Eigentumswohnung als Eigenkapital für Hauskauf?

Mal vorausgesetzt, eine/die Bank spiele bei beidem mit -

Variante 1 ist vermutlich das Normale und wird sich bzgl. Bedienung des Kredits auch darstellen lassen.

Variante 2 ist uns vor einigen Jahren quasi in den Schoß gefallen, weil tatsächlich kein Käufer aufzutreiben war. Wir haben daraufhin die erste Wohnung behalten und vermietet. Die Nettomieteinnahmen haben (anfangs) knapp die monatliche Kreditrate gedeckt. So etwas ist aber nur ratsam, wenn man den neuen Kredit wirklich locker bedienen kann und ein Leerstand wegen der Lage der Wohnung fast ausgeschlossen ist. Bei uns war allerdings wenigstens Eigenkapital zur Deckung der Erwerbskosten und einem Achtel des Kaufpreises vorhanden.

Insgesamt ist Variante 2 bei Dir ein gewisses Wagnis, das aber, wenn alles klappt, langfristig einen angenehmen Zusatzverdienst einbringt.

Die Wohnung ist offenbar noch lange nicht abbezahlt, wenn ich dich richtig verstehe. Das bedeutet, du kannst dabei nicht wirklich von Eigenkapital sprechen, da bei einem möglichen Verkauf ja trotzdem der Kredit weiterhin bedient werden muss oder abgelöst wenn möglich.

Für das Haus brauchst du andererseits sicherlich mehr Geld. Daher musst du dir Frage letztendlich deiner Bank stellen, unter welchen Bedigungen sie dir einen höheren Kredit geben würden. Die Mietzahlungen in die Tilgung fließen zu lassen ist dabei sicherlich eine Option.

Wie willst du eine Wohnung die der Bank gehört zu einer Sicherheit machen. Wenn man die Wohnung verkauft und die Schulden zahlt - wieviel hast du dann (realistisch). Das ist dann dein EIngenkapital.

Behälst du die Wohnung rechnet die Bank das selbe, jedoch nicht mit dem Verkaufspreis, sondern mit dem Versteigerungspreis. Auch beim Haus rechnen die dann den Verstigerungspreis.

Dein neues Haus ist dann gleich mal 20% weniger Sicherheit als du zahlst.

Also wenn, dann verkaufe erst die Wohnung

Wie Du richtig in der Frage schreibst "gehört" die Wohnung derzeit noch überwiegend der Bank. Und zwar in der Form, als dass hier noch eine Finanzierung besteht.

Solltest Du die Wohnung verkaufen, um Eigenkapital zu generieren, dann ist das vermutlich ein Verlustgeschäft:

• Zum Ersten verlangt die finanzierende Bank bei einer Rückzahlung während der Vertragslaufzeit eine Vorfälligkeitsentschädigung.
• Zum Zweiten ergibt sich ein zu verwendenendes Eigenkapital lediglich aus "Verkaufspreis der Wohnung minus restliche Kreditsumme minus Vorfälligkeitsentschädigung = mögliche Höhe des künftigen Eigenkapitals für Hauskauf".

Als Eigenkapital kannst Du die Wohnung zwar grundsätzlich verwenden, aber nur in der Höhe von "Marktwert minus offene Finanzierungssumme der Wohnung".

Fakt ist:

• Wenn du kein Eigenkapital hast, dann kannt Du Dir auch nichts zusätzliches leisten.
• Alles, worauf noch Schulden sind, ist kein Eigenkapital.