Hausfinanzierung mit Mieteinnahmen ohne Eigenkapital?
Hi zusammen,
ist folgendes Szenario realistisch und würde einer Finanzierung stand halten : Objekt 3 Parteienhaus
2 Wohnungseinheiten vermietet mit insgesamt 800 Euro Nettoeinnahme
Die dritte Wohnungseinheit würde ich selbst beziehen
Nettokaufpreis 270.000 Euro.
Erneuerung Heizung, Dach und Elektrik 2014 alles neu. Ich selbst habe eine Restschuld von 40.000 Euro
Mein Nettoeinkommen beträgt 3100 im Monat
Ich selbst denke, ich kann eine monatliche Rate von 1200 Euro stemmen, die Mieteinnahmen nicht mit gerechnet. Fertig wäre ich gerne in 25 Jahren :) sonst gehts mit Restschuld in Rente :)
Danke für eine Einschätzung
Gruss Paul
3 Antworten
Nachdem, was ich hier so lese, wohl eher unwahrscheinlich.
Zum Verständnis auch für die anderen:
Du hast nicht nur kein Eigenkapital, sondern müßtest auch die Kaufnebenkosten finanzieren und hast außerdem noch einen Privatkredit in Höhe von 40.000,-€ ohne Gegenwert (z.B. Eigentumswohnung) laufen?
Achte bitte darauf, dass Du keine offiziellen Kreditanfragen an Banken stellst, sondern nur Konditionenanfragen, damit der Schufa-Wert sich nicht verschlechtert.
Brigi:
Derjenige, der ohne ausreichend Ersatzsicherheiten 297 000 € genehmigt, muss mit den Folgen leben können.
Der "Kamikaze" riskiert im Falle einer zwangsweisen Verwertung einen Ausfall von rd. 50 000 € und damit die Kompetenz.
Nicht unbedingt: Das kommt immer auf die Risikostrategie im Kreditgeschäft der jeweiligen Bank an. Es gibt Banken mit hohen zulässigen Blankoanteilen im Privatkundengeschäft und auch mit zulässiger Vollfinanzierung. Da passiert dem Berater gar nichts, weil der Vorstand ein offensives Geschäft betreibt.
Eine pauschale Beurteilung des Verhaltens der Bank halte ich damit nicht für möglich.
Sicher gibt es auch geschäftspolitisch forcierte Ausnahmeregelungen mit bewußt in Kauf genommenen Rettungserwerben.
Mal schnell überschlägig berechnet:
1.200.- Euro Annuität --> kalkulierter Zins 2,0% p.a. --> Laufzeit Darlehen bis 05/2041. Wären also die 25 Jahre gerade so haltbar.
Müssen aber die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Grundbuchamt) mitfinanziert werden, sieht es schon anders aus. In der Annahme 10% zusätzlich, also 297.000 Euro Darlehen: Die Laufzeit ginge bis 06/2044, also Rentenalter erreicht.
Allerdings ist in den Beispielen keine Instandhaltung betrachtet, die aber über 25 Jahre garantiert anfallen wird. Auch steuerliche Aspekte habe ich nicht berücksichtigt. Deine Restschuld ebenso nicht. D.h. wenn man die Mieteinnahmen von 800.- Euro hinzunimmt, könnte damit eine angemessene Rücklage angespart und auch das bestehende Darlehen getilgt werden. Die freiwerdende Darlehensrate würde ich nur sehr bedingt für den weiteren Kapitaleinsatz vorsehen, eben wegen den laufenden Kosten am Haus, die man nie unterschätzen sollte.
Das eigentlich Problem sehe ich dann wie folgt: 2% p.a. Zins über 25 Jahre sind nicht sehr realistisch. Erhöht sich dieser z.B. bei 270.000.- Euro DL nach 10 Jahren auf 4% p.a., würde sich die vollständige Rückzahlung bereits in den Juni 2044 verschieben und damit wäre wohl das Rentenalter gesprengt. Bei 297.000.- Euro DL sogar 10/2048. Das darf aber die Bank gar nicht so einfach mitspielen, Stichwort "Wohnimmobilienkreditrichtlinie". Hier müsste also die Kapitaldienstfähigkeit im Rentenalter mit berücksichtigt weren, was in der Regel deutlich unter dem bisherigen Gehalt liegt.
Auch die Besicherung stellt sich nicht sonderlich toll dar (was den Ursprungszins tendenziell erhöht): Bei Kaufpreis 270.000.- setzte die Bank ca. 220.000.- Euro an Sicherheiten an. Bei Finanzierung von 297.000.- Euro entspricht das einer Quote von 74%, also auch keine Vollbesicherung.
Es wird also sehr schwierig bis unmöglich diese Finanzierung darzustellen.
Hinzu kommt, dass viele, aber nicht alle Banken schon abwinken, wenn kein Eigenkapital vorhanden ist.
Vielen Dank für die Zahlenbeispiel.. Das klingt alles auf Messers Schneide. Jetzt könnte ich zwar die Rentenversicherung mit Zuteilung von ca. 100k € mit Rentenbeginn einbringen aber das wären ja nur schönrederei. Auch meine gegenwärtige Lebenspartnerin habe ich nicht als Mitschuldner berücksichtigt, weil ich das finanzielle alleine stemmen wollte.
Also wäre es wohl ein besserer Plan, wenngleich die Immobilie sehr interessant ist, die kommende zwei,drei Jahre 20k als Eigenkapital anzusparen (Kaufnebenkosten) und dann hoffen das ich gegen die Zeit spiele ?:)
Das könnte sich tatsächlich lohnen. Du kannst aber auch den Versuch starten und dich einmal zur Bank begeben (im Zweifelsfall auch mal eine oder zwei mehr) und dich beraten lassen. Dort kann man dann auch mit deinen vollständigen Zahlen das Ganze detailliert betrachten.
Nur solltest du dann darauf achten, dass ein angemessener Zins (mind. 4% meiner Meinung nach) bei einer Verlängerung nach mehr als 10 Jahren kalkuliert wird. Auch sollte noch jeden Monat Geld übrig sein für Reparaturen am Haus, aber auch Möbel, Auto, usw. usw.
Insgesamt aber sehe ich das Vorhaben auch kritisch, prüfen schadet auf der anderen Seite aber nicht, wenn es denn so interessant ist.
Vielen Dank nochmals, es hilft aber schon einmal ungemein, wenn man nicht blindlinks nur die Immobilie sieht, sondern auch fachmännischen Rat bekommt. Ich sehe es jetzt erstmal etwas nüchterner und werde bedachter ran gehen. Es klingt immer so einfach wenn man die Schulrechnung betreibt : soviel habe ich, soviel kann ich...
Ich habe mir auch deine Kommentare unten durchgelesen.
Zum Glück macht das keine Bank mit.
Du riskierst mit einer Fehlentscheidung alles. Dein Einkommen reicht, zusammen mitdem, was du dir aufbauen kannst und der Direktversicherung tendenziell für ein unbeschwertes Leben, dein Leben lang. Du kannst dir sogar den einen oder anderen kleinen Fehler leisten.
Der große Fehler bringt das Fass aber zum überlaufen.
Die für dich absurde Immobilie sorgt dafür, dass du spielend zum Sozialfall werden und mit etwas Pech unter der Brücke landen kannst. Bei gleichzeitig wenig Chancen darauf, dass diese Immobilie für dich irgendwas vereinfacht oder verbessert.
Gleichzeitig hast du vom ersten Tag an wesentlich weniger zum Leben und zwei Mieter an der Backe.
Lächerlichkeiten wie ein (unversicherter) Wasserschaden, ein undichtes Dach ein insolventer Mieter, stark steigende Zinsen und anderes, das im Laufe der Jahre so sicher wie das Amen in der Kirche kommt, darfst du nicht ausblenden. Du scheinst auch kaum Reserven für so was bilden zu wollen (die hohe Tilgung und die Erhöhung nach fünf Jahren). Die Tilgung zählt nicht, weil du von zurückgezahltem geld keine 20.000 € für neue Fenster bekommst!
Ich rechne mal: 800 €/2*3=1.200 € Kaltmiete/Mietersparnis bei 290 T€ Anschaffungskosten (mit Makler und je nach Bundesland mehr) ergibt knapp 5 % Rendite. Das kann in fünf Jahren weniger sein als der Zins für das Darlehen und die Tilgung gleicht - bei dem Niveau, auf dem Immobilienpreise sind - vielleicht gerade mal den Wertverlust aus. Kleine Mehrfamilienhäuser sind in vielen Regionen unverkäuflich und warum sollte das bei dem anders sein?
Die Heizung eines Freundes hat nach exakt 12 Jahren den Geist aufgegeben. Das Dach hält länger aber was ist mit Fenstern, Fassade und so weiter?
Freilich kann es sein, dass die Region, in der das Haus steht so boomt, dass man auch dein Dreifamilienhaus irgendwann teurer verkaufen kann aber wofür diese Wetten auf die Zukunft???
Kein denkender Mensch würde mit einem verzehnfachenden Hebel alles auf eine Aktie setzen. Ohne Eigenkapital ist der Hebel unendlich und ein Dreifamilienhaus auch nicht sicherer als eine Aktiengesellschaft.
Hallo und auch Dir vielen Dank. Unter dem Gesichtspunkt der reinen Vermögensanlage mit Rendite etc. würde ich dies nahtlos unterschreiben. Der Grundgedanke der Eigenheimbeschaffung wäre für mich nicht vorder gründlich die Anlage gewesen. Eher ginge es um den individuellen Wert des Eigenheim ala ich bin mein eigener Herr. Die Risikobewertung hinsichtlich Folgekosten ist mir tendenziell bewusst. Ich habe hierzu ca. 10.000 Euro Anlagen um kleine Not-Invesition zu tätigen. Eine Umschichtung aus Wertpapieren wäre aber erforderlich, was ich nur machen würde wenn nichts anderes mehr geht. Großteil liegt in Kryptowährung und da herrscht eine zu große Volatilität, als das man das berücksichtigen könnte.
Auch das ich "sofort" weniger zum Leben hätte, wäre nicht zutreffend, da mein Lebensstandard mit heutiger Mietkosten relativ identisch ist (monatliche Belastung Tilgung = heutiger Mietpreis)
Gedanklich war für mich das zweischneidige Schwert bisher die Finanzierung ohne jegliches Eigenkapital zu starten. Ich dachte im Falle eines Einfamilienhauses darüber gar nicht mehr nach, nur jetzt mit zusätzlicher Mieteinnahme wurde es kurzfristig lukrativ.
Was mich eher jetzt davon wohl abbringen würde ist, es aus Sicht der Bank zu betrachten. Die nicht vorhandene Sicherung und der damit verbundene Zins etc. ist mir wahrscheinlich zu sehr auf Kante kalkuliert. Es mag womöglich sich eine Bank/Finanzierung finden, die dies durchdrücken könnte, stabile Säulen habe ich aber nicht ausreichend. Im Groben würde ich von kurz-mittelfristigen Reperaturen nicht ausgehen. Das Haus wurde 2014 komplett saniert, Fassade, Dämmung, Fenster, Dach, Heizung, Elektrik und Sanitär. Es steht nur zum Verkauf wegen Scheidung.
Aber da der Teufel ein Eichhörnchen ist, ist das auch nicht kalkulierbar. Was ist in 10 Jahren etc. ?
Das sind aber Unbekannte, mit denen ja jeder Eigenheimgründer/Besitzer rechnen muss.
Ich muss weiter drüber schlafen, überlegen ob ich doch meine Lebenspartnerin mit einbringen muss (gesichertes Gehalt und Job) womit wir auf etwas über 5000 Lohnnetto-Einkommen im Monat kommen. Oder doch, Hähne für 2-3 Jahre weiter zudrehen, Kapital anbauen und dann nochmal schauen.
Nach drei oder vier Jahren ist natürlich noch viel von der Sanierung übrig aber auch bei einem Neubau kann nicht nur beim Mieter sondern auch am Haus etwas passieren und je größer das Haus, um so teurer wird es.
Ihr verdient 5.000 € im Monat und habt 700 € (Kalt-?)Miete? Merkst du nicht, dass ihr leicht das Doppelte an (Kalt-)Miete ausgeben könntet und immer noch beide stinkreich werdet? Dort, wo ihr so wenig Miete zahlt, kann man das Geld eigentlich nicht ausgeben. Also ist irgendwo ein Loch. Stopfe es und ihr werdet ziemlich schnell ziemlich reich.
Du bist es wie du schreibst gewöhnt, in wertloses Zeug zu "investieren" und hast vermutlich auch - wie so viele Arbeiterkinder oder Menschen aus dem Osten - nie mitbekommen, wie man Geld anlegt oder mit Geld lebt. Wie auch? Insofern kann ich mich in deine Denke versetzen.
Deshalb:
Ja, ist ok, kaufe ruhig das oder ein anderes Haus. Sonst kommt ihr ja zu gar nichts und ein wenn du in Rente gehtst 80 Jahre altes Haus (Schätzung von mir) oder ein paar alte Häuser ist vielleicht besser als gar nichts. Ich merke auch, dass du ohne die (für sich genommen) fixe Idee deine Schulden nie zurückzahlst und schon gar nicht irgendwas sinnvolles aufbaust.
Vielen Dank nochmals. Dein letzter Beitrag klingt aber etwas erhaben und disqualifiziert sich inhaltlich. Wertloses Zeug ist wohl bezogen auf die Kryptos. Nunja eine Marktkapitalisierung von 200 Milliarden Dollar ist faktisch nicht wertlos. Man kann drüber diskutieren ob es eine Investition oder Spekulation ist, ob es fundamental in die Breite Masse geht oder nur einem, der Zeit entsprechender Hype ist. Es mag Menschen geben, die denken das Kryptos nur illegal benutzt werden ala Geldwäsche. Technologische ist eine Blockchain basierte kryptische Bezahlmethode aber interessant.Egal anderes Thema...Weiterhin unterstellst Du Menschen aus dem Osten bzw. Arbeiterkinder ( was soll dass sein, bist Du von Beruf Sohn oder waren Deine Eltern nicht berufstätig ?) nicht mit Geld umgehen zu können. Das ist , finde ich erhaben. Lebensumstände unterschiedlichster Art können ja nicht immer im Vorfeld beeinflusst werden. Sei es drum, ich bin Dir dennoch dankbar und habe hier im Thread allgemein Anregungen für weitere Planung bekommen
Das erhaben klingende ergibt sich fast logischerweise, wenn man wie ich beruflich seit 20 Jahren sehr viel Geld von vielen anderen Leuten für die betreut.
Es wurden schon jede Menge Säue durchs Dorf getrieben, deren Ergebnis vorhersehbar ist. Soll ich da Kryptos empfehlen?
Die Arbeiterkinder nehme ich zurück. Das sind wir wirklich fast alle. Gemeint habe ich Menschen, deren Eltern nie in die Verlegenheit kamen, Geld anzulegen. Ich habe einiges (die Basics halt) von den Eltern gelernt.
Sehr gut verdienen und nicht merken, dass man eigentlich schon ausgesorgt hat, weil man kein Verhältnis dazu und auch keines zur Anlage des Geldes hat, kommt gehäuft dann oft vor, wenn schon die Eltern nichts oder nur das Haus hatten.
Hallo nochmals, da Stimme ich zu , ich würde es ebenfalls unseriös finden, bei einer Finanzberatung Krypto als Invest empfohlen zu bekommen.long term schon mal gar nicht, sondern rein spekulativ mit dem Bewusstsein zum Totalverlust. Es ist für mich hohes Risiko und könnte sich extrem in beide Richtungen entwickeln.
Ja Geldanlage wurde mir in der Tat nicht in die Wiege gelegt, Lebensumstände gaben dies halt nicht her. Das ich für meine Verhältnisse gut verdiene, habe ich mir halt erarbeiten müssen.
Und ob ich mit dem Gehalt aus gesorgt habe oder wie Du vorher geschrieben hast, reich werden kann sehe ich in der Tat nicht.
Vernünftige Rendite sehe ich , mit meinem eingeschränkten Horizont ( was Geldanlage betrifft) sehe ich bis auf entsprechendes Risikomanagement tatsächlich nicht. Verzinsung sind gering, Fonds und Aktien sind ja auch wieder Risiko, wenngleich dies wohl minimiert werden kann. So kam der Gedanke nach Eigenheim. Auch weil ich hiermit einen Grundstein für mein Kind legen würde.Wohnraum kann ja im Zeitalter des demografischen Wandels an sich nicht günstiger werden, so dachte ich
>Wohnraum kann ja im Zeitalter des demografischen Wandels an sich nicht günstiger werden, so dachte ich.
Wie kommst du auf die Idee? Wir werden doch weniger, oder? Immobilien sind auch nur eine Sau, und die wird halt derzeit durchs Dorf getrieben?
Wie viele Menschen in zwanzig Jahren in dem Haus, das du jetzt kaufen möchtest, wohnen wollen und wie viel sie dafür ausgeben wollen, entscheidet sich in einer Zukunft die heute nicht mal erahnt werden kann.
Egal ob das Haus jetzt neu oder alt ist und egal wo sie liegt. Sie wird älter und ob Menschen in Zukunft dort in alten Häusern wohnen wollen, hängt vom Angebot (neueres, andere Schnitte, besser isoliert, am Bedarf oder ganz einfach anders) und von der Nachfrage (Zuzug, Wegzug, Arbeitgeber und deren Entwicklung) in genau der Lage ab. Es ist wie eine Wette. Sicher ist nur, dass das Haus älter wird. Es dem Bedarf anzupassen kostet fast so viel wie ein neues Haus.
Du weisst wie ich, dass es in Deutschland nicht nur Wonungsknappheit sondern auch -Leerstand gibt. Viele Immobilien würden verschenkt, aber natürlich kosten auch die auch in Zukunft im Unterhalt mehr als sie bringen, weshalb sie keiner geschenkt nimmt.
Dazu kann es dir bei dem Mehrfamilienhaus leichter als sonst passieren, dass energetische Vorschriften zur Unzeit kommen, deren Umsetzung du nur mit einem Notverkauf beantworten kannst.
Die Besonderheiten dieser Idee sind aber nicht entscheidend:
Das extrem niedrige Zinsniveau, die Erbengeneration und eine wahnsinnig tolle Konjunktur mit kaum mehr Arbeitslosen ist in den Kaufreisen enthalten. Ebenso Bauvorschriften, die bauen hier so absurd teuer machen, dass zwar alle was kaufen, sich das aber eigentlich keiner leisten kann. Glaubst du, das geht ewig so weiter?
Grundstein für dein Kind? Denkst du wirklich, es macht für ein Kind einen Unterschied, ob es als Rentner seine Eltern in einer gemieteten oder einer eigenen alten Wohnung besucht? Die Enkel haben etwas davon, wenn es wirklich etwas wert bleibt. Ob aber für die folgenden Generationen eine Immobilie besser ist als das Vermögen, das man sich ohne Immobilie aufbaut? Ich wage das aus Erfahrung stark zu beweifeln.
Hi und vielen Dank. Nein Gegenwert ist nicht vorhanden, die Schuld entstand in einer gescheiterten Beziehung.
Das fehlende Eigenkapital ist zwar hinderlich, dachte aber das dies kein gänzlicher Hinderungsgrund sei.
Ich habe zwar drei private Rentenversicherungen am laufen im Gegenwert von momentan ca. 30000 Euro. Dies sind aber nur Direktversicherung und somit erst Zuteilungsfrei mit Rentenbeginn.
Ich dachte das mein monatliches Nettoeinkommen mit der womöglich Durchschnittsmieteinnahme von ca. 500 ( denke so würde sie berechnet werden) für die Finanzierung reichen könnte. Komme so ja auf ca. 3600 netto.
Mein Plan waere gewesen : 3 % Tilgung, 5 Jahre Zinsbindung...dann bin ich vom Privatkredit frei und könnte mehr zurück zahlen.