Frage von FragerHG, 185

Ist auf eine Neubau-Wohnung Spekulationssteuer zu bezahlen?

Hallo zusammen,

ein Freund von mir baut gerade ein Mehrfamilienhaus mit insgesamt 4 Wohnungen. In eine zieht er selbst ein, zwei weitere werden vermietet und eine soll verkauft werden. Diese möchte ich gerne kaufen. Das Haus ist noch nicht gänzlich fertiggestellt, demnach hat in keiner der Wohnung bisher jemand gewohnt bzw. war bisher jemand gemeldet. So viel zur Ausgangslage.

Die Frage, die uns aktuell beschäftigt ist, ob auf die Wohnung Spekulationssteuer gezahlt werden muss, wenn diese verkauft wird - und wie das geregelt ist.

Wenn ich das richtig sehe, bezieht sich die Spekulationssteuer auf das Grundstück bzw. den Bodenwert, richtig? Heißt das, dass bei vier Wohnungen der Grundstückswert anteilig auf die Wohnung heruntergebrochen wird (also 1/4) und darauf Steuern gezahlt werden müssten?

Wie sieht es aus, wenn der Bauherr selbst in die zu verkaufende Wohnung einzieht, um sie dann zu verkaufen? Ich habe gelesen, dass unter § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG bei gewissen Voraussetzungen eine Ausnahme von der Besteuerung möglich ist. Zum Beispiel, wenn die Immobilie (Wohnung?) zwischen Anschaffung/Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich für eigene Wohnzwecke des Steuerpflichtigen genutzt worden ist. Würde das gehen? Oder gibt es da Probleme, wenn der Bauherr später in der gleichen Immobilie eine Wohnung bezieht bzw. schließt sich das ganz grundsätzlich aus, da er ja mehrere besitzt und es irrelevant ist, welche er genau bezieht?

Diesen Fall, nur einen Teil der gesamten Immobile bzw. des Neubaus zu verkaufen (und die steuerlichen Aspekte dazu) habe ich so noch nicht gefunden. Vielleicht kann mir hier jemand weiterhelfen.

Vielen Dank im voraus! Alex

Antwort
von wfwbinder, 185

1. Es ist keine Spekulationssteuer (die es nicht gibt) sondern ganz einfach die Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft. DEn richtigen § 23 hast Du genannt.

2. Er zahlt (wenn der Vorgang einen steuerpflichtigen Gewinn auslöst) nicht auf den anteiligen Grundstückswert, sondern auf den Gewinn, also den Unterschied zwischen dem Verkaufspreis (abzüglich Veräußerungskosten) und den anteiligen Anschaffungs- udn Herstellungskosten (Grundstückskaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Baukosten usw.).

3. Wenn ich Deine Idee richtig verstehe, dann meinst Du, dass Dein Freund in die Wohnung, die Du kaufen willst, bei Fertigstellung (nehmen wir an Nov. 2015) selbst einzieht. Dann wartet ihr beide bis zum 31. 01. 2017 und Du kaufst die Wohnung.

4. Das würde tatsächlich funktionieren. Er hat in der verkauften Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den 2 vorangegangenen Jahren gewohnt. § 23 Abs. 1, Nr. 1, Satz 3 ist erfüllt. Keine Steuerpflicht.

5. Aber wo wohnst Du bis dahin? Eventuell in der baugleichen, nur spiegelverkehrten Wohnung auf der  gleichen Etage zur Miete? Die Wohnung in die dann Dein Freund einzieht? Es wäre möglich, dass das Finanzamt das als Umgehungstatbestand § 42 AO, einstuft.

Kommentar von FragerHG ,

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Zu Punkt 2: Was wird hier als Grundlage genommen? Der Anteil in Höhe der Quadratmeter? Oder um es zu vereinfachen: Wohnung 1 bis 3 haben je 50qm, Wohnung 4, die verkauft werden soll, 150qm - müssten dann beim Verkauf auch die Hälfte aller Kosten angerechnet werden?

Mir war nicht klar, dass er zwei Jahre dort wohnen muss - ich hatte, das hier (http://www.frag-einen-anwalt.de/Spekulationssteuer-bei-EFH-gebaut-und-1-Jahr-sel...) etwas anders verstanden. Nämlich so, dass keine Steuern anfallen, wenn die Wohnung:

1. "zwischen Anschaffung/Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich für eigene Wohnzwecke des Steuerpflichtigen" genutzt werden 

ODER

2. "im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist" 

Da ja Punkt 1 erfüllt wäre, dachte ich, dass er sie direkt ohne Steuerbelastung verkaufen kann.

Geplant war, die Wohnung zu kaufen und sie zu vermieten. Ich selbst wäre nicht eingezogen.

Kommentar von wfwbinder ,

@FragerHG

Richtig, zwischen Fertigstellung und Verkauf reicht, aber wenige Monate (Nov. - März als Beispiel) wären m. E. schon verdächtig.

Wenn auch nur eine Wohnung verkauft werden soll, muss eine Auteilungs gem. WEG erfolgen.

Das passiert im Allgemeinen so, dass die Grundstücksanteile gem. der qm. der Wohnungen aufgeteilt werden.

Also nehmen wir an (etwas komplizierter als in Deinem Beispiel) 50 qm, 150 qm, 80 qm, 120 qm, insgesamt 400 qm.

Dann würde die Bezeichnung im Kaufvertrag lauten: ETW laut aufteilungsplan WE 1 größe 50 qm, zusammen mit einem Anteil am Grund und Boden von 125/1000 .... für die 150 qm Wohng. WE 2 verb. mit einem Anteil am Grund und Boden von 375/1000 .... usw.

Also werden, wenn die 150 qm Wohnung verkauft wird 375/1000 der AK des Grund udn Bodens mit allen Nebenkosten und, wenn man nicht bestimmte Baukosten direkt der WE zurechnen kann, 375/1000, der gesamten Baukosten dieser Einheit zugerechnet.

Kommentar von EnnoWarMal ,

Es wäre möglich, dass das Finanzamt das als Umgehungstatbestand § 42 AO, einstuft.

Also die Gefahr sehe ich nicht. Es ist ja nicht verboten, seine steuerlichen Verhältnisse so zu gestalten, dass eine möglichst geringe Steuer entsteht.

Und gerade die Ausnahem von der Steuerpflicht bei Selbstnutzung im Jahr der Veräußerung und den zwei Jahren vorher bzw. bei Selbstntzung zwischen Fertigstellung und Verkauf steht ja explizit im Gesetz. Was soll denn daran missbräuchlich sein, wenn ich mich genau nach dem Gesetz verhalte?

Zu Punkt 2: Was wird hier als Grundlage genommen? Der Anteil in Höhe der Quadratmeter? Oder um es zu vereinfachen: Wohnung 1 bis 3 haben je 50qm, Wohnung 4, die verkauft werden soll, 150qm - müssten dann beim Verkauf auch die Hälfte aller Kosten angerechnet werden?

Offenbar weißt du nicht, was eine Wohnung ist, jedenfalls im steuerrechtlichen Sinn.

Was zivilrechtlich ein Grundstück ist (also Grundstück mit den wesentlichen Bestandteilen, zu denen auch das Gebäude gehört), wird steuerlich in seine Nutzungseinheiten zerlegt.

Hier haben wir offenbar vier Nutzungseinheiten, die zu beurteilen sind.

Kommentar von FragerHG ,

Was ist denn von folgendem Artikel zu halten? 

https://www.berlin.de/special/finanzen-und-recht/steuern/3117035-1657471-immobil...

Hier wird die Sache wieder ganz anders dargestellt? 

"Der private Verkauf der eigenen Wohnung oder des Hauses ist normalerweise steuerfrei."

"Als gewerblich wird Grundstückshandel vom Finanzamt bewertet, wenn mehr als drei Immobilien innerhalb von etwa fünf Jahren nach der Anschaffung veräußert werden."

Kommentar von wfwbinder ,

Der Artikel ist missverständlich und mit der fachlichen Kompetenz des Landes Berlin in Sachen Steuern, ist es ähnlich bestellt wie im Bau von Flughäfen.

Siehe hier:

Als gewerblich wird Grundstückshandel vom Finanzamt bewertet, wenn mehr als drei Immobilien innerhalb von etwa fünf Jahren nach der Anschaffung veräußert werden.

Es geht also um die Abgrenzung zum gewerblichen handeln udn nciht um die Frage des § 23 EStG.

Muss der Besitzer innerhalb von fünf Jahren vier Wohnungen verkaufen, um die Ehescheidung zu finanzieren, wird die Finanzverwaltung gewerblichen Grundstückshandel annehmen.

Wer 10 Wohneinheiten hat, sollte das Geld für einen Steuerberater haben, der so eine blöde Verhaltensweise verhindert. Schließlich wäre ein Vorgang im Zusammenhang mit der Scheidung "Scheidungsfolgesache" völlig steuerfrei.

Auch in diesem Fall denke ich, dass bei mehreren 100.000 Euro die verbaut werden, doch wohl 250,- bis 500,- Euro für den StB übrig sein müssten, der die am ganz konkreten Fall beurteilen kann und nicht wie wir hier im "Trockentraining."

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