Frage von Lora777, 4.515

Hilfe! Baufinanzierung über Sparkasse LBS sinnvoll?

Hallo zusammen,

wir machen uns Gedanken über die Baufinanzierung. Die besten Zinsen waren bei der Sparkasse und so sieht das Angebot aus:

Gesamtwert: 290.000 € Eeigenkapital: 40.000 € benötigte Summe: 250.000 €

KFW 70: 50.000-, zu 0,85% (Laufzeit der Zinsen: 10 Jahre) Wohneigentumsprogramm: 50.000,- zu 1,35% (Laufzeit der Zinsen: 10 Jahre) Vorfinanzierung (LBS): 150.000 € (15 Jahre zu 1,75%, ab dem 16. bis 31 Jahr zu 2,3%)

Hat jemand Erfahrung mit der Finanzierung über Sparkasse LBS? Fallen da viele Gebühren an (z.b. 1% auf die Bausparsumme) ? Ist es besser als ein Annuitätendarlehen?

Hab nur gehört dass die Sparkasse davon Ihre Provisionen bzw. Zinsen bekommt und wir uns da dumm und dämmlich zahlen könnten, also von einigen Bekannten wurde es uns abgeraten... ich brauch Hilfe! :(

Vielen Dank schonmal.

Lora

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von LittleArrow, 3.916

Hi Lora777,

ich fürchte, dass Du die Dramatik des Dir vorliegenden Vorschlages nicht erkannt hast, sondern von niedrigen Zinssätzen und so etwas geblendet bist. Es fehlt völlig die finanzielle Gesamtbelastung aus Zins- und Tilgungsbetrag!

Für individuelle Anmerkungen fehlen natürlich noch Angaben zu Verdiensten, Immobilienobjekt, Nebenkostenbelastungen (jetzt und später), Lebensplanung etc.

Die beiden KfW-Darlehn sind ein abschreckendes Beispiel "halbe Sachen": 10 Jahre feste Zinsen, kaum Tilgung und dann? Zinsveränderungsrisiko², aber vielleicht sind dann die angebotenen Marktzinsen noch niedrig, jedenfalls nicht verhandelbar. Du hast kaum eine Verhandlungsalternative für die Anschlussfinanzierung von derart nachrangigen und daher teureren Darlehn. Oder bist Du in der Lage nach 10 Jahren einen dieser KfW-Kredit aus eigener Liquidität, Erbschaft o.ä. notfalls zurückzuzahlen? Wenn nein, vergiß es!!!

Bei den Sparkassen/LBS-Darlehn schaust Du derzeit nur auf den Zinssatz, nicht jedoch auf die in der Anspar-, Vorfinanzierungs-, Zwischenfinanzierungs- und Tilgungsphase erforderliche finanzielle Gesamtbelastung aus Zinssatz, Spar- und Tilgungsquote, sowie Nebenkosten. Kannst Du Dir die finanzielle Gesamtbelastung überhaupt leisten? Was würde passieren, wenn die Vorfinanzierungsphase ausläuft und Dein Bauspardarlehn noch nicht zuteilungsreif ist (ungewisser Zuteilungszeitpunkt)? Niemand kennt die Höhe der Zinsen und Dauer der Zwischenfinanzierung (Zinsveränderungsrisiko). Daneben ist noch die Ansparphase mit einem unproduktiven Gutschriftzins von 0,x % p.a. zu beachten.

Der Bausparvertrag ist nur(!) in der Darlehnsphase auch ein Annuitätendarlehn. Du mußt also die Funktionsweise eines Annuitätendarlehns also inhaltlich nur einmal voll verstehen (siehe bitte nach bei http://de.wikipedia.org/wiki/Annuit%C3%A4tendarlehen!). 

Annuitätendarlehn gibt es auch von Banken und Lebensversicherern. Entscheidend ist aber, dass diese Kreditgeber Dir auch Zinsbindungsdauern über die gesamte Laufzeit von - sagen wir - 30 bis 40 Jahren bieten. Im Normalfall - wie heutzutage - kostet eine längere Zinsbindungsdauer von 30 bis 40 Jahren einen höheren Zins als eine 10- oder 20-jährige, aber das Zinsveränderungsrisiko ist komplett weg! Und dennoch könntest Du ab 10 Jahre nach Vollauszahlung ein derartiges Darlehn entschädigungsfrei kündigen und zurückzahlen (z. B. weil Erbschaft oder das Zinsniveau günstiger ist). Und Du arbeitest dabei nur mit einer einzigen Bank und einem einzigen erstrangigen Darlehn ohne zusätzliche Gebühren (aber Vorsicht hinsichtlich der Bereitstellungsgebühr, wenn sich die Auszahlung über einen längeren Zeitraum hinzieht oder verzögert)!! Die Kreditgeber bieten Dir auch ein jährliches Sondertilgungsrecht von 5 oder 10 % der anfänglichen Darlehnssumme an.

Dieses Annuitätendarlehn mit durchgängiger Zinsfestschreibung nennt man auch Volltilgerdarlehn. Verwende mal in diesem Forum die obige Suchfunktion, um hierzu Bilder, Tabellen und etliche Beiträge zu finden.

Kommentar von Lora777 ,

Dankeschön, ich schaue es mir gleich mal an...

Kommentar von LittleArrow ,

KfW und Wohneigentumsprogramm wären hoffentlich bis dahin wegfallen.

Wie soll das denn innerhalb von 15 Jahren "weg fallen"?

Kommentar von LittleArrow ,

Lora777, ich warte noch auf Deine Antworten:-))

Kommentar von Lora777 ,

durch Sondertilgungen, etc. man weiß ja nicht was alles im Leben so passieren kann... deswegen würde ich mich bei dem Model auch erst um KfW und Wohneigentumsprogramm kümmern, da dort die Zinsbindung kürzer ist...

Kommentar von LittleArrow ,

Und die Sondertilgungen für die KfW-Darlehn kannst Du Dir finanziell einigermaßen sicher absehen bzw. leisten?

Bitte schaue Dir unbedingt bei der KfW.de die aktuellen Zinssätze und Kreditkonditionen an, damit Du etwas über die Sondertilgungsmodalitäten und anderen Kreditbedingungen erfährst. Die SpK-Beraterin war dabei nicht auf dem neuesten Stand.

Kommentar von Lora777 ,

ja, wir versuchen es... einiges zur Seite legen zu können... :) Super, Danke für den Tipp... ;) Wir bekommen, wenn dann Energieeffizientes Bauen 0,75% und Wohneigentumsprogramm 0,85 %. Beim Wohneigentumsprogramm hat sie uns fast das doppelte (1,35%) angegeben. Wie geht denn das? Also man muss wirklich alles genau kontrollieren. Die Zinssätze sind auch auf der Seite tagesaktuell??

Kommentar von LittleArrow ,

Die Zinssätze sind auch auf der Seite tagesaktuell??

Die KfW sollte schon in der Lage sein, aktuelle Zinssätze zu nennen. Oder meintest Du eine andere Seite?

Ich sorge mich bei Deiner Finanzierungsdarstellung darum, dass Du wie gebannt auf die Zinssätze achtest, aber die jeweils erforderliche Tilgungshöhe überhaupt nicht erwähnst. Fraglich bleibt doch, ob Du Dir die Summe der abverlangten Annuitäten (Summe aus Zinsbetrag und Tilgungsbetrag der jeweiligen Finanzierung) plus den jeweiligen Gebühren und Kosten dauerhaft leisten kannst.

Schon beim Gesamtbetrag von € 290.000 ist - zumindest für mich - völlig offen, was dieser Betrag beinhaltet. Denn ein Eigenkapital von nur € 40.000 (knapp 14 %) ist sehr dürftig.

Kommentar von Lora777 ,

hab heute die Zinssätze da nochmal angeschaut-die haben sich geändert... sind gestiegen. Nein, natürlich sind uns nicht nur die Zinsen wichtig, auch die Monatsbelastung etc., :)

Antwort
von Uberdacht, Business, 3.305

Die Frage, die noch gar nicht gestellt wurde ist, ob es sich um eine gute Immobilie handelt? Bezahlst du viel mehr als du Miete für ein vergleichbares Objekt bezahlen würdest und muss es jetzt wirklich dieses Objekt sein oder wäre auch ein kleineres, günstigeres Objekt möglich?

Kommentar von Lora777 ,

wir möchten aufjednfall bauen, das Grundstück haben wir dazu bereits gefunden.

Kommentar von Uberdacht ,

Ok, fair enough. Was ist euer langfristiger Traum in Sachen Wohnen? Was wollt Ihr erreichen? Ich frag nur der Neugierde halber, weil mich Menschen wie ihr faszinieren :)

Kommentar von Lora777 ,

kein Problem, wir möchten "etwas Eigenes", für das Alt werden und natürlich auch dass unsere Kinder später auch was davon haben... in einer Wohnung ist es nicht das selbe. Man zahlt, hart gesagt, an einen fremden Onkel und am Ende ist es nur gemietet... Wir brennen drauf selbst zu bauen bzw. unser Traumhaus zu bauen. :)

Antwort
von guterwolf, 3.069

KfW und Wohneigentumsprogramm wären hoffentlich bis dahin wegfallen.

Ob diese nach 15 Jahren weggefallen sind, wage ich zu bezweifeln, denn das hieße ja, dass du in 15 Jahren 100.000 € getilgt hättest. Aus den Unterlagen sollte eigentlich hervorgehen, wie der Tilgungsverlauf ist.

Grundsätzlich würde ich keinen anzusparenden Bausparvertrag mehr in eine Finanzierung rein nehmen. Während der Ansparphase zahlst du Zinsen auf die komplette Darlehnssumme...

Ich würde ein komplettes Anuitätendarlehn wählen, auch wenn die Zinsen "nur" 15 Jahre festgeschrieben werden. 

Evtl. kannst du es dir leisten eine Tilgung von 4% zu wählen, das wären mit 2% Zinsen = 1250 € monatlich und die Restschuld nach 15 Jahren liegt bei ca.. 75.000 €.

Alternativ 3% Tilgung = Restschuld ca. 119.000 € und monatlich 1041 €.

Antwort
von qtbasket, 2.122

Bei genauerer Betrachtung ist das vermutlich ein teures Angebot und von günstig kann keine Rede sein. Man sollte nachrechnen, was insgesamt dieses Angebot kosten wird. Mit den Daten oben geht das nur sehr bedingt.

250.000 € zu finanzieren ist zurzeit beim günstigsten Anbieter zu folgenden Bedingungen beispielsweise möglich:

eff. Jahreszins 1,34%

Beleihung 80%, 3% Tilgung

Laufzeit der Zinsbindung: 10 Jahre

Monatliche Rate: 903,08 €

Restschuld nach 10 Jahren: 169.832 €

Quelle: fmh

Man muss also rechnen: was kostet das Angebot der Sparkasse an Zinsen und Tilgung pro Jahr, wieviel nach 10 Jahren, wie hoch ist die Restschuld und wieviel an Gebühren einschl. einer Risikolebensversicherung werden bei der LBS noch fällig.

Dagegen stellt man andere Angebote, beispielsweise obiges was man im Internet bei www.fmh.de  im  Hypothekenvergleich finden kann.

Ganz wichtig ist die persönliche Frage: wieviel bleibt noch zu Leben übrig und sind die monatlichen Einkünfte langfristig kalkulierbar. Eigentum haben, und nur mit trocken Brot und Wasser sich ernähren, kann nicht funktionieren.

Wenn sog. Bekannte an- bzw abraten ist das unheimlich klasse, denn:  die bauen jedes Jahr mindestens ein Haus und haben die Preise für Hypotheken voll im Griff ???

Also bevor soviel Geld ausgegeben wird,  sich unabhängig beraten lassen, von jdm. der nichts verkaufen will - und das ist niemals kostenlos, denn eine Baufinanzierung macht ganz schön Arbeit.

Kommentar von Lora777 ,

meinst du man sollte einen zusätzlichen Finanzberater in Anspruch nehmen? Diese Bekannten die mir das abgeraten haben, haben selbst schlechte Erfahrung mit der LBS gemacht, allerdeings wenn ich die Sparkasse mir anhöre, scheint es alles so rosig und abgesichert zu sein.... man ist so langsam verzweifelt.

Antwort
von ellaluise, 2.424

Ich, für mich, wüsste jetzt nicht warum ich eine Vorfinanzierung mit der Bausparkasse machen sollte.

Du schliesst einen Bausparvertrag (150000) ab, Abschlußgebühr könnte 1% sein, erhältst die Vorfinanzierung, zahlst nur die Zinsen und besparst gleichzeitig den Bausparvertrag, der dann irgendwann(15 Jahre)  die Vorfinanzierung ablöst. Dann musst du immer noch den Darlehensanteil des Bauspardarlehens abzahlen.

Im Moment, bei heutigen Zinsen, warum nicht gleich ein Annuitätendarlehen und gleich abzahlen d.h. ohne Vorfinanzierung. Tilgung statt Sparrate.

Ein Bausparvertrag ist m.E. immer nur ein Teil einer Baufinanzierung, weil man ihn hatte um Prämien abzugreifen oder so.

Wenn ich heute einen Bausparvertrag abschließe, weil ich in 10-15 Jahren mein Haus renovieren will/muß und mir die heutigen niedrigen Zinsen sichern will, ihn nebenbei bespare, könnte es ein Vorteil sein wenn in 10-15 Jahren die Darlehenszinsen höher sind. 

Sicher, man muß sehen möglichst langfristig günstige Zinsen zu sichern. Nicht das der Vertrag in 10 Jahren abläuft, kaum etwas getilgt ist und die Zinsen hoch sind. Mit dem/einem Bausparvertrag sicherst du dir den Zinssatz.

Kommentar von Lora777 ,

ja, so denke ich auch und das verunsichert uns... wir haben dann nach den 15 Jahren den Darlehensanteil zu 2,3% und das finden wir gut, dass die Zinsen abgesichert sind. Andererseits seh ich keinen Sinn bei dem Bausparvertrag... da hat nur die Sparkasse selbst was von... die günstigen Zinsen locken einen an.

Ich müsste mal wissen wie es bei einem Annuitätendarlehen ist.

Das habe ich beim letzten Gespräch mit der Sparkasse auch erwähnt. Die Beraterin hat dann genau das gesagt "ich geb auf" :) sorry aber ich hab wirklich viele Fragen vorallem wenn es um so eine Finanzierung geht...

Kommentar von Lora777 ,

und bei dem Annuitätendarlehen ist ja keine Sicherheit... wen die Zinsen dann nach den 15 Jahren steigen und wir noch eine höhere Restschuld haben? dann ist es auch wieder Risiko.

Kommentar von ellaluise ,

Hi, ich habe deine Themen mal um "Schlagwörter" ergänzt.

Du wirst hier sicherlich noch Antworten bekommen von Personen, die dir das an deinen Zahlen beispielhaft vorrechnen (können).

Es ist normal und legitim bei solchen Beträgen Fragen zu haben und auch etwas "ahnungslos" zu sein. Ja, beim Annuitätendarlehen hast du ein Zinsrisiko. Deshalb sollte man, im Moment, eine lange Laufzeit wählen und die Tilgung relativ hoch wählen. (Aber man muß immer noch leben können). 

Wieviel Prozent musst du denn für den Bausparvertrag ansparen 40 oder 50%? Bei 50% wären das 75000€ in 15 Jahren, das könnte auch Tilgung sei, oder?

So wie ich es verstehe, wirst du in den ersten 15 Jahren bei der Bausparkasse nicht tilgen sondern nur Zinsen zahlen und ansparen!

Bei einem Annuitätendarlehen hast du über die Laufzeit einen bestimmten Betrag (Zinsen + Tilgungsbetrag). In diesem Betrag verändert sich in Laufe der Zeit das Verhältnis zu Zinsen (weniger) + Tilgung (höher) durch den bereits abgezahlten Betrag.
Da müsste man mal einen Tilgungsplan über die Laufzeit sehen, was dann nach z.B. 15 Jahren noch die Restschuld ist.

Ganz ohne Risiko ist eine Baufinanzierung nie, irgendwie.

Kommentar von Lora777 ,

okay, Danke... :) beim LBS Bausparvertrag würden wir 40% in den ersten 15 Jahren ansparen...Das wären dann 60.000,- und als Restdarlehen wären es 90.000,-. KfW und Wohneigentumsprogramm wären hoffentlich bis dahin wegfallen.

Für Annuitätendarlehen gibt uns die Sparkasse maximal 15 Jahre. Wie die Zinsen etc. aussehen wissen wir noch nicht. Die machen uns einen Verlaufplan fertig...

Kommentar von Luscinia ,

Es gibt ja glücklicherweise auch noch andere Banken als die Spaßkasse. Ihr könnt euch eine Bank suchen, die euch die Zinsen für 20 Jahre oder länger festschreibt.

Oder gleich über einen Vermittler gehen, die können euch aus vielen Angeboten von vielen (auch regionalen) Banken was raussuchen.

https://www.test.de/Immobilienkredite-Topkredite-vom-Vermittler-4441527-0/

Einige der Vermittler sind hier auch aktiv, wundert mich, dass sich da noch keiner zu Wort gemeldet hat. ;) 

Kommentar von Lora777 ,

ja, wir vergleichen momentan viel, ich bin da immer so misstrauisch im Vergleich zu meinem Mann... treib ihn schon in den Wahnsinn... :)

ja, an einen neutralen Finanzberater habe ich auch schon gedacht, wiederum wie viel würde das uns kosten? Und ist es serios oder eine Abzocke?

Kommentar von Luscinia ,

Das verstehe ich, man will es ja richtig machen bei so einer großen Sache. 

Die in dem Link genannten Vermittler sind keine unabhängigen Berater, sondern Immokreditvermittler, die von den Banken für die Vermittlung eine Provision bekommen. Trotzdem sollen sie manchmal bessere Angebote haben als die Banken direkt, weil sie sehr große Kontingente bei den Banken haben.

Undabhänge Berater kenne ich leider nicht, vielleicht weiß noch jemand anderes hier weiter.

Ich bin kein Profi, sondern auch nur Kunde. Meine persönliche Erfahrung: Wir haben vor 2 Jahren ein Haus gekauft und haben den Kredit über einen der genannten Kreditvermittler bekommen. Die Beratung direkt bei einer Sparda (N) fand ich einfach Mist, die wollte uns auch gleich so ein Bauspar-Modell andrehen, ohne uns zu fragen, was wir an Voraussetzungen haben und ohne genauer auf uns einzugehen. Ich habe mich schlecht beraten gefühlt, das lag sicher an der Beraterin, in einer anderen Filiale wäre das vielleicht ganz anders gewesen.

Die Beratung bei dem Vermittler dagegen hat mir persönlich besser zugesagt, man hatte das Gefühl, sie weiß, was sie tut und dass es auch zu uns passt. Wir haben das dann über sie gemacht und es hat alles wunderbar funktioniert. Vielleicht hätten wir woanders noch mal 0,0x % weniger Zinsen bezahlt, wenn wir noch weiter rumgelaufen wären, aber das Angebot erschien uns fair. Wichtig ist ja nicht nur der reine Zinssatz, sondern auch die Sondertilgung etc. Grundsätzlich ist eh alles eine Momentaufnahme - seitdem wir gekauft haben, sind die Zinsen noch mal gesunken - man steckt nie drin - aber wir haben es ja vor 2 Jahren gebraucht und nicht jetzt. Trotzdem finde ich, dass wir es richtig gemacht haben. 

Die Eckdaten: Stinknormales Annuitätendarlehen, Laufzeit 15 Jahre (für den Anschluss habe ich schon einen Bausparvertrag, den ich vorher abgeschlossen hatte, und ich habe vor, die ein oder andere Sondertilgung zu leisten), Sondertilgung bis 5% der Kreditsumme jährlich möglich, Tilgungsrate 3%, Tilgung 2 mal in der Laufzeit änderbar, kostet jedes Mal 35 Euro. Damit konnte ich mich anfreunden. Grundsätzlich wäre eine höhere Tilgung auch möglich gewesen, aber ich wollte mir die Luft lassen und das ggf. über Sondertilgungen abfangen, aber eben ohne Zwang. (Da wußte ich auch noch nicht, dass wir keine Kinder haben werden...)

Ich als Anwender und nicht Profi würde euch raten: Geht zu einem Vermittler, nehmt ein ganz normales Annuitätendarlehen mit möglichst langer Zinsbindung - idealerweise sogar bis zum Ende, und selbst wenn ihr nicht den bestmöglichen Zinssatz bekommt - der zweitbeste Zinssatz ist in der heutigen Zeit auch nicht falsch und wird euch nicht ruinieren. :) Möglichkeit zur Sondertilgung natürlich nicht vergessen.

Kommentar von Lora777 ,

habt ihr mehrere Vermittler gleichzeitig angefragt? :)

Kommentar von Lora777 ,

ja, ich habe es bei accedo versucht.... mal schauen was dabei rum kommt... Ist aber kein Berater vor Ort?! Die meisten empfehlen einen Ansprechpartner vor Ort... wenn es irgendwelche Dinge zum Abklären gibt.... :) Ja so denken wir auch, eine Monatsrate bei 750-800 € + ca. 300 € Nebenkosten... Rest soll lieber als Sondertilgung, je nach dem wie der Monat war, laufen... Denke dann sind wir auch auf der sicheren Seite...

Darf ich fragen bei welchen Vermittler ihr wart?

Kommentar von Luscinia ,

Habe versucht, es dir per Kompliment zu schicken, da ich öffentlich keine Werbung machen will. Aber auch das ist nur eine Erfahrung, es kann in einer anderen Filiale mit einem anderen Berater ganz anders sein.

Wir waren bei einem Vermittler, der auch Filialen hat, uns war auch wichtig, dass wir direkt miteinander reden können. Und die Finanzierung läuft nun über eine Bank aus der Region. Rate ist bei uns auch ca. 800 € (aber wir hatten "nur" eine Kreditsumme von ich glaube 170.000).

Kommentar von Lora777 ,

was ist eigentlich mit den Gesamtkosten für die komplette Laufzeit (Gebüren und Zinsen)? Danach geht man ja auch,...und wenn der Bausparvertrag günstiger ist im Gesamtpaket als ein Annuitätendarlehen dann nimmt man doch einfach die günstigere Variante?!

Antwort
von baufibemu, 2.093

Hallo, ich bezweifle, dass die Berchnung so stimmt. Bausparverträge mit einer Tilgungsphase von 15 Jahren haben in der Regel einen höheren Zinssatz während der Darlehensphase.

Antwort
von SilkeBerner, 1.877

Ich bezweifel, dass die Sparkasse das beste Angebot hat. Und die LBS würde ich auch nicht mit ins Boot nehmen. Es gibt hier sicherlich bessere Möglichkeiten.

Kommentar von Lora777 ,

ich habe bis jetzt noch niemanden getroffen, der für das Bausparen war, aber wie sicher ich mich bei einem Annuitätendarlehen ab? Die Zinsen habe ich 10-15 Jahre fest und danach? Wenn die Zinsen steigen könnte ich mir selbst die Finanzierung verbauen... :(

Kommentar von SilkeBerner ,

es gibt durchaus Instrumente, die eine Zinssicherheit nach der Zinsfestschreibung garantieren. Das halte ich für sinnvoll.

Kommentar von Uberdacht ,

Welche Instrumente sind das?

Kommentar von z0z00 ,

Das würde mich auch interessieren. Stehen gerade vor der selben Frage. Entweder ohne Bausparen und was passiert dann nach der Zinsbindung (welche Instrumente gibt es noch?) oder mit Bausparen und sich einen günstigen Zins für die Finanzierung der Restschuld sichern.

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