Frage von Hedokola, 230

Wie verhandelt man wenn der Beleihungswert fast 90.000 Euro hoeher ist als der gefragte Kaufpreis?

Guten Tag, Wir wollen ein Haus kaufen. Die Bank hat durch einen Gutachter einen Beleihungswert errechnet, der fast Eur 90,000 hoeher ist als der Kaufpreis, der durch die Eigentuemer gefordert wird. Ich denke, dass jeder Eigentuemer eine Verhandlungsbasis mit in den Kaufpreis einbaut. Wie kann man verhandeln, wenn der Beleihungspreis soviel hoeher ist? Kann man ueberhaupt handeln? Wo sollte man ansetzten. Kaufpreis ist Euro 610,000. Wir haben gar keine Erfahrung im Hauskauf und sind etwas unsicher. Vielen Dank fuer jeden Ratschlag.

Antwort vom Steuerberater online erhalten
Anzeige

Schnelle und günstige Hilfe für Ihre Steuerfrage. Kompetent, von geprüften Steuerberatern.

Experten fragen

Antwort
von wfwbinder, 188

Also Bank schätzt den Beleihungswert auf 700.000,-, Kaufpreisforderung ist 610.000,-.

Erste Gedanken:

Wo ist der Haken, der versteckte Mangel?

Sie die Leute in Not/unter Druck?

Kennt Ihr den Ort gut, die Gegend? kann es Wert beeinflussende Faktoren geben, die nicht jeder kennt?

Erstmal also abprüfen, warum das Haus billiger angeboten werden könnte.

Dann einfach mal ein Angebot machen. 550.000,- und die Reaktion abwarten.

Die Frage nach den Wertbeeinflussenden Faktoren stelle ich, weil in meiner Heimatgegend mal ein sehr komfortables Haus auch weit unter Wert verkauft wurde. Der Käufer ein hoher Bundeswehroffizier war erst ganz happy gewesen (wie er mir später sagte) udn dann erschreckt, weil jedes Mal wenn er die Adresse nannte gesagt bekam: ach sie sind der der den P u ff gekauft hat.

Das Haus war vorher entsprechend genutzt worden udn keiner aus der Gegend hätte das Haus gekauft.

Aber es kann auch einfach sein, dass die Verkäufer in wirtschaftlicher Not sind.

Kommentar von Hedokola ,

Vielen Dank. Wir konnten nichts herausfinden. Wir haben uns in der Naehe umgehoert. Die Infrastruktur vom Ort wurde gerade erheblich verbessert. Wir glauben auch nicht, dass es sich um Geldnot handelt. Die Besitzer ziehen aus weil das Haus zu gross geworden ist.

Kommentar von wfwbinder ,

um So besser für Euch. Aus der Situation würde ich auch nicht groß versuchen zu handeln. eventuell auf 600.000,- glatt runden und fertig.

Wenn ihr es Euch leisten könnt, gratuliere und eine schönes Zeit in dem Haus.

Antwort
von solalaberlin, 218

Es kann auch sein - und hier müssen wir nur orakeln - dass die Bank einfach sicher sein will. Banken machen sich u.a. strafbar, wenn sie einen höheren % Satz finanzieren als das Haus wert ist. (Je nach Rechtsprechung, 80% mehr als der Objektwert) Da macht es aus dieser Sicht schon Sinn, wenn die Bank einen Gutachter schickt, der einen tollen und hohen Wert des Hauses attestiert....Aber das ist nur orakelt....

Wenn du in den großen Immobilienportalen schaust, sind die Preise dort in der Gegend wirklich vergleichbar mit denen, die der Gutachter angesetzt hat? Oder war er zu optimistisch?

Zu Deiner Frage: ich würde die Verkäufer nicht mit der Nase darauf stoßen, das könnte sie nur auf dumme Ideen bringen .. Ansonsten hast Du ja bestimmt beim Bauamt und bei der Stadtplanung nachgefragt, ob es in der Gegend Änderungen gibt in der Planung? Bau einer Schnellstraße, Bebauungsplanänderungen, .. neue Immobilienprojekte wie Fabrik in der Nähe oder ähnliches .. ganze Felder mit geräuschintensiven Windkrafträdern.. Da gibt es eine Menge, die sich genau neben dem Haus verändern kann und die Leute aus dem Ort sind vielleicht solidarisch mit dem alten Eigentümer und erzählen Dir nichts davon.

Andere Hypothese: vielleicht sind 600.000 Euro einfach auch schon ein ganz toller Gewinn im Verhältnis zu dem Preis, den die Eigentümer mal gezahlt haben.

Wie groß ist denn die Villa?

Antwort
von Franzl0503, 148

Hedokola:

Der von der Bank geschätzte Beleihungswert - nicht identisch mit dem aktuellen Marktwert - liegt um rd. 15 % über der Kaufpreisforderung von 610 000 Euro des Grundstückseigentümers. Die Differenz zum Marktwert dürfte bei 22 % liegen.

Aus welchem Grund gibt dir der Verkäufer einen Preisnachlass von immerhin 168 000 Euro?

Unkenntnis dürfte eher unwahrscheinlich sein, Ist er überschuldet? Kennst du den akt. Inhalt des Grundbuchs? Drohen Gläubiger mit der zwangsweisen Verwertung? Verlangt ein Miteigentümer (Ex-Ehepartner) Geld? Steht er aus anderen Gründen unter erhebl. Zeitdruck? Wie lange steht das Objekt zum Verkauf an?

Hast du die Schätzung der Bank von einem Fachkundigen überprüfen lassen. Auch Schätzer können irren.

Kommentar von Hedokola ,

Vielen Dank fuer die Antwort. Die %saetze stimmen ungefaehr. Der Verkaeufer hat nicht darauf hingewiesen, dass der Marktpreis hoeher ist. Wir haben das nur durch den Gutachter der Bank herausgefunden. Der Gutachter hat eine Grundbuchauzug angefordert. Wir waren die ersten, die sich das Haus angeschaut haben. Ich war mir nicht bewusst, dass diese Situation so ungewoehnlich ist. Vielen Dank. Also sollten wir nicht versuchen zu handeln? Wirklich kompliziert.

Kommentar von Franzl0503 ,

Hedokola:

Den Versuch, zu verhandeln, um einen Preisnachlass zu erzielen, kannst du dann vornehmen, wenn du überzeugende Argumente hast, die z. B. der Schätzer der Bank nicht ausreichend gewürdigt hat, etwa Reparaturstau, Bauschäden, veraltete Haustechnik, ungepflegte Außenanlagen usw.

Bei dem erheblichen Wert-/Preisunterschied u. überlangen Verhandlungen läufst du allerdings Gefahr, dass der Eigentümer ohne Vorwarnung anderweitig verkauft.

Du solltest eher darauf achten, dass dir vor dem Gang zum Notar nachgewiesen wird, dass aus dem Grundbuch nicht ersichtliche Lasten nicht bestehen, wie z.B.

Rechte die nicht eintragungsfähig sind (Miete, Pacht oder schuldrechtl. Vorkaufsrecht altrechtliche Dienstbarkeiten öffentl. Lasten wie z.B.Erschließungskosten, Grundsteuer öffentl. rechtl. Beschränkungen (etwaige Baulasten).

Und noch ein Hinweis: Lege gesteigerten Wert auf die Aushändigung aller Objektunterlagen, vornehmlich der aktuellen Katasterpapiere. Ich beschäftige mich z. Zt. mit einem Fall, in dem statt des bebauten Hausgrundstücks das laut Flurkartenverzeichnis als Grünland bezeichnete Nachbarflurstück veräußert wurde.

Kommentar von solalaberlin ,
vornehmlich der aktuellen Katasterpapiere. Ich beschäftige mich z. Zt. mit einem Fall, in dem statt des bebauten Hausgrundstücks das laut Flurkartenverzeichnis als Grünland bezeichnete Nachbarflurstück veräußert wurde.

Ohh nein! Das ist ja unglaublich. Wir hatten auch mal einen Verkäufer, der zwei Häuser hatte und uns plötzlich bei Notar einen Kaufvertrag vorgehalten hat mit der falschen Grundbuchblattnummer. Der Notar hat sich angeblich "geirrt". Frei nach dem Motto: versuchen kann man es ja mal.

Antwort
von Hedokola, 125

Vielen Dank fuer die Antworten. Es gibt nicht wirklich einen Grund. Wir konnten keinen Grund herausfinden, warum der Preis unter dem Beleihungswert liegt. Das Haus wird aus familaeren Gruenden verkauft (zu gross alleine). Wir wissen nicht von Schulden oder Zeitdruck. Wir waren die ersten, die sich das Haus angesehen haben.

Keine passende Antwort gefunden?

Fragen Sie die Community