Haus der Eltern kaufen ohne Kredit?
Hallo zusammen,
meine Eltern (75, 66 Jahre) wohnen in ihrem abbezahltem Eigenheim. Da die Rente gering ausfällt haben sie das Problem, dass sie zwar Kapital in Form ihres Hauses haben, jedoch kaum genug zum Leben. Das Haus hat grob geschätzt einen Wert von 250.000 Euro. Meine Eltern wollen so lang es geht in dem Haus wohnen bleiben. Welche Möglichkeiten bestehen?
Eine Möglichkeit die uns in den Sinn gekommen ist ist die folgende:
Meine Schwester und ich kaufen das Haus. Dazu zahlen wir jeden Monat je 750 Euro an meine Eltern. Das Haus wäre nach 13 Jahren und elf Monaten abbezahlt. Unsere Eltern zahlen uns eine monatliche Miete in Höhe von 500 Euro. Damit hätten Sie jeden Monat 1000 Euro mehr zur Verfügung. Da sie zur Miete wohnen, können meine Schwester und ich zukünftige Sanierungskosten steuerlich geltend machen.
Ist dieses vorgehen generell möglich? Gibt es bessere Alternativen?
Vielen Dank!
3 Antworten
Sicher kann man ein Haus gegen Zahlung einer zeitlich befristeten Rente kaufen.
Dabei kann man entweder den Kapitalwert eines Wohnrechts in Abzug bringen ( dann ist der Kaufpreis geringer) oder eben zum vollen Preis/Verkehrswert kaufen und an die Eltern vermieten. Dabei wären die Mieteinkünfte grundsätzlich zu versteuern.
Eine Vermietung an nahe Familienangehörige wird regelmässig überprüft. Es muss ein Vertrag wie unter Dritten vorliegen, die Miete muss mindestens 2/3 der ortsüblichen Miete betragen und auch tatsächlich gezahlt werden.
Gerade im Fall von Verlusten wäre ich mir nicht so sicher, ob das so anerkannt wird wenn z.B. im Jahr 2 nach dem Kauf gleich das Dach für 40.000,- erneuert wird, neue Heizungsanlage und Fenster etc..Das kann Euch aber ein Steuerberater sagen.
Dann machen sich die Eltern abhängig von Eurem guten Willen bzw. Eurer Zahlungsfähigkeit. Vielleicht wollen sie ja in 3 Jahren das Haus verkaufen und ins betreute Wohnen umziehen? Falls sie ins Heim müssen und dafür Sozialhilfe beantragen, würde innerhalb von 10 Jahren die Schenkung rückgängig zu machen.
Denkbar wäre evtl. auch ein Vertrag über eine Zahlung in Höhe von x Euro durch Euch und Bestellung einer entsprechenden Grundschuld, z.B. erst mal 24.000,-€ und Ihr zahlt 2 Jahre jeweils 1000 Euro und seht dann weiter.
An sich ein guter Plan, um das Leben der Eltern zu vereinfachen. Ich verstehe nur nicht, wie ihr als Eigentümer eingetragen werden wollt, wenn ihr in Monatlichen Raten das Haus abbezahlt. Bei einem Hauskauf geht meistens eine Bank in Vorleistung sprich sie bezahlt den Gesamtpreis und somit werden für den Bewohner monatliche Raten fällig. In eurem Fall könnt ihr nicht einfach 750€ fürs Haus bezahlen und somit als Vermieter gelten. Um das Haus zu vermieten müsst ihr im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein. In dem Fall würde ein Schenkungsvertrag der Eltern an euch mehr Sinn machen und Ihr seid eingetragene Eigentümer und bezahlt die 1500€ komplett an die Eltern. Auf dieser Weise bekommen sie genauso ihr Geld für das harterarbeitete Haus und haben genügend um sich die letzten Jahre noch einiges an Extras zu gönnen.
Vielen Dank für die ausführliche Antwort! Das heißt also wir würden das Haus geschenkt bekommen und werden die neuen Eigentümer. Sollte man dann ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch eintragen lassen? Gibt es dann keine Probleme wenn man den Eltern monatlich je 750 Euro "schenkt"?
Genau. Ihr lässt euch ins Grundbuch eintragen und seid somit Eigentümer des Hauses. Der Freibetrag den ihr euren Eltern schenken könnt sind 20.000€ danach werden Steuern fällig, wie hoch diese sind und die genauen Umstände würde ich einfach mal beim zuständigen Finanzamt erfragen. Leider/Zum Glück leben wir in Deutschland und somit sind überall Steuern fällig, bei den 500€ an Miete würden auch Steuerliche Abgaben fällig werden. Die ersten 20.000€ wären aber der Freibetrag also sprich es würden keine Steuern fällig werden. Jedoch müsstet ihr alle Schenkungen dem Finanzamt innerhalb von 3 Monaten vorlegen, also alle 3 Monate dem Finanzamt die letzten 3 Schenkungen vorlegen.
Ein lebenslanges Wohnrecht ist meiner Meinung nach nicht nötig, solange nicht einer von euch eure Eltern aus dem Haus ekeln will :)
Ich bin anderer Meinung als Fragesteller22 - man kann eine Immobilie durchaus erwerben und mit den Veräußerern einen Kreditvertrag über den Kaufpreis und einen Mietvertrag über das Objekt abschließen, ein Bankkredit ist nicht zwingend erforderlich (man könnte sich das Geld nach der Logik ja sonst auch nicht von einem anderen privaten Geldgeber leihen) . Das Konstrukt sollte aber rechtlich sauber formuliert werden - da sowieso ein Notar gebraucht wird, sollte dieser vlt. auch den Darlehensvertrag machen. Ggf. einen Steuerberater mit ins Boot nehmen. Kauf des Hauses auf Rentenbasis ist eine weitere Möglichkeit. Bei der von Fragesteller22 genannten Möglichkeit wird das Wohnhaus von den Kindern kostenlos überlassen, was bedeutet, dass Sanierungs- und Renovierungskosten nicht abziehbar sind.
Das heißt wir kaufen das Haus von meinen Eltern und nehmen bei ihnen gleichzeitig einen Kreditvertrag auf? Die Auszahlung zahlen sich dann meine Eltern letzten Endes selbst und wir zahlen bei ihnen diesen Kredit selbst?
Beim Kauf auf Rentenbasis würde man sagen das wir das Haus kaufen zum Preis einer lebenslangen Rentenzahlung? Damit würde es keinen keinen festen Kaufpreis geben, richtig? Ist sowas rechtlich möglich?
Die von Ihnen ursprünglich geschilderte Lösung ist genau das - Sie kaufen das Haus, über den Kaufpreis geben Ihnen die Eltern Kredit, diesen tragen Sie ab.
Und ja, natürlich ist ein Kauf auf Rentenbasis rechtlich möglich. Lassen Sie sich konkret beraten.
Da sowieso ein Notar beauftragt werden muss, ein Notar. Zu den steuerlichen Auswirkungen wird der sich wahrscheinlich bedeckt halten - hier also Steuerberater.
Das könnte in der Tat ein Problem sein. Wie wäre eine es mit einer Schenkung des Hauses mit lebenslangen Wohnrecht und "im Gegenzug" mit unregelmäßigen Schenkungen nach Bedarf für meine Eltern?