Muss ich die Wohnung ins Betriebsvermögen nehmen?
Hallo,
unser Zweifamilienhaus besteht aus einem unteren selbst genutzten Teil und einem oberen - bisher vermieteten Teil. Es handelt sich um zwei selbständige Wohneigentumseinheiten. Jetzt wollte ich einen kleinen Teil dieser oberen Wohneigentumseinheit gewerblich nutzen und dafür auch die Herstellungskosten absetzen, den anderen Teil der Wohnung hätte ich ggf. gerne als Ferienwohnung genutzt. Wieviel, für was genutzt werden soll, kann ich jetzt noch nicht sagen. Jetzt meint meine Steuerberaterin, dass ich vorsichtig sein muss, denn das FA kann verlangen, dass ich diese "bisher private Wohnung", dann ins Betriebsvermögen aufnehmen müsste, wenn ich mehrere Zimmer dieser Wohnung gewerblich nutze. Wovon ist es abhängig, ob diese Wohnung ins Betriebsvermögen genommen werden muss/kann!? Kann ich das selbst entscheiden, oder tut das das FA für mich :-(. Sie hat mir empfohlen, nur "ein Arbeitszimmer" daraus anzugeben.
Außerdem gibt es ggf. noch eine Zusatzbaustelle, denn das Dach der Garage, wurde mit diesem "Wohnteil" verbunden und soll auch ausgebaut werden.
Wer kann mir mal einen Tipp geben, bitte?
2 Antworten
Der betrieblich genutzte Teil der Privatwohnung bildet eine eigene wirtschaftliche Einheit, welche dann auch notwendiges Betriebsvermögen darstellt - siehe auch R 4.2 der Einkommensteuerrichtlinien. Die Aufwendungen sind nach Flächenmaßstab (wenn sie das gesamte Gebäude betreffen, z.B. Dach) aufzuteilen. Sie können, wenn sie nur eine bestimmte wE betreffen, auch direkt zugeordnet werden.
Es gibt allerdings eine Bagatellregelung, nach der der betriebliche Teil nicht ins Betriebsvermögen eingelegt werden muss, wenn der gemeine Wert weniger als 20.500 EUR (absolute Grenze) beträgt und nicht mehr als 20 % des Gesamtwerts der Immobilie wert ist.
Zum jetzigen Zeitpunkt kann man das bei dir schwerlich beurteilen, da du dir über die tatsächliche Nutzung noch nicht im Klaren bist. Musst halt bedenken, dass du ggf. mal die stillen Reserven zu versteuern hast, wenn deine Wohnung teilweise BV darstellt.
Wenn es wichtig ist, einen Teil der (gesamten) Herstellungskosten steuerlich geltend zu machen, dann kann im Grunde das Betriebsvermögen nicht groß genug sein. Es kommt eben auf das Ziel an. Wenn man das Betriebsvermögen klein halten möchte (Gestaltungsspielraum !) dann kann man auch nicht so viel absetzen. Beides gleichzeitig geht nicht.