Unverheiratetes Paar: Eigentumsanteil des Partners an gemeinsamer Immobilie abkaufen?
Vor 8 Jahren haben mein Lebensgefährte und ich eine gemeinsame Immobilie zur Eigennutzung erworben, im Grundbuch stehen wir beide mit gleichen Anteilen. Nun steht die Trennung bevor und wir sind uns einig dass ich die Wohnung übernehme, also seinen Eigentumsanteil abkaufen werde. Wir haben zu gleichen Teilen Eigenkapital miteingebracht und auch die Finanzierungsraten sowie Sondertilgungen jeweils zu gleichen Teilen erbracht. Die Finanzierung bestand aus 2 Darlehen, von dem eines bereits vollständig getilgt ist, das andere wird aktuell noch bedient und würde, Zustimmung der Bank vorausgesetzt, künftig von mir alleine übernommen werden.
Zum einfachen rechnen hier die Eckdaten, gerundet:
Kaufpreis 200.000,-
Kreditrestschuld 60.000,-
Im Streitfall wäre ja der Verkehrswert, also der aktuell zu erzielende Verkaufspreis abzüglich noch offener Restschuld relevant. Sein Anliegen ist jedoch nur, jeden Euro wiederzubekommen, den er in den Kauf und die Finanzierung gesteckt hat, inkl. Kaufnebenkosten wären das bis dato ca. 75.000,-
Ich verzichte auf die Möglichkeit, rückwirkend für die letzten 8 Jahre Miete vom ihm einzufordern, im Gegenzug berücksichtigen wir aber auch den Wertzuwachs der Immobilie seit Kaufdatum nicht. Den ich konservativ auf 250.000-275.000 schätzen würde.
Dazu habe ich jetzt folgende Fragen:
- Ist unsere Herangehensweise „vernünftig“? (ich weiß dass das eine sehr subjektive Einschätzung erfordert, mich interessiert es jedoch einfach auch dahingehend ob wir etwas entscheidendes, finanzielles außer Acht lassen. Mir ist z.B. bewusst dass ich erneut Kaufnebenkosten für seinen Anteil aufbringen muss (da unverheiratet).
- Liegt es -sofern Einigkeit besteht- komplett in unserer Entscheidung, welchen Betrag wir festsetzen, und teilen wir diesen dann schlicht und einfach dem Notar mit?
- Welche Dinge gilt es noch zu berücksichtigen oder zu beachten? (evtl. auch steuerlich?)
Danke fürs Lesen bis hierher und vielen Dank im Vorfeld für alle Antworten/Tipps/Hinweise.
Liebe Grüße,
Sabine
Bitte entschuldigt, mit 275.000 ist nicht der Wertzuwachs sondern Gesamtwert gemeint. Also 50.000-75.000 Wertsteigerung.
Mein Versuch das in der Frage zu korrigieren wurde leider abgelehnt.
4 Antworten
Wie kommst du auf "Miete einfordern"? Es ist und war auch immer zur Hälfte seine Immobilie.
Wenn er einen Wertzuwachs von z. B. 275.000 € zur Hälfte nicht einfordert, schenkt er dir 137.500 €
Ihr könnt vereinbaren, was ihr wollt. Du kannst ihm also seinen Hausteil auch nur für 105.000 € abkaufen, also was er gezahlt hat und die Hälfte des Darlehens. Es ist aber eine gemischte Schenkung.
Das Finanzamt bekommt den Kaufvertrag und wenn es davon ausgehen muss, dass die Immobilie jetzt 475.000 € wert ist, wird es dir ein paar Fragen stellen und von einer Schenkung von (237 - 105 =) 132.000 € ausgehen.
Da die Großzügigkeit deines Ex eine Schenkung in der Höhe ist, wird man dagegen nichts machen können. In Steuerkklasse III ergibt sich ein Freibetrag von 20.000 € und ein Steuersatz von 30 %.
Die Schenkung mindert sich dadurch auf 25.000 - 37.500 €. Die Wahrscheinlichkeit, dass das Finanzamt das so akzeptiert, also ohne nachzufragen, steigt. Es geht jedenfalls um eher wenig Schenkungsteuer.
Das mit den Zinsen, dass er also nicht nur seinen Einsatz sondern auch die Kosten erstattet bekommen will, hatte ich überlesen. Der Grund ist, dass die Zahlen nicht passen. Wenn der Kaufpreis 200 T€ sind, muss die Belastung deines Freundes mit Nebenkosten und Zinsen für acht Jahre über den 105.000 € liegen, die sich aus diener Frage ergeben.
Dass du alle Kosten übernehmen sollst, mindert die Schenkung merklich aber die zahlen passen nicht.
Dadurch auf die Idee zu kommen, dass er dann ja kostenfrei gewohnt hat, ist logisch. Wie die übernahme aller Kosten den Wertzuwachs ausgleicht, solltet ihr mal genau ausrechnen. Bisher scheinen da Fehler drin zu sein.
Wie kommt ihr auf die Idee, die Kosten und die Miete zum Thema zu machen? Viel besser wäre es doch, wenn du ihm seinen Teil zum aktuellen Wert (275.000/2) abkaufst und das anteilige Restdarlehen angerechnet wird. Dann ergibt sich weder eine Schenkung noch eine Übervorteilung sondern ein klarer Schnitt. Auf den ersten Blick wirkt es so, als wollte er dir etwas Gutes tun aber ich würde - weil es um Beziehungen geht - alles möglichst genau abrechnen und wenn er dir dann (aus Gutmütigkeit) etwas schenkan will, ist das bezifferbar.
An der Rechnung von @Rat2010ist nicht auszusetzen, also erspare ich es mir, daran etwas zu verschlimmbessern.
Die Frage ist doch, wie Du eventuell um die Schenkungssteuer herum kommst.
Da kommt ihr um einprofessi onelle Beratung nicht herum, bei der alle Aspeckte auf den Tisch kommen.
Alle möglichen Ansätze zu nennen, dafür ist das Forum ungeeignet. geh tzu einem Berufkollegen von mir udn geht es komplett durch.
Eine Erkenntnis habt Ihr aber schon gewonnen, die Kosten für eine Eheschließung und die anstehenden Scheidung wären geringer gewesen, also die Steuerprobleme bei der Auflösung der nichtehelichen Gemeinschaft.
Das war leider ein Fehler meinerseits, gemeint waren 50.000-75.000 Wertsteigerung, also 275.000 Gesamtwert! Somit sollte hier keine Schenkung in Betracht kommen.
Die Beurteilung ob einer Eheschließung ist für die Frage nicht relevant.
Somit sollte hier keine Schenkung in Betracht kommen.
Aha und wie kommst Du darauf?
Wert des Objekts 275.000,- Euro. 1/2 wird übertragen = 137.500,-
Gezahlt wird durch Schuldübernahme 30.000,- + 75.000,- durch Überweisung = 105.000,- Bleibt eine Differenz von 32.500,- Euro, oder im Fall, dass der Wert nur 250.000,-- ist, noch eine Schenkung von 20.000,-.
Im zweiten Fallgeht es mit dem Freibetrag auf, aber sobald es auch nur 1.000,- Euro mehr sind, geht es in die Steuer.
Ein Tauschgeschäft. Ist doch in Ordnung. Man könnte sagen: "Er hat keinen Verlust und an anderer Stelle keinen Gewinn." Klasse Herangehensweise !
Warum soll Schenkungssteuer anfallen, wenn sie ihm seinen Anteil zu einem reellen Preis abkauft?
Grunderwerbsteuer sicherlich, aber Schenkungssteuer?
Sorry das war ein Fehler gemeint waren 50.000-75.000 Wertsteigerung, also 275.000 Gesamtwert! Somit sollte hier keine Schenkung in Betracht kommen.
Er möchte das gesamte Kapital erstattet haben, das er je für die Immobilie und die Finanzierung aufgebracht hat inkl. Zinsen. In dem Fall ist doch aber auch zu berücksichtigen, dass er dann 8 Jahre kostenfrei gewohnt hat, wenn ich nun nachträglich "seine" Kosten übernehme.