Frage von conny66, 1.715

Reicht es aus wenn ein Wohnrecht auf Lebenszeit nur im Mietvertrag geregelt ist

Hallo, wir haben einen Mietvertrag in dem ein Wohnrecht auf Lebenszeit vereinbart wurde. Es wurde aber nicht im Grundbuch eingetragen. Zudem haben wir mit dem Vermieter eine Vereinbarung getroffen , das der Mietzins 10 Jahre gleich bleibt, da wir die Wohnung aufwendig renoviert haben. Das geschah schriftlich letztes Jahr im Sebtember und als Anhang zum bestehenden Mietvertrag. Jetzt fand ein Eigentümer Wechsel statt. Der neue Vermieter ist nicht damit einverstanden. Er möchte mit uns einen ganz neuen Mietvertrag machen in dem er auch direkt die Miete heraufsetzten will und ausserdem die Vereinbarung mit dem Wohnrecht nicht anerkennen will. Als Ausgleich will er uns teilweise die Renovierungskosten erstatten, zudem will er von der Eigenbedarf Reglung kein gebrauch machen. Wie soll man reagieren

Antwort
von wfwbinder, 1.519

Also, dass ist nicht ganz einfach.

  1. Kauf bricht Miete nicht, also Euer Mietvertrag gilt natürlich erstmal weiter.

  2. Wenn in diesem Mietvertrag vereinbart ist, dass wegen der Eigeninvestitionen von Euch die Miete 10 Jahre nicht erhöht wird, so ist diese Klausel m. E. zulässig, also der Käufer hat das auch "mitgekauft." Trotzdem würde mich interessieren, ob für die Zeit danach eine Klausel zu den Mieterhöhungen besteht?

  3. Wenn der Vermieter Euch einen Teil der Investitionen erstatten will und dafür die Miete erhöhen, so ist das ein neues Vertragsangebot, auf das ihr nicht eingehen müsst. Es würde bedeuten, alten Vertrag im gegenseitigen einvernehmen aufheben und einen neuen Vertrag schließen.

  4. Nun zum Hauptpunkt, dem lebenslangen Wohnrecht. Was ihr da vereinbart habt, ist kein lebenslanges Wohnrecht, sondern m. E. ein Mietvertrag mit einer Art Ewigkeitsklausel, nämlich Unkündbarkeit. Damit ist der natürlich nicht unkündbar, aber das Kündigungsrecht beschränkt sich auf die Punkte, die immer gelten "Kündigung aus wichtigem Grund," also zum Beispiel nicht vertragsgemäße Nutzung usw.. Auch bei Nichtzahlung der vertragsgemäßen Miete, könnte man Euch raussetzen.

  5. Das Angebot die Investitionen zum Teil zu bezahlen und dafür die Miete erhöhen zu können, ist m. E. nichts anderes, als der Versuch den Alten vertrag loszuwerden (den müsst ihr ja gemeinsam aufheben), um einen neuen zu bekommen.

  6. Ich würde da nicht mitspielen, denn aus dem jetzigen Vertrag seid ihr nur rauszubekommen, wenn ihr die Miete nicht bezahlt, oder in Eurem Flur ein Lagerfeuer anzündet. Mit einem neuen Vertrag ist es "neues Spiel, neues Glück."

Zur Zeit ist das einzige Risikoeventuell eine Eigenbedarfskündigung, Da wüßte ich nicht, wie ein Gericht entscheidet, also ob die Unkündbarkeit, den Eigenbedarf überstrahlt, oder umgekehrt.

Kommentar von conny66 ,

Vielen Dank für die ausführliche Antwort, das heißt also, wenn ich richtig verstanden habe, der neue Vermieter kann uns also zwecks Eigenbedarf nicht kündigen? Nach den Jahren denke ich kann er die Miete anpassen oder darf er die Miete dann erst 10 % erhöhen?

Kommentar von wfwbinder ,

Beim Eigenbedarf bin ich mir wie geschrieben, nicht sicher. Das würde vermutlich vor das Gericht gehen und vor deutschen Gerichten und auf hoher See ..........

Wieso Mieterhöhung um 10 %? steht davon was im Vertrag? Dann nach Vertrag.

Sonst § 558 Abs. 3 BGB, bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens 20 % innerhalb von 3 Jahren.

Antwort
von imager761, 1.092

Offenbar verwechselst du hier Wohnrecht und Kündigungsverzicht. Tatsächlich ist euch vom ehemaligen Vermieter nur vertraglich zugesichert, dass seinerseits auf Mieterhöhungen und ordentliche Kündigung verzichtet wird.

Daran hat sich auch der rechtsnachfolgende Neueigentümer zu halten und darf euch keinen anderen Mietvertrag abverlangen :-)

Aus eurer Sicht macht es Sinn, auf Bestand und Fortführung des bestehenden Mietverhältnisses zu verwesien und nichts zu tun.

Etwas anderes wäre nur gegeben, wenn ihr zeitnah einen Umzug, auch in ein Pflgeheim, erwägt: Denn jetzt könnt ihr Erstattung der Renovierungskosten ausdrücklich vereinbaren und unschädlich im Gegenzug einen Neuvertrag schliessen, der dann von euch gekündigt werden darf.

G imager761

Antwort
von LittleArrow, 782

Die anderen Aspekte sind schon abgehandelt. Ich möchte nun noch einen Hinweis geben:

Vereinbarung getroffen , das der Mietzins 10 Jahre gleich bleibt, da wir die Wohnung aufwendig renoviert haben.

Wenn die 10 Jahre abgelaufen sind, dann ist bei der Bestimmung der Vergleichsmiete der Zustand der Wohnung ohne die Renovierung zuberücksichtigen. Leider fehlen zu den wichtigtigsten und teuersten Renovierungskomponenten die Angaben. Daher nur Beispiele:

Ersatz einer Kohleofenheizung durch eine Gasetagenheizung (mit z. B. Radiatoren und Thermoreglern), Einbau von wärme- und/oder schallgedämmten Fenstern (möglw. mit Rollläden), Einbau eines Gäste-WC, Einbau einer Bade- und Duschwanne (vorher gab es beides nicht?) u. ä.

Dann sind diese neuen, beispielhaften Errungenschaften nicht zu berücksichtigen, wenn es um die richtigen Ausstattungskategorien bei der Mietvergleichswohnung geht. Gut dazu, wenn man den Ausstattungszustand vor der Renovierung dokumentiert hat. Guck Dir mal Euren Mietspiegel von 2013 an, was der zu der Ausstattungsbeschreibung enthält.

Und in 9 Jahren den aktuellen Stand des § 558 BGBs zur Mietanpassung lesen. Dann könnte der Höchstsatz von 20 bzw. 15 % in drei Jahren geändert worden sein.

Kommentar von conny66 ,

Vielen dank für deine Hilfe, ich habe natürlich die Renovierungsarbeiten detailliert im Mietvertrag als Anhang aufgeführt. Das wären unteranderem. Alter beschädigter Laminat wurde entfernt, und entsorgt. Bodendielen die mit Occhenblut gestrichen waren, wurden 6 mal abgeschliffen und dann geölt. Decken wurden in der gesamten Wohnung außer der Küche mit regips abgehangen und mit Einbaustrahlern versehen. Wände wurden teilweise neu verputzt und abgeschliffen. Wohn und Schlafraum wurden durch eine Milchglastūr getrennt. Fliegenspiegel wurde durch hochwertige Fliesen erneuert. Rollläden wurden in stand instand gesetzt und die Bänder wurden erneuert. Im Badezimmer wurde der alte Waschtisch durch einen Hochwertigen modernen ersetzt. Der mechanischen Durchlauferhitzer wurde durch ein Vollelektonischen ersetzt. Der Garten wurde mit einer 24 qm großen Holzterrasse mit Steinfundament verehen und neu bepflanzt.

Kommentar von LittleArrow ,

Danke für die Beschreibung der umfang- und arbeitsreichen Aktivitäten.

Aber finden sich diese Renovierungen auch in der Ausstattungsliste Eure Mietspiegels? Deshalb schrieb ich:

Guck Dir mal Euren Mietspiegel von 2013 an, was der zu der Ausstattungsbeschreibung enthält.

Zumindest kann die Holzterrassenfläche nicht in die Wohnfläche als Mietbemessungsgrundlage einbezogen werden:-)

Kommentar von conny66 ,

Ok vielen dank erst mal für die Antwort, ich habe heute morgen unserem neuen Vermieter eine e Mail geschrieben, die lautet, ich muss Ihnen leider mitteilen, das ich Ihr Angebot, mir teilweise die Renovierungsarbeiten zu bezahlen und das ich dafür im Gegenzug einen neuen Mietvertrag akzeptieren soll ablehnen muss. Diese Entscheidung ist mir sehr schwer gefallen. Ich habe mich natürlich auch wie Sie von mehreren Stellen beraten lassen. Alle diese Institutionen haben mir dringends davon abgeraten einen neuen Mietvertrag zu unterschreiben. Es sei denn ich, würde mich anschließend damit gleich oder besser stehen, dieses konnte ich aber aus unserem letzen Gespräch nicht entnehmen. Ich hoffe, dass sie die Entscheidung menschlich akzeptieren. Ich hoffe auch nicht, dass es am Ende die Gerichte entscheiden müssen, da sie mir in den letzten Gesprächen, die wir geführt haben sehr sympatisch waren. Sie sollten auch bedenken, dass ein Weg übers Gericht nicht immer der beste ist. Ich bin seit Jahren, wie ich finde eine gute Mieterin die Ihre Miete immer pünktlich bezahlt und sich immer um kleinere Dinge, die im Haus angefallen sind gekümmert habe und wenn Sie es möchten auch in Zukunft für sie tun werde. Mit freundlichen Gruß

Antwort
von Privatier59, 661

Die Überschrift ist irreführend: Es ist nicht etwa ein "Wohnrecht" vereinbart, sondern ein Mietvertrag abgeschlossen worden. Dieser soll zeitlich unbefristet sein. Man müßte sich die Konstruktion mal im Wortlaut ansehen. Ich fürchte aber, auch da kommt man nur auf einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluß und zwar von 5 Jahren:

http://www.mieterbund.net/recht/mietrecht_aktuell/mietrecht_a-z/Kuendigungsaussc...

Keinesfalls hat der neue Eigentümer aber Anspruch auf Abschluß eines neuen Mietvertrags. Er ist an die Vertragsklauseln gebunden.

Kommentar von LittleArrow ,

Hier wird von 48 Monaten = 4 Jahre Kündigungsverzicht geschrieben (BGH von 2011):

http://www.mieterbund.de/index.php?id=477

Löst aber möglicherweise das Problem nicht, wenn die Renovierung schon länger zurückliegt.

Kommentar von Privatier59 ,

Na ja, das war wohl eine Individualvereinbarung und daher die 5 Jahre, vgl. das im Link zitierte Urteil.

Kommentar von conny66 ,

Der genaue Wortlaut ist, der Vermieter gewährt dem Mieter ein lebenslanges Wohnrecht. Der Mietzins bleibt für die nächsten 10 Jahre unverändert. Grund, der Mieter leistete umfangreiche Umbau arbeiten, die vom Vermieter genehmigt worden sind ( diese habe ich detailliert aufgeführt) Der Mieter ist nach dem Auszug nicht verpflichtet diese rückgängig zu machen. Der Vermieter gewährt dem Mieter ein alleinige Nutzung und Gestaltung des Gartens.

Kommentar von imager761 ,

Für euch macht es im Ergebnis keinerlei Unterschied: Ohne grundbuchliche Auflassung ist die Formulierung "Der Vermieter gewährt dem Mieter ein lebenslanges Wohnrecht" juristisch als Vertragsabrede über einen lebenslangen ordentlichen Kündigungsverzicht seitens des Vermieters auszulegen.

Entgegen anderlautender Auffassungen hier ist dies zulässig und keinsfalls unwirksam oder auf 5 Jahre beschränkt.

Und allein deshalb kein Wohnrecht i. S. d. G., weil dies i. d. R. unentgeltlich erfolgt, ihr aber Miete zahlt.

G imager761

Kommentar von imager761 ,

Ich fürchte aber, auch da kommt man nur auf einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluß und zwar von 5 Jahren:

Tasächlich kommt man auf einen einseitigen, ausschliesslich den Mieter begünstigenden und daher wirksam vereinbarten lebenslänglichen Verzicht auf eine ordentliche Kündigung und gleichermaßen zulässigen Verzicht auf Mieterhöhungen für die Dauer von 10 Jahren.

Der verlinkte Kündigungsverzicht für maximal 5 Jahre gilt ausschliesslich für wechselseitige Kündigungsverzichtsregelungen, die über diesen Zeitraum hinaus den Mieter unangemessen benachteiligen würden und insofern eine unwirksame Klausel gem. § 307 BGB darstellt.

G imager761

Kommentar von Privatier59 ,
Tasächlich kommt man auf einen einseitigen, ausschliesslich den Mieter begünstigenden und daher wirksam vereinbarten lebenslänglichen Verzicht auf eine ordentliche Kündigung und gleichermaßen zulässigen Verzicht auf Mieterhöhungen für die Dauer von 10 Jahren.

Red keinen Stuss sondern beschäfte Dich mit den Quellen. Aber, das ist ja nicht Deine Stärke.

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