Ist ein Baudarlehensvertrag mit der Sparkasse aufgrund zu hoher Zinsen kündbar?
Wir haben für das Einfamilienhaus ein Darlehen bei der Sparkasse zu 3,45% eff. Ist es prinzipiell möglich, diesen vorab zu künfigen und einen neuen mit aktuell günstigerem Zinssatz zu vereinbaren ? Mit ist schon bewußt, dass die Bank dies nicht unentgeltlich machen wird. Möglicherweise aber lohnt es sich dennoch. Hat jemand Erfahrungen oder einen guten Tipp ?
5 Antworten
Während der laufenden Zinsbindung kann der Vertrag nur aus einem besonderen Grund gekündigt werden (z.B. Verkauf der Immobilie oder Ablehnung einer "Nachfinanzierung"). Da müsste die Sparkasse schon aus Kulanz mitspielen und das ist eher selten der Fall.
Die sog. Vorfälligkleitsentschädigung (VFW) würde derzeit zudem extrem hoch ausfallen (in etwa in Höhe der tatsächlich bis Ende der Zinsbindung zu zahlenden Zinsen). Eine Umschuldung trotz einer solchen VFE lohnt sich in der Regel nicht.
Sofern die Restlaufzeit der Zinsbindung unter 5 Jahren liegt (am besten unter 3), lohnt es sich eher, sich für die Zeit danach die aktuellen Konditionen mittels eines Forwarddarlehens zu sichern. So jedenfalls meine/unsere Erfahrung bei der Berechnung derartiger "Szenarien".
Also noch mindestens 2 Jahre zittern bis Forwarddarlehn abschließbar sind.
Die Sondertilgung solltest Du Dir aber gut leisten können und nicht Deine normale Finanzreserve erschöpfen!
Laß Dir von Deiner Sparkasse die Vorfälligkeitsentschädigung für diesen Kredit nennen, dann kannst Du ja prüfen, ob Du woanders einen Kredit bekommst, der in den Gesamtkosten günstiger ist; aber die Kosten für das Umschreiben der Besicherung nicht vergessen.
Zunächst einmal danke! Eine andere Bank sagte mir mal, dass die Sparkasse das erste Recht im Grundbuch habe. Ist das ein Hinderungsgrund oder vergleiche ich hier Äpfel mit Birnen ?
Das "erste Recht im Grundbuch" ist die Grundschuld, welche bei einer Kreditablösung und Finanzierung über eine andere Bank auf diese neue Bank umzuschreiben ist. Dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten an, evtl. auch Gebühren der bisherigen Bank.
Das ist, was Snoopy155 mit "Umschreiben der Besicherung" meint.
Die Spasskasse hat (meines Wissens als einzige Bank) das Recht, die Grundschuld OHNE Notar abzutreten (gegen eine Gebühr). ist aber günstiger als über den Notar, da beim Notar auch die Landesjustizkasse zu zahlen ist, die Sparkasse tritt die Grundschuld nur ab.
Die Landesbanken und Sparkassen sind Institute des öffentlichen Rechts und "siegelführend". Sie dürfen deshalb notarielle Beglaubigungen vornehmen.
...Kosten für die Umschreibung der Besicherung??...die liegen in der Regel bei rund 150 Euro...für die Beglaubigung einer Unterschrift bei Abtretung der vorhandenen Grundschulden von "alter Bank" an "neue Bank" (inzwischen Standard in der Bankenwelt)...
Bitte die Kosten des Grundbuchamts für den Vollzug nicht vergessen. Die kommen noch dazu.
Tipp 1: § 489 Abs. 1 Ziff. 2 BGB lesen.
Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, kostet die Kreditablösung keine Vorfälligkeitsentschädigung!
Tipp 2: Wenn die Voraussetzungen zur Zeit zwar noch nicht erfüllt sind, aber in - sagen wir - 1 bis 5 Jahren, dann könnte man mit der Kündigung noch warten und zur Zinsabsicherung jetzt ein sog. Forwarddarlehn abschließen mit der gewünschten durchgängigen Zinsfestschreibung bis zur letzten Rate. Das Forwarddarlehn hat aber eine Abnahmeverpflichtung.
Zu Punkt 1: das gilt aber nur, wenn innerhalb der 10 Jahre keine neue Zinsvereinbarung getroffen wurde, ansosnten beginnt diese 10-Jahres-Frist ab Datum der neuen Zinsvereinbarung neu zu laufen. Alles dazwischen = Vorfälligkeitsentschädigung.
Walter, danke dass Du es nochmal gesondert erwähnst. Diese Variante steht allerdings auch in der genannten Paragraphenziffer.
Innerhalb der Sollzinsbindung haben Sie keine Möglichkeit der vorzeitigen Umschuldung.
Ausser:
- Objektverkauf
- Umschuldung durch eine andere Bank wenn die Sparkasse zuvor schriftlich eine Nachfinanzierung abgelehnt hat. Dann haben Sie auch den Anspruch auf eine vorzeitige Umschuldung durch einen anderen Bankpartner.
Generell wird eine Bank einen guten Schuldner aufgrund geringer Margen nicht vorzeitig aus der Sollzinsbindung lassen.
Und ist deswegen froh um jeden der gute Zinsen zahlt...
Die Antwort von Snoopy155 ist schonmal an sich korrekt.
Hinzu kommt aber auch, dass die Sparkasse dich, je nach Vertragsgestaltung, auch einfach gar nicht aus der Finanzierung lassen muss.
Aus deiner Frage lese ich nur, dass du Zinsen/Kosten sparen möchtest. Das ist aber noch kein Grund dich vorzeitig aus dem Kreditvertrag zu lassen. Ein außerordentliches Sonderkündigungsrecht hast du nur nach 10 Jahren (BGB) und bei Veräußerung der Immobilie.
Auch bei einer Sonderkündigung nach BGB ist die Bank berechtigt, Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen. Ebenso bei einem Verkauf während der Kreditlaufzeit.
Die Bank mag ja (viel) berechnen (und erwarten). Jedoch ist das Kündigungsrecht nach § 489 BGB kein Sonderkündigungsrecht und der Darlehnsnehmer muss keine VFE bezahlen.
Ok, die Restlaufzeit beträgt noch ca. 7 Jahre. Da bleibt nur die Möglichkeit der Sondertilgung, die mit 5.000 € p.a. vertraglich vereinbart wurde. Spareffekt liegt dann ja quasi bei 3,45% p. a. eff., wenngleich 5.000 € pro Jahr sicher nicht erreicht werden .