Kaufpreis vs. Beleihungswert - Zinskonditionen?
Hallo liebe Finanzgurus,
da ich eher in Rechtssachen sicher bin und weniger in finanziellen Geschichten, benötige ich mal eure Einschätzung :)
Wir haben über eine Freundin einen netten älteren Herren kennengelernt, der aufgrund seines Alters nun sein Häuschen verkaufen möchte. Top Lage, super Zustand. Lt. Einschätzung hat das Haus aktuell einen Wert von ca. 420.000 € (Verkehrswert). Da er keine Lust hat 50x mal am Tag ans Telefon zu gehen (das Haus wurde bis jetzt nur uns angeboten und steht noch nicht im Netz) macht er uns einen Freundschaftspreis von 360.000 €. (Er hat das Geld nicht nötig, daher macht er uns dieses Angebot). Nun meine Frage:
- Wirkt sich der höhere Verkehrswert auf den Beleihungswert aus oder geht die Bank hier vom KP aus, um den BW zu ermitteln?
- Wenn vom Verkehrswert, wirkt sich das auf die Zinskonditionen aus, weil weniger Risiko?
Vllt. hab ich auch einen üblen Denkfehler!
Mir wurde mal gesagt, dass das Verkaufen "unter Wert" nur innerhalb der Familie berücksichtigt wird. Ansonsten nicht. Wie gesagt, ich bin eher juristisch fit, aber Finanzen steig ich nicht durch.
Danke schon mal im Voraus.
VG aus Bayern
3 Antworten
Grundsätzlich ist der Beleihungswert der vom Gutachter ermittelte Verkehrswert abzüglich eines Sicherheitsabschlags von 10-20% (je nach Bank und Objekt).
In der Praxis wird auf diesen Abschlag verzichtet bzw. er verringert sich, wenn der Kaufpreis unter dem Verkehrswert liegt. Es kann also sein, dass die Bank hier "Beleihungswert = Kaufpreis" ansetzt.
Für die Konditionen relevant ist der sog. "Beleihungsauslauf". Das ist das Verhältnis zwischen Kreditsumme und Beleihungswert.
Bis zu 60% spricht man von "erstrangig" und erhält bessere Konditionen als bei einem Auslauf über 60%.
Deshalb ist es üblich, die Kreditsumme in mehrere unterschiedliche Darlehen "bis 60%" und "über 60%" aufzuteilen.
Und bei 80% ist i.d.R. Schluss und darüber erfolgt keine (Bau)Finanzierung mehr.
Normaler Weise geht die Bank vom Kaufpreis, oder vom Beleihungswert aus, je nach dem, was niedriger ist.
Eventuell kannst Du denen ja klar machen, dass es ein Freundschaftspreis ist udn die Konditionen runter handeln, als wäre alles im erstrangigen Bereich, bzw. zweitrangig, je nachdem wieviel Geld Ihr braucht.
Wo will denn der alte Herr nach dem Verkauf wohnen? geht er in ein Heim, oder wird er im Haus ein Wohnrecht haben?
Noch etwas kreative Buchhaltung:
Grunderwerbsteuer ist ja höchstens 6,5 %. Schenkungssteuerfreibetrag 20.000,- unter fremden.
Wenn Ihr als Kaufpreis 400.000,- vereinbart, kostet es also höchstens 2.600,- Euro mehr. wenn er Euch die 40.000,- zurück schenkt kostet es keine Schenkungsteuer.
2.600,- Euro sind aber im Verhältnis zu eventuell 300.000,- Euro Darlehen weniger als 1 %. 10 Jahre 0,2 % bei den Kreditkonditionen gespart wären also schon das doppelte.
Hmm... klingt interessant :) Danke für den Tipp / Hinweis.. Grunderwerbssteuer liegt hier nur bei 3,5 % :)
Hat der den Verkehrswert erraten ? Denn das ist natürlich Quatsch. Kein Mensch verschenkt so viel Geld.
Kein Bank würde das glauben und selbst wenn. Noch billiger als zu Zeit bekommst du dein Geld eh nicht. Und ohne EIgenkapital leiht dir kaum einer was.
Ich würde das Angebot sehr sehr sehr genau prüfen
Ich war auch mega skeptisch, aber wenn man sich nur mal die Vergleichsimmobilien anschaut, dann stimmt das schon.. und der Verkehrswert rührt aus einem Gutachten von letztem Jahr.
Er wird in ein betreutes Wohnheim umziehen. Die Kinder leben alle mehrere 100km entfernt und haben kein Interesse am Haus.
Aber schon mal vielen Dank für den Hinweis. Wir haben nächste Woche den Termin bei der Bank und dann werde ich das mal einwerfen.