Eltern kaufen Grundstück, Kind baut Haus -> Grunderwerbssteuer?
Hallo miteinander,
es liegt folgende Situation vor:
Ein privater Grundstücksbesitzer verkauft ein Baugrundstück. Er hat für die Vermarktung einen Immobilienmakler beauftragt. Der Makler hat ein eigenes Maklerbüro, arbeitet aber auch gleichzeitig auch als "selbstständiger Vermittlungsvertreter" für eine Hausbaufirma, die schlüsselfertige Häuser baut. Der Makler hat als Voraussetzung für den Grundstückskauf die Verpflichtung auferlegt, dass man mit der bestimmten Hausbaufirma bauen muss. Der Makler meint, dass in der Konstellation nur Grunderwerbssteuer aufs Grundstück, aber nicht aufs Haus, anfällt, weil man erst nur einen Planungsvertrag mit der Hausbaufirma abschließt (mit Rücktrittsrecht, falls kein Grundstück gefunden wird), man dann das Grundstück von privat kauft und nach dem Kauf dann den richtigen Werksvertrag mit der Haubaufirma abschließt.
Ich bin mir nach eigenen Recherchen trotzdem unsicher, ob die Grunderwerbssteuer nicht doch auch aufs Haus anfällt, weil es doch eine offensichtliche Verbindung zwischen privatem Grundstücksverkäufer, Makler und Hausbaufirma gibt.
Daher nun meine Fragen:
1) Wie würdet ihr das sehen? Gibt es da die Verbindung zwischen den beiden Einzelverträgen; liegt eventuell sogar ein verdecktes Bauträgermodell vor?
2) Könnte man das ganze umgehen, wenn die Eltern das Grundstück von privat kaufen (und dann natürlich zwischen Eltern und Kind alles richtig privat geregelt würde)? Die Hausbaufirma bräuchte nur einen 2-Zeiler von den Eltern und dann wäre das für die ok. Nach dem Bau und wenn einige Zeit verstrichen ist, würde man dann eine Schenkung vornehmen.
3) Könnte ein Notar in dem Falle richtige Auskünfte geben (um nicht beim Finanzamt anrufen zu müssen und "schlafende Hunde zu wecken"...)?
4) Für den Grundstückskauf müsste kein Kredit aufgenommen werden; nur für das Haus müsste ein Kredit aufgenommen werden. Geht das dann überhaupt, oder würde das Haus dann auch den Eltern gehören, weil man ja auf "fremdem" Grund bauen würde?
Ich bedanke mich schon mal für eure Hilfe.
2 Antworten
Wie würdet ihr das sehen? Gibt es da die Verbindung zwischen den beiden Einzelverträgen;
JA, dieser Zusammenhang ist möglich, es müsste genau geprüft werden.
Könnte man das ganze umgehen, wenn die Eltern das Grundstück von privat kaufen (und dann natürlich zwischen Eltern und Kind alles richtig privat geregelt würde)?
Aus meiner Sicht eine ganz schlechte Idee. Mal sehen, ob sich hier noch Beraterkollegen dazu äußern, aber wegen § 94 BGB gehört alles, was mit dem Grund und Boden fest verbunden ist/wird, dem Grundstückseigentümer. Wenn also die Kinder bauen, wäre es eine Schenkung des Hauses an die Eltern, da käme eine hohe Summe Schenkungssteuer auf die zu.
Könnte ein Notar in dem Falle richtige Auskünfte geben ?
Kaum. Der wird (hoffentlich) ein guter Jurist sein, aber von Steuern haben die Leute meist nur so viel Ahnung, dass sie wissen, das beim Grundstückskaufvertrag Grunderwerbsteuer fällig wird.
Für den Grundstückskauf müsste kein Kredit aufgenommen werden; nur für das Haus müsste ein Kredit aufgenommen werden. Geht das dann überhaupt,
JA, das wäre das kleinste Problem.
oder würde das Haus dann auch den Eltern gehören, weil man ja auf "fremdem" Grund bauen würde?
Genau, siehe den ersten Abschnitt.
Sucht Euch einen guten Kollegen von mir in Eurer Gegend. DEr klärt das für Euch. Wird auch nicht teuer.
Ich dachte da gäbe es diese 400.000€ Freigrenze?
Ja, Freibetrag (nicht Freigrenze) 400.000,- für Eltern an Kinder.
Umgekehrt nur 20.000,- bei Schenkung, 100.000,- bei Erbschaft.
Der Kollege wird eine Lösung präsentieren. Wenn man nicht um die Grunderwerbsteuer herumkommen würde, wäre es möglich ggf. ein Erbbaurecht zu errichten, auf dessen Basis die Kinder bauen dürfen.
Also es gibt auf jeden Fall eine Lösung.
Aber fragt ruhig ganz unverblümt, ob Grunderwerbsteuer und Grundbuchrecht zu den Kernkompetenzen des Kollegen gehört.
Wir bewegen uns hier schon, um es sportlich auszudrücken, auf jeden Fall auf Niveau 1. Bundesliga.
Hmmm, also wenn man eh nicht um irgendwelche Steuern herumkommt, dann braucht man das mit den Eltern ja garnicht zu machen. Das wäre nur so eine Idee gewesen. Aber anscheinend eine schlechte :)
Dann würde ich einfach ganz normal das Grundstück von dem Privatmann kaufen, wie ganz oben beschrieben und das Haus darauf bauen lassen und, falls das Finanzamt die Verbindung herstellt, halt die Grunderwerbssteuer auch auf das Haus bezahlen.
Es wäre halt nur blöd, wenn es auf einmal heißt, dass dieses verdeckte Bauträgermodell vorgelegen hätte und die Verträge damit nichtig wären. Denn in dem ganz oben genannten Fall würden wir ja nur das Grundstück notariell beurkunden lassen und einen nicht notariell beurkundeten Werkvertrag mit der Hausbaufirma abschließen und dann halt "hoffen", dass die Grunderwerbssteuer nur aufs Grundstück anfällt. Und halt Geld dafür schon vom Eigenkapital zur Seite legen für den Fall der Fälle.
Ah ok, das hatte ich falsch verstanden. Vielen Dank für Ihre Antworten. Sie haben mir sehr geholfen! Dann suche ich mir gleich mal einen Steuerberater.
"Mal sehen, ob sich hier noch Beraterkollegen dazu äußern, aber wegen § 94 BGB gehört alles, was mit dem Grund und Boden fest verbunden ist/wird, dem Grundstückseigentümer. Wenn also die Kinder bauen, wäre es eine Schenkung des Hauses an die Eltern, da käme eine hohe Summe Schenkungssteuer auf die zu."
MMn nicht, da die Kinder einen Aufwendungsersatzanspruch gegen die Eltern hätten, § 951 iVm § 946 BGB.
Evtl. interessant in diesen Zusammenhang:
Interessante Frage. Ich hätte jetzt gedacht, die Hausbaufirma weiß das.
Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Das heißt, wenn ich ein Haus auf dem Grundstück meiner Eltern baue, ist es automatisch eine Schenkung an diese und dann müssen meine Eltern Schenkungssteuer bezahlen? Ich dachte da gäbe es diese 400.000€ Freigrenze? Oder gilt das nur für Schenkungen von den Eltern an die Kinder?
Ja, ich glaube ein Gang zu einem Steuerberater ist in so einem Fall wirklich unumgänglich. Dieser könnte uns dann aber helfen wegen der Grunderwerbssteuergeschichte, wie oben beschrieben; also falls wir das Grundstück selbst kaufen und dann darauf bauen?