Beim Erbbaurecht ein Vorkaufsrecht fürs Grundstück vereinbaren?
Bekommt man ein Vorkaufsrecht für das Grundstück eingetragen, wenn man ein Haus auf einem Grundstück baut, das mittels Erbbaurecht vergeben wird. Und noch eine Frage, muss der Grundstückseigentümer zustimmen, wenn das Haus vom Erbbauberechtigten verkauft wird?
2 Antworten
Lotte:
Ein Vorkaufsrecht für den Erbbauberechtigen am Grundstück und für den Grundstückseigentümer am Erbbaurecht kann nur vertraglich nach den allgemeinen Vorschriften vereinbart werden; als Inhalt des Erbbaurechts nach § 2 ErbbauRG kann es nicht vereinbart werden.
Nach § 5 der ErbbauRG kann als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte zur Veräusserung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf.
Versetze dich in die Lage des Erbbaurechtgebers! Der wird Gründe haben, aus denen er das Grundstück nach der vereinbarten Zeit wieder an ihn zurückfällt.
Diese Gründe werden in aller Regel gegen ein Vorkaufsrecht des Baubereichtigten sprechen. Die Antwort auf die erste Frage ist also ein eindeutiges "in aller Regel nein!"
Bei deiner Zusatzfrage wird es dagegen häufig einzelvertragliche Regelungen geben. Üblicherweise kann der Grundstückseigentümer da kompromissbereit sein und auf eine Zustimmng verzichten oder irgendwas mit "berechtigtem Grund" reinschreiben. Ich kenne aber auch sehr alte Fälle, in denen es anders ist, das Haus also z. B. nur an Verwandte weitergegeben werden kann und sonst an den Grundstückseigentümer zurückfällt. Die größten Erbpachtgeber dürften Kirchen und Bundesländer sein.
Der Haken an der Zusatzfrage ist: würdest du ein Haus kaufen, bei dem in zehn Jahren der Erbpachtvertrag ausläuft? Wenn ja würdest du sicher nicht allzu viel dafür bezahlen wollen, oder?
Sei so nett, zu erläutern, was der Heimfall des Erbbaurechts an den Eigentümer mit einem dinglichen Vorkaufsrecht zugunsten des Erbbauberechtigten zu tun hat.
Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun. Vielleicht als einziges, dass beides Vertraglich geregelt sein kann.
Und was spricht eigentlich dagegen, dass sich der Eigentümer die Zustimmung zur Veräusserung (z.B.an einen unzuverlässsigen Erwerbsinteressen) vorbehalten möchte?
Je mehr die Rechte des Bauberechtigten eingeschränkt sind (dazu zählen auch Heimfallklauseln), um so mehr Kröten muss ein potentieller Käufer (des aufstehenden Gebäudes) schlucken. Im Zweifel drückt das den Preis.
Erbpächter können auch zum Teil sterben oder zum Umzug und damit zum Verkauf gezwungen sein. Das wird gerne verdrängt.
Rat2010:
Sei so nett, zu erläutern, was der Heimfall des Erbbaurechts an den Eigentümer mit einem dinglichen Vorkaufsrecht zugunsten des Erbbauberechtigten zu tun hat. Und was spricht eigentlich dagegen, dass sich der Eigentümer die Zustimmung zur Veräusserung (z.B.an einen unzuverlässsigen Erwerbsinteressen) vorbehalten möchte?