Anschlussfinanzierung: Sondertilgung oder Bausparvertrag?
Ein freundliches Hallo in die Runde,
meine Frage stellt auf die Anschlussfinanzierung einer Immobilie ab. Die Immobilie wurde im letzten Jahr gekauft (130T).
Die Eckdaten
Bankdarlehen (Annuitätendarlehen) Sollzins: 2,6% (Fest bis 30.06.2023)
Bausparmodellrechnung Bausparsumme 90T / Bausparguthaben: 36T Zinssatz für Guthhaben: 0,25 % Sollzins 2,76 %
Meine Frage laute nun: Macht es aus heutiger sicht Sinn, für die Zeit nach der Zinsbindung (also 2023) einen Bausparvertrag abzuschließen (Zahlen siehe oben) oder ist es günstiger die Beiträge der Regelbesparung (BSV) als Sondertilgung für das Bankdarlehen zu verwenden?
Vielen Dank für Eure Tipps.
3 Antworten
Ich habe leider nur Fragen, denn Deine Angaben sind leider unvollständig:
Wie hoch ist die anfängliche Tilgungsquote beim Bankdarlehn?
Wie soll die Finanzierungslücke in 10 Jahren zwischen dem Restkreditbetrag und der Bausparsumme geschlossen werden?
Wie hoch sind denn bei Deinem BSV der Regelsparbetrag, der anfängliche Kreditbetrag, die Kreditlaufzeit und die erforderliche Annuität? Beim anfänglichen Kreditbetrag sind sicherlich noch weitere Kosten zuberücksichtigen, z. B. ein Agio. Es fehlt auch noch die Abschlussprovision, die einige Monatseinzahlungsraten aufzehrt.
Aber mal davon abgesehen, was Hat Dich bewogen im letzten Jahr nur eine 10-jährige Zinsbindungsdauer abzuschließen? Erwartest Du bis dahin noch eine größere Erbschaft?
Danke für Deine Antworten. Fast alles ist klar beantwortet. Hier nicht:
Beim anfänglichen Kreditbetrag sind sicherlich noch weitere Kosten zuberücksichtigen, z. B. ein Agio. Es fehlt auch noch die Abschlussprovision, die einige Monatseinzahlungsraten aufzehrt.
Dies bezieht sich nur auf den BSV. Die Abschlussprovision kann eigentlich nicht 10 % sein, sondern wohl eher 1 %. Suche ferner mal in den Darlehnsbedingungen (ABB) nach dem Agio (LBS-üblich).
Bei Deiner Bankenauswahl hast Du einfach Pech gehabt. Es gab und gibt Banken und Versicherungen, die Dir über die gesamte Kreditlaufzeit einen Festzinssatz anbieten (sogar über 30 Jahre hinaus). Bei Dir ist nach der Planung insgesamt ja nur ca. 20 Jahre nötig. Dafür hat es damals auch viele Anbieter gegeben. Um hier evtl. nachzubessern, solltest Du prüfen, ob Du Deinen Immobilienkredit wegen einer falschen Widerrufsbelehrung rückabwickeln kannst, einen neuen Kredit mit durchgehender Zinsbindung aufnimmst und damit die Unwägbarkeiten des BSV (ungewisser Zuteilungszeitpunkt, erforderliche Zwischenfinanzierung bis BSV-Auszahlung, Guthabenzinsverlust während der Ansparphase) vermeiden kannst.
Hierzu gebe ich Dir diese Stichworte "Zu-Traumkonditionen-ins-Traumhaus", die Du bitte mal in die Suchfunktion im folgenden Link eingibst:
https://www.test.de/Chat-Widerruf-Baukredit-Antworten-auf-Ihre-Fragen-4716162-0/
Dann lies Dir bitte auch den vorgenannten Link durch und die dortigen Unterlinks, um zu prüfen, ob bei Deinem Kredit der Widerrufs-Joker zieht.
Zu Deinen Rechenaufgaben komme ich später zurück.
Erst mal rech herzlichen Dank für die - wenn auch für uns frustrierende - Analyse.
/ Bei Deiner Bankenauswahl hast Du einfach Pech gehabt /
Wir waren seinerzeit sowohl bei der Sparkasse als auch bei der VoBa und haben die Konditionen verglichen. Das Feld hätten wir wohl ausweiten müssen; von denen hat keiner eine längere Zinsfestschreibung angeboten. Uns war eben wichtig, eine Bank vor Ort zu haben; wir hatten gelesen, dass es Institute gibt, die Kredite weiterverkaufen und diese dann sofort Fällig gestellt werden können. Das wollten wir alles nicht und haben unserer "Dorfbank" vertraut.
/ Dies bezieht sich nur auf den BSV. Die Abschlussprovision kann eigentlich nicht 10 % sein, sondern wohl eher 1 %. Suche ferner mal in den Darlehnsbedingungen (ABB) nach dem Agio (LBS-üblich). /
Ja, es muss natürlich 1 % heißen - 900,00 EUR eben. Ein Agio konnte ich aber dennoch nicht finden (Schwäbisch Hall).
/ solltest Du prüfen, ob Du Deinen Immobilienkredit wegen einer falschen Widerrufsbelehrung rückabwickeln kannst, /
OK, das klingt einleuchtend; die beiden Links sind aufschlussreich, ich werde meinen Vertrag einer Verbraucherzentrale zuführen (soll 70 EUR kosten) und schauen, ob die Widerrufsbelehrung wirksam war oder nicht.
/ Zu Deinen Rechenaufgaben komme ich später zurück. /
Ich ahne schlimmes ;-)
vielen Lieben Dank für Deine Hilfe und Ausführungen, Du hast uns sehr geholfen.
Beste Grüße, Moni
Noch eine Frage und Überlegung zu Deinen Zahlen:
Bei hypothetischem Abschluss des BSV kannst Du Dir also neben der Bank-Annuität von € 545,50 auch noch zusätzlich € 326/Monat für die Einzahlung in den Bausparvertrag leisten, also insg. monatlich € 871,50? Wenn dieser Betrag für ca. 10 Jahre finanziell tragbar ist, dann doch sicherlich auch für insgesamt 15 Jahre (gerechnet ab 2013), denn dann wärest Du komplett schuldenfrei. Dies setzt natürlich eine komplette Umfinanzierung mit dem Widerrufs-Joker voraus.
Aber Du könntest die bisherige Bank jetzt auch nach einer Umfinanzierung fragen, ohne schon jetzt das Widerrufsproblem anzusprechen. Sie würde ja einen bekannten Schuldner für eine noch längere Kreditlaufzeit mit einer höheren monatlichen Zahlung bei durchgehender Zinsbindungsdauer gewinnen, anstatt nach Ablauf der 10-jährigen Zinsbindungsdauer einen guten Kunden an eine Bausparkasse zu verlieren.
Die Bank hat Dir sicherlich einen Tilgungsplan gegeben, so dass Du mit Deiner Erhöhung der Annuität auf € 871,50 z. B. genau am 01.09.2014 anfangen kannst, mit letzter Ratenfälligkeit ungefähr am 1.09.2028. Hier darf ruhig nochmal genau gerechnet werden, wenn die Bank ihre Gesprächsbereitschaft zeigt.
Dein Alternativen sind also:
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Bankdarlehn mit anschließendem Bauspardarlehn (Problem: Zuteilungsreife, Kreditprüfung)
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Bankdarlehn mit Auszahlung des Bausparguthabens und Anschlussfinanzierung (bei dieser oder einer anderen Bank) des Restsaldos nach 10 Jahren, vorausgesetzt, das Zinsniveau ist für die dann gewünschte Restlaufzeit und die verfügbare Annuität besser als das Bauspardarlehn (Problem: Zinsanpassungsrisiko, neue Kreditprüfung)
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Bankdarlehn schon jetzt bei gleicher Bank umfinanzieren auf Gesamtlaufzeit von 15 Jahren, gerechnet ab Darlehnsbeginn in 2013, bei Annuität von € 871,50 und durchgehender Zinsfestschreibung (ca. 3 - 3,2 % p.a.) (Problem: Bank will vermutlich Vorfälligkeitsentschädigung, aber es gibt auch Argumente dagegen; Fragen kostet nichts und dann kommt immer noch Alternative 1 und 4 in Frage!).
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Bankdarlehn mit Widerrufs-Joker (sofern dieser wegen Fehler bei Widerrufsklausel besteht) umfinanzieren auf eine Finanzierung mit durchgehender Zinsfixierung und Laufzeitende in 2028 bei einer Gesamtannuität von € 871,50.
Ich ahne schlimmes ;-)
Nein, die Zahlen kommen ungefähr hin:-) Es gibt bei meinen Berechnungen nur geringfügige Abweichungen, weil bei Dir offenbar tagesgenau gerechnet wurde. Abgeltungsteuer sollte durch den Sparerpauschbetrag abgewehrt werden können.
ob die Widerrufsbelehrung wirksam war oder nicht.
Der Kostenaufwand von € 70 geht ja noch, aber die Anwaltskosten sollte man auch berücksichtigen, wenn man eine Umfinanzierung mit anderer Bank machen will. Die Verhandlungslösung mit der Dorfbank wäre die elegantere Variante (für beide, Dorfbank und Euch!). Den Widerrufsjoker muss man ja nicht gleich ziehen;-) Unbedingt mal den Chef sprechen und die Testtabelle aus April 2013 vorlegen wegen der Laufzeiten am Markt!
Guck mal bei diesem Link für Alternativen und Berechnungen:
Hallo LittleArrow,
vielen Dank für Dein Feedback.
/ Aber Du könntest die bisherige Bank jetzt auch nach einer Umfinanzierung fragen, ohne schon jetzt das Widerrufsproblem anzusprechen. /
DAS werden wir machen. Für uns scheint das im Moment eine gangbare Alternative zu sein. Vielleicht zeigt sich die Bank ja Kooperativ und geht auf diese Änderung ein. Ich werde hier berichten, ob sich die Bank darauf eingelassen hat.
Ich möchte mich an dieser Stelle recht herzlich für die erteilten Tipps und Hinweise bedanken. Eine schöne Zeit wünscht, Moni
Hallo,
dazu müßte man noch wissen, wie hoch das Bankdarlehen getilgt wird und ob Sondertilgungen möglich sind.
Generell bin ich kein Freund dieser Konstruktionen, bei denen erst bei Kauf der Immobilie der BSV abgeschlossen wird. Hier ist es vielleicht etwas anders, weil man sich einen extrem günstigen Zins reserviert.
Trotzdem: die gesamte Zinszahlung über die Jahrzehnte dürfte niedriger sein, wenn man tilgt, soviel man kann und hier vielleicht noch etwas Luft ist.
Viel Glück
Barmer
Frage Nr. 1: - sind Sondertilgungen bei dem Darlehen überhaupt vertraglich vereinbart? Und wenn, in welcher Höhe? - mit welchem Zinssatz rechnest Du in 10 Jahren? Davon hängt maßgeblich ab, ob sich ein Bausparvertrag lohnt
Meine Rechnung: - das Darlehen über 126 Teuro wird mit 2,60% verzinst; die Tilgung ist fast gleich hoch - ohne Sondertilgungen ergibt sich eine Restschuld von ca. 90.000 Euro in 10 Jahren - verwendet man die Regelsparbeiträge des Bausparvertrages für Sondertilgungen (sofern des eben überhaupt möglich ist), ergibt sich eine Restschuld von ca. (!) 44.000 Euro in 10 Jahren - liegt der Anschlusszins für diese 44.000 Euro bei beispielsweise 5% und will man die Raten von gut 872 Euro (Darlehensrate 545,50 plus Regelsparbeitrag von 326 Euro) weiter zahlen, ergibt sich eine Restlaufzeit von ca. 4,5 bis 4,75 Jahren
Die Frage: - wie lange wäre -bei gleicher monatlicher Rate (!) die Restlaufzeit des Bauspardarlehens nach Zuteilung in 10 Jahren?
Gewinner ist die Variante mit der kürzeren Restlaufzeit nach Ende der ersten 10 Jahre. Immer unter der Voraussetzung, dass ab dem 11. Jahr die gleiche monatliche Rate gezahlt wird.
Die einzige Unbekannte: der Zinssatz in 10 Jahren. Aber selbst wenn es in 10 Jahren 6% statt 5% für die Anschlussfinanzierung sind, verlängert sich die Gesamtlaufzeit des "Sondertilgungsmodells" nur minimal um nicht einmal 2 Monate....
Bei der Berechnung mit gleichen Monatsraten und der Frage, welches Darlehen schneller getilgt ist, spielt es im übrigen keine Rolle, wie hoch die Abschlussgebühr des Bausparvertrages ist, da diese Gebühr in dem Vergleich ja schon berücksichtigt ist.
Sofern der Darlehensgeber eine Volksbank ist, hätten die sehr wohl auch eine längere Zinsbindung anbieten können. Dann allerdings hätte die Voba das Darlehen an einen ihrer Verbundpartner (beispielsweise Münchener Hypothekenbank) vermitteln müssen (was bei den Vobas durchaus üblich ist).
Und was das Thema "Kreditverkauf" angeht: ich finde es erschreckend, das mit diesem Thema immer noch Ängste geschürt werden. Selbst wenn die Bank Darlehensforderungen zwecks Refinanzierung verkauft, kann der Käufer diese Darlehen nicht kündigen oder sonst in irgendeiner Form an dem laufenden Vertrag rütteln (siehe http://de.wikipedia.org/wiki/Risikobegrenzungsgesetz).
Hallo, vielen Dank für Ihren Beitrag.
/ Frage Nr. 1: - sind Sondertilgungen bei dem Darlehen überhaupt vertraglich vereinbart? Und wenn, in welcher Höhe? - mit welchem Zinssatz rechnest Du in 10 Jahren? Davon hängt maßgeblich ab, ob sich ein Bausparvertrag lohnt /
Ja, Sondertilgungen sind möglich und zwar im Jahr 10% der Kreditsumme (ohne zusätzliche Gebühren). Es ist also möglich, 12.600 EUR pro Jahr als Sondertilgung anzusetzen. Nach langem Hin und Her werden wir uns auch für diese Variante entscheiden - so bleiben wir zudem flexibel, was bei den monatlichen Beiträgen eines BSV nicht möglich ist. Danke Euch allen für die zahlreichen Tipps und Hinweise.
Vielen Dank für Deine prompte Antwort.
/ Ich habe leider nur Fragen, denn Deine Agaben sind leider unvollständig. /
Dann will ich mal versuchen ein wenig Licht ins Dunkle zu bringen…
/ Wie hoch ist die anfängliche Tilgungsquote beim Bankdarlehn? /
Darlehen: 126 T Sollzins: 2,6% Annuität: 545,50 EUR
/ Wie soll die Finanzierungslücke in 10 Jahren zwischen dem Restkreditbetrag und der Bausparsumme geschlossen werden? /
Die Restschuld beträgt nach 10 Jahren ca. 90T - deshalb die Frage nach dem Bausparvertrag in der Gleichlautenden Höhe.
/ Wie hoch sind denn bei Deinem BSV der Regelsparbetrag, der anfängliche Kreditbetrag, die Kreditlaufzeit und die erforderliche Annuität? /
Regelsparbetrag: 326,00 EUR pro Monat Sparzeit: 9 Jahre und 7 Monate Tilgungsdauer: 9 Jahre und Monate Bausparsumme: 90.000 EUR Sparleistung: 36512,00 EUR Bauspardarlehen: 53519,91 EUR Guthabenzins: 433,86 (0,25%) Annuität: 540.00 EUR pro Monat
/ Beim anfänglichen Kreditbetrag sind sicherlich noch weitere Kosten zuberücksichtigen, z. B. ein Agio. Es fehlt auch noch die Abschlussprovision, die einige Monatseinzahlungsraten aufzehrt. /
Beim Bankdarlehen sind weder ein Aufgeld noch eine Abschlussgebühr fällig. Beim BSV dagegen die Abschlussgebühr in Höhe von 10%, also 900.00 EUR
/ Aber mal davon abgesehen, was Hat Dich bewogen im letzten Jahr nur eine 10-jährige Zinsbindungsdauer abzuschließen? Erwartest Du bis dahin noch eine größere Erbschaft? /
Ganz einfach, die Zinsen waren/sind auf einem derart niedrigem Niveau, dass sich keine meiner ausgesuchten Banken dazu bereiterklärte, mir eine längere Zinsfestschreibung anzubieten.