Im Mietvertrag Mieterhöhung ausgeschlossen - dringende Renovierung nötig - was dann?
Meine Eltern haben einen Käufer für ihr Haus gefunden, und sie können noch mindestens 10 Jahre im Haus bleiben, gegen festgelegt Miete, Eine Mieterhöhung ist 10 Jahre lt. Mietvertrag ausgeschlossen. Was, wenn nun eine dringende Renovierung nötig wird. Muss der neue Eigentümer diese dann ausführen, ohne dass er die Miete erhöhen darf?
4 Antworten
Da besteht bei Dir offenbar Verwirrung über die Begrifflichkeiten:Unter den Begriff Renovierung faßt man üblicherweise Schönheitsreparaturen. Da geht es nur um die Optik und von Dringlichkeit kann man an sich nicht sprechen. Es gibt Menschen, die sich zwischen untapezierten Wänden wohlfühlen und die selbst geschaffene nikotinbraune Farbe derselben als Ambiente schätzen.
Reparaturen an der Bausubstanz können sehr dringend werden. Die aber muß der Hauseigentümer ausführen und zwar ohne darin Anlaß zur Mieterhöhung sehen zu dürfen. Ein besonderes Kapitel insofern sind dann aber wohnwertverbessernde Maßnahmen. Da darf der Vermieter 11% der Investitionssumme auf die Jahresmiete umlegen, allerdings nur im Prinzip. Wenn hier wirklich auf 10 Jahre JEDE Mieterhöhung ausgeschlossen ist, muß auch das ausscheiden.
Erhöhung der Miete
Die Folge einer Modernisierungsmaßnahme ist das Recht zur Erhöhung der Miete. Die Mieterhöhung beläuft sich auf jährlich 11 Prozent der aufgewendeten Kosten, geteilt durch 12 Monate (bei monatlicher Mietezahlung). Reparaturmaßnahmen, auch wenn sie im Zuge einer Modernisierungsmaßnahme erfolgen, berechtigen nicht zur Mieterhöhung. Modernisierungs-Maßnahmen hat der Mieter zu dulden (es sei denn, die Maßnahme würde eine besondere Härte bedeuten). Die Duldungspflicht hängt davon ab, dass der Vermieter die Maßnahme ordnungsgemäß angekündigt hat. Dazu hat er gemäß § 554 Abs. 3 BGB „dem Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen.
Die Instandhaltung und Durchführung von Reparaturen gehörten zu den unabdingbaren Pflichten des Vermieters (im Einzelfall abgesehen von sog. Schönheits- und Kleinreparaturen im sehr eingeschränkten Umfang). Wegen dieser Maßnahmen kann also die Miete nicht erhöht werden.
Je nach Wortlaut des Mietvertrages könnte der Mieterhöhungsausschluss auch die Modernisierungen betreffen, was ungewöhnlich wäre. Denn normalerweise besteht bei derartigen Maßnahmen ein gesetzliches Mieterhöhungsrecht für den Vermieter.
Die vereinbarte, festgeschriebene Miete (Nutzungsentgelt) hat nun mit euren mietvertraglichen Pflichten als Mieter, wozu neben Treppenhaus- Keller- und Dachbodenreinigung eben auch Winterdienst oder Schönheitsreparaturen (Wände streichen) gehören können, nichts zu tun.
Ist hier nichts vereinbart, fällt es eben den Eigentümern allein zu, ist es aber euch abverlangt, habt ihr das zu übernehmen.
Reparaturen am Haus (undichtes Dach, Fassandenanstrich usw.) fällt den Eigentümern zu.
Übrigens: Die Betriebskosten können natürlich dennoch erhöht werden.
G imager761