Untervermietete Garage in der Steuererklärung angeben?
Hallo Zusammen,
ein Kollege von mir hat eine Wohnung inkl. Garage gemietet, aber aufgrund der Größe seines Autos kann er die Garage selbst nicht nutzen. Deshalb hat er sie einem Nachbarn untervermietet. Sein Vermieter war damit einverstanden. Nun will er keine Fehler machen und die Mieteinnahmen für die Garage bei der Einkommensteuererklärung angeben. Ich bin der Meinung, dass das keine steuerpflichtigen Einnahmen sind, da er die 30 Euro für die Garage ja vorher selbst mit der Miete ausgegeben hat und auf diese Weise die Miete dafür nur "durchgereicht" wird. Er glaubt das aber nicht und will es lieber angeben.
Wie ist das nun offiziell richtig?
3 Antworten
Offiziell ist richtig, dass er den Mehrbetrag, den er gegenüber der eigenen Miete für die Garage bekommt versteuern muss.
Schwierig wäre es dabei nur, wenn die Miete für die Garage im Mietvertrag nicht ausgewiesen ist udn aus der Gesamtmiete errechnet werden muss.
Wenn aber im Mietvertrag genannt ist Wohnungsmiete 700,- Euro + 50 Euro für die Garage, dann ist das klar und er kann völlig unbelastet für 50,- Euro weiter vermieten.
Ich möchte noch hinzufügen, dass die alleinige Vermietung von Pkw-Stellplätzen/Garagen grds. der Umsatzsteuer unterliegt (§ 4 Nr. 12 S. 2 UStG; A 4.12.2 UStAE).
Bei Angabe der Umsätze ist also grds. zur Kleinunternehmerregelung (§ 19 Abs. 1 UStG) zu raten.
Ob und in welchem Umfang Überschüsse/Verluste erzielt werden, ist dann im Rahmen der Einkommensteuer zu werten (bei anhaltenden Verlusten evtl. Liebhaberei).
Der Unternehmer-Status und die damit einhergehenden Pflichten sind nicht davon abhängig, ob tatsächlich Gewinne erzielt werden bzw. erzielt werden sollen (§ 2 Abs. 1 S. 3 UStG).
Anstelle der € 30 müßte nun mit USt € 35,70 vom Ver- und/oder Untermieter verlangt werden? die USt in Höhe von € 5,70 gelten dann neben der als Ausgaben für den Vermieter oder wie stellt sich dies genau dar?
Oh danke. Ich wollte eigentlich nur die Fragestellerin auf weitere Dinge hinweisen und nicht Sie als Experten mit Fundstellen-Gehabe "verbessern".
Ich habe lediglich eine Meinung gefunden, die gegen die Unternehmereigenschaft/Umsatzsteuerpflicht des Untervermieters spricht (unter "Praxistipp"):
http://www.steuerlinks.de/steuerlexikon/lexikon/steuerbefreiungen-vermietung-von-grundstcken.html
Diese bezeichnet sich selbst zu Beginn aber als veraltet und nennt auch keine Fundstellen für die Auffassung.
M.E. gelten die allgemeinen Grundsätze. D.h. der Untervermieter ist Unternehmer und erzielt steuerbare und steuerpflichtige Umsätze. Wenn von der Kleinunternehmerregelung kein Gebrauch gemacht wird, dann ist auf das Entgelt USt i.H.v. 19% zu erheben.
Das bezieht sich auf die Untervermietung (Untervermieter an Garagenmieter). Im Falle einer Einnahmenüberschussrechnung ist die vereinnahmte/vom Finanzamt erstattete Umsatzsteuer eine Einnahme und bei Zahlung an das Finanzamt eine Ausgabe. Entsprechendes für die Vorsteuer (H 9b EStH).
Die Mieteinnahmen zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Untervermieter selbst sind nach § 4 Nr. 12 a UStG befreit.
Auch wenn andere deiner Meinung sind, überlegt ich, ob es sich um einen Unternehmer im Sinne des UStG handelt.
Es muss eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig ausgeübt werden. Beruflich ist es nicht und Gewerbe setzt (per Definition) Gewinnerzielungsabsicht voraus.
Mir fehlt es also - im Gegensatz zur Gagagenvermietung mit Gewinn oder dem Betrieb einer Solaranlage auf dem Dach - an der Unternehmereigenschaft.
Ich frage mich also, ob ein Hinweis auf die Kleinunternehmereigenschaft im Mietvertrag nicht zu einem falschen Ergebnis und überflüssigerweise abzugebende Umsatzsteuer- und wenn schon auch Gewerbesteuererklärungen führen würde.
@Luscinia
sehe ich wie du. Wenn er im Mietvertrag, der bisher dem Finanzamt nicht vorliegt, einen Hinweis auf die Kleinunternehmereigenschaft nach § 19 UStG einfügt, ist alles richtig gelaufen, aber er müsste dann jährlich eine Umsatzsteuererklärung abgeben.
Der von Valeskix angeführte § 2 Abs. 1 S. 3 UStG sagt: "Gewerblich oder beruflich ist jede nachhaltige Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen, auch wenn die Absicht, Gewinn zu erzielen, fehlt ..."
... und das wirkt dann wieder recht eindeutig.
Wenn ich alles richtig machen möchte, würde ich wohl einen Mietvertrag mit dem Hinweis machen, dass der Vermieter Kleinunternehmer nach § 19 UStG ist, weil dieser Vertrag dann, wenn die Kontrollmitteilung kommt, angefordert wird.
Dabei würde ich es aber dann doch belassen, also weder die Einkünfte noch die Umsatzsteuer (also die Angaben zum Kleinunternehmer) erklären.
Folge ist aber, wenn er es richtig machen will, dass er Verträge (natürlich) nicht rückdatieren darf, also ohne einen Vertrag mit dem Hinweis für die Vergangenheit Umsatzsteuer nachzahlen müsste.
Außer es gibt doch irgendwo eine Ausnahme.
überlegt ich, ob es sich um einen Unternehmer im Sinne des UStG handelt.
Natürlich ist ein Vermieter Unternehmer.
Es muss eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig ausgeübt werden. Beruflich ist es nicht und Gewerbe setzt (per Definition) Gewinnerzielungsabsicht voraus.
Wir sindhier im Umsatzsteuerrecht; Definitionen aus anderen Steuerarten ziehen nicht. Beispielsweise genügt die Einnahmeerzielungsabsicht. Eine Gewinnerzielungsabsicht ist nicht erforderlich.
Ich frage mich also, ob ein Hinweis auf die Kleinunternehmereigenschaft im Mietvertrag nicht zu einem falschen Ergebnis
Führt er nicht. Ist aber überflüssig. Sowohl vom rechtlichen Standpunkt als auch von der Größenordnung her.
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Allerdings werden keine positiven Einkünfte erzielt (keine Einkünfteerzielungsabsicht). Die Vermietung unterliegt damit nicht der Einkommensteuer und ist dort auch nicht anzugeben.
Und gewerblich ist das Ganze ohnehin nicht.
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Im Ergebnis kann der Fragesteller die 30 Euro einstreichen und das war es. Da passiert genau gar nichts, selbst wenn man den ganzen Vorgang beim Finanzamt mit blinkender Leuchtschrift ans Brett nagelt.
Insgesamt ja ein recht spannender Dialog, weil es mal wieder um "Steuern" ging. Im Sachverhalt war aber bereits die Einkommensteuer genannt. Dank Valeskix wurde das Ganze noch durch die USt und Kleinunternehmerschaft aufgepeppt:-)
Stimmt, deshalb ja auch das Fleißkärtchen.
Aber: Da erste was mir mein seinerzeitiger Lehrherr gesagt hat: " Beantworten Sie beim Finanzamt nie eine Frage, die nicht gestellt wurde. Man könntIdeen bringen, auf die sie alleine nicht gekommen wären.
Vieles was offiziell richtig ist, widerspricht dem gesunden Menschenverstand.
Wenn dann, wie in diesem Fall, für den Fiskus ohnehin nichts zu holen ist, ist es legitim (nicht legal), sich das Leben leicht zu machen und die Garagenmiete erst gar nicht zu deklarieren.
Steuerberater soll man da erst gar nicht fragen. Von dem was dabei (kostenpflichtig) rauskommt, hast Du hier ja Kostproben erhalten.
Ich wäre auch nicht auf die Idee gekommen, das in der Steuererklärung anzugeben, weil da ja kein Gewinn erzielt wird, aber der Kollege "will nichts falsch machen" und wollte nur die Einnahmen, nicht aber die Ausgaben dafür angeben, um keinen Stress zu haben. Sowas geht mir dann gegen den Strich und da versuche ich mich einzumischen.
Ich kenne mehrere solcher "Patienten"... Ein Bekannter von mir z.B. hatte ein Gewerbe angemeldet, weil er Figuren importiert und damit gehandelt hat (im Freundeskreis, aber doch etwas größer), und eben auch "nichts falsch machen wollte" (im Prinzip ja richtig). Aber als ich mit ihm mal darüber geredet habe, hat er erwähnt, dass er zwar sämtliche Einnahmen angibt, aber keine Lust hatte, etwaige (Betriebs-)Ausgaben dafür auch aufzulisten und mit abzurechnen (Er hatte ja die Schererei bzw. Ausgaben beim Zoll, öfter dort hin fahren müssen und die Figuren abholen, Rechnungen schreiben für die Freunde, dazu braucht man ja auch einen PC, Internet und Telefon etc.).
Da fällt einem nichts mehr ein. Er wollte auf meinen Einwand mit den Betriebsausgaben, die doch sicherlich angefallen sind, gar nicht näher eingehen. Der hat dann das Gewerbe wieder aufgegeben, weil es ihm zu stressig war und sich nicht gelohnt hat. Nun ja...
"will nichts falsch machen"
Das gemeinsame Merkmal der meisten Deutschen ohne Migrationshintergrund ist die "German Angst".
Angst vor Feinstaub, Waldsterben, Atomkraft, Cholesterin, Elektrosmog, Muslimen, Putin, Trump, Terror, Naturkatastrophen, AfD, Klimaerwärmung, Eurokrise und vor allem Angst vor der Zukunft und der Obrigkeit.
Nirgendwo auf der Welt werden so viele unnötige Versicherungen gegen Glasbruch, Skibruch, Einbruch, Handy- und Brillenverlust, Insassenunfall, Reisegepäckdiebstahl und Zahnersatz abgeschlossen wie in Deutschland.
Diese ganze Nation ist von der Seuche einer ständigen Furcht infiziert. Das wird noch böse enden. Davon bin ich als ängstlicher Deutscher fest überzeugt ;-)
Jedenfalls hierzulande ist es üblich, den auch vermieteten Stellplatz im Mietvertrag getrennt auszuweisen, weil das Vergleiche mit Mietspiegeln und damit Mieterhöhungen einfacher macht.
Er hat also 30 € Einnahmen und 30 € Ausgaben.
Wenn man sich in in den Finanzbeamten versetzt, der eine Kontrollmitteilung versendet, weil die Stellplatzmiete für z. B. einen Firmenwagen steuerlich geltend gemacht wird, könnte man auf die Idee kommen, dass man die Anlage V, die zu keinem Ergebnis führt, abgeben sollte.
Nur fehlt es an der Steuerverkürzung, weshalb die Frage, ob die Abgabe der Anlage V nicht "päpstlicher als der Papst" ist, in dem Fall mit einem "ja" beanworten würde.
Nebenbei hat er, so es sich nicht um eine Warmmiete handelt, durch den Strom und die Reinigung der Garage, einen Anteil in den Betriebskosten, der auf die Garage entfällt. Wenn das Finanzamt auf die Idee kommen sollte, die Einkünfte erklärt haben zu wollen, kann er also Anlagen V mit negativem, also steuerminderndem Ergebnis nachreichen.
Danke! :)
Mehreinnahmen hat er dadurch nicht, er reicht es nur durch, will sich daran ja nicht bereichern.
Ich habe auch gesagt, er soll als erstes mal nachschauen, was genau im Mietvertrag drin steht. Wenn da klar drin steht "30 Euro für die Garage" und er 30 Euro für die Garage vom Nachbarn bekommt, ist die Sache klar, oder? Dann muss er auch nichts angeben, oder muss er dann angeben, dass er monatliche Einnahmen von 30 Euro hatte, denen Ausgaben von 30 Euro gegenüber stehen?