesehen bzw. nicht in großer Höhe zu erwarten.

Antwort
von Mikkey,

Die Rate für das Gesamtdarlehen soll monatlich maximal 800 Euro betragen. Sonderzahlungen sind nicht vorgesehen bzw. nicht in großer Höhe zu erwarten.

Dazu vorab: Dann solltest Du Dir das Vorhaben noch mindestens dreimal überlegen. Unter einer solchen Prämisse ist das Risiko gigantisch. Wenn Du nach 10 Jahren zu 4,5% (was im langjährigen Durchschnitt noch nicht einmal hoch ist) weiterfinanzieren musst und weiterhin nur 800€ zur Verfügung hast, stehst Du direkt vor dem Abgrund.

Ansonsten sehe ich die Rechnerei genauso, gerade, wenn die Zinsen allgemein niedrig sind, wirken sich kleine Unterschiede - hier 0,13 Prozentpunkte - schon ganz schön aus.

Antwort
von barmer,

Richtig, das Annuitätendarlehen ist in der Regel günstiger. Ich würde aber unbedingt eine deutlich höhere Tilgung vereinbaren oder häufige Sondertilgungen vereinbaren.

Bei dem niedrigen Zins muss man es schaffen, mehr zu tilgen, sonst kann es nach 10 Jahren ein böses Erwachen geben.

Antwort
von hypothekenteam,

Es gibt durchaus Fälle, in denen eine Bausparkombination Sinn macht. Dieser gehört definitiv NICHT dazu.

Was haben Sie davon, wenn Sie in 10 Jahren 24.000 Euro in einem Bausparvertrag haben, der nur 50.000 Euro beträgt, wenn Ihre Restschuld nocb bei 183.000 Euro liegt? Nichts, außer einem hohem Risiko, wenn die Zinsen dann hoch sind. Der langjährige Durchschnitt liegt bei etwa 6%!

Was mich sehr stutzig macht, ist die Abschlußgebühr von 2.100 Euro. Die Abschlußgebühr bei BHW beträgt 1% der Bausparsumme. Demnach muß man Ihnen 210.000 Euro als Bausparsumme angeboten haben. Den können Sie dann in 10 Jahren auf 50.000 Euro reduzieren und ihn zuteilen lassen. Merken sie was? Der Vertreter hätte Ihnen doch gleich 50.000 Bausparsumme mit 500 Euro Gebühr anbieten können. Ich halte die Vorgehensweise für absolut unseriös und würde diesen Berater höflich vor die Tür setzen.

Außerdem haben Sie richtig gerechnet, bei der Commerzbank wäre es 5.100 Euro billiger.

Aber ich halte die Zinsbindung von 10 Jahren für sehr problematisch, wenn Sie so gering tilgen. Bei der hohen Restschuld kann ein hohes Zinsniveau in 10 Jahre das Aus bedeuten. Machen Sie lieber 15 Jahre Zinsbindung, oder überlegen Sie es sich nochmal. Das gilt natürlich nicht, wenn Sie später irgendwelche Gelder erben werden oder eine Lebensversicherung fällig wird oder ähnliches.

Alexander Solya

Kommentar von Construction ,

Ich glaube ich habe den Bausparvertrag erst jetzt richtig verstanden. Die Bausparsumme beträgt in der Tat 210.000 Euro. Die Mindestbausparsumme beträgt 50.000 Euro in dem Vertrag. Mal angenommen ich habe nach 10 Jahren 30.000 Euro eingezahlt. Der Restl. Betrag ist 180.000 Euro.

Kann dieses Restdarlehen mit dem Bausparvertragssollzins von 2,75% anschlussfinanziert werden? Als Tilgung müsste mindestens 6 Promille der Bausparsumme geleistet werden. Es handelt sich um den BHW Wohn maxx Bausparvertrag.

Kommentar von Construction ,

Die Mindestbausparsumme allgemein für den Vertrag beträgt wohl 50.000 Euro. Hier sind als Bausparsumme 210.000 Euro angesetzt. Außerdem steht in den Vertragsunterlagen das als tariflicher Sparbetrag (Tilgung) 630 Euro mtl. geleistet werden muss. Zudem steht da noch, dass 1.260 Euro Tilgungsbeitrag mtl. gewünscht sind.

Der Berater hat aber nur 210 Euro mtl. als monatliche Einzahlung für den Bausparvertrag vereinbart.

Wenn die Bausparsumme 210.000 Euro beträgt und nach 10 Jahren 30.000 Euro zusammengekommen sind, kann der Bausparvertrag zugeteilt werden? Kann der restliche Betrag von 180.000 Euro überhaupt mit dem Bausparvertrag anschlussfinanziert werden?

Kommentar von hypothekenteam ,

Nein, Sie bekommen maximal ein Bauspardarlehen in Höhe der zuteilungsreifen Summe, also irgendwas um die 25-30.000 Euro. Ich weiß auswendig nicht, wie hoch die Mindestansparsumme ist. Das alles bedürfte einer gründlicheren Beratung.

Wenn Sie ein bißchen fit sind, können Sie die Aussagen Ihres Beraters überprüfen und selber rechnen auf der BHW-Homepage: https://online.bhw.de/rechner/bausparen/wmaxx.html?VistaWebservice=7e16b08a73b6c...

Wenn Sie die Abschlußgebühr jeweils zu Anfang extra entrichten, dann müssen Sie bei Sonderzahlung einmalig diesen Betrag eingegeben, sonst rechnet das Programm so, also ob Sie die Gebühr über die Monatsraten verrechnen lassen. Dadurch verzögert sich die Zuteilung um einige Monate.

Antwort
von alfalfa,

Mal ein interessanter Grundsatzartikel aus wissenschaftlicher Sicht dazu:

http://www.iww.de/bbp/finanzierung/immobilienfinanzierung-teure-bausparkombinati...

Mickey hat vollkommen richtig auf das Risiko der Bausparfinanzierung hingewiesen

In Niedrigzinszeiten bitte mit einer hohen Tilgung ansetzen. Was nützt Dir bei einer 1% Tilgung wenn Du mit fast 90% Restschuld da stehst und die Sollzinsen von 2,x % auf 4,x Prozent gestiegen sind?

Dann verdoppelt sich nämlich die Rate.

800€ Monatlich max, 50.000€ Eigenkapital und 300.000€ Investition beißt sich ganz fundamental. Sorry, mir persönlich wäre die Angelegenheit mit nicht mindestens 3% Tilgung einfach zu heiß. Das gilt für beide Angebote!

Kommentar von LittleArrow ,

DH!

Auch ein sehr lesenswerter Link!

Die vom Fragesteller gewählte Konstruktion bietet angesichts des marginalen Eigenkapitals und der kurzen Zinsbindungsdauer eine hohe Chance für den persönlichen Ruin.

Seit der am 14. Mai ähnlich gestellten Frage http://www.finanzfrage.net/frage/baufinanzierung-bei-der-dsl-bank scheint kein Erkenntniswandel eingetreten zu sein. Es soll noch immer nach dem Prinzip Hoffnung finanziert werden.

Kommentar von Construction ,

Hallo,

ich plane nach 10 Jahren die Finanzierung mit meinem Sohn zu finanzieren. Er ist momentan 17 Jahre alt. Dann ist auch ein höherer Spielraum da. Ich werde jetzt versuchen 1,5% Tilgung zu vereinbaren.

Dennoch bin ich am überlegen 15 Jahre Sollzinsbindung zu vereinbaren. Damit wäre der Zins nunmal höher und die Tilgung müsste niedriger werden. Was wäre besser?

Kommentar von alfalfa ,

Können Sie nur anhand der Restschuld am Ende der Laufzeit beurteilen. Je geringer diese ist, umso besser.

Sie rechnen sehr knapp. Was bitte machen Sie, wenn in den nächsten 10-15 Jahren eine größere Reparatur fällig ist - z.B neuer Heizkessel? Haben Sie auch die Nebenkosten einer Immobilie mit berechnet?

Oder im Fall von Arbeitslosigkeit? Haben Sie dann noch finanzielle Reserven, oder kracht alles wie ein Kartenhaus zusammen?

Im Ernst, so charmant Eigentum ist und die niedrigen Zinsen auch reizen, ich denke sie fahren da einen sehr risikoreichen Kurs.

Kommentar von Construction ,

Nach der aktuellen Planung ist eine Reverse von min. 15.000 Euro vorhanden.

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