Immobilienkauf, sollte man noch warten?

Derzeit hat es den Immobilienmarkt knüppeldick erwischt. Nicht nur die gestiegenen Zinsen drücken die Preise, sondern auch die Sanierungsdebatte und die allgemeine Unsicherheit durch den Ukrainekrieg.

Ob man als Käufer davon profitieren kann hängt natürlich von der Gegenseite ab. Bei Renditeobjekten machen die drastisch ansteigenden Mieten den Verkäufern die Entscheidung leicht, diese schlechten Zeiten einfach auszusitzen.

Wer jetzt auf Schnäppchenjagd gehen will trifft auf ein recht schmales Angebot. Das wird sich erst vergrößern, wenn die zu Diskontkonditionen abgeschlossenen Darlehen in nennenswerter Zahl verlängert werden müssen. Da ist also Geduld gefragt. Allerdings werden dann Sanierungen noch teurer als derzeit. Das ist wohl ein Rechenexempel ob sich das Warten wirklich lohnt.

Vor allem im Neubausegment haben sich trotz einer Vervielfachung der Zinsen, berechtigtern Konjunktursorgen (Arbeitslosigkeit, schlechter laufende Geschäfte) und einer absurden (aber auch begründeten) Übertreibung davor die Preise noch kaum bewegt.

Bei gebrauchten Immobilien ist der Rückgang - jedenfalls hier - immerhin zweistellig. Allerdings war der Peak auch extrem.

Du schreibst in Berlin von Wochen. Ist das so? Hier geht seit einem Jahr - jedenfalls bei zu teuren und noch kaum reduzierten Immobilien - nichts mehr.

Nicht zu unterschätzen ist, dass Bauträger wegen der ca. 14 % Zins, die sie aktuell für Fremdkapital zahlen, nicht ewig Zeit haben. Der Verkauf aus der Schatztruhe oder später aus der Konkursmasse sollte schneller und heftiger kommen als Zwangsversteigerungen von Privatleuten. Von Banken sollten die, bei denen es wegen der stark gestiegenen Zinsen eng wird, eher Nachbesicherung als Tilgungsaussetzung erwarten. Warum sollten sie Schuldner "mitziehen", die ihr Darlehen nicht bedienen können?

Bei uns im Kölner Raum werden vorwiegend Immobilien angeboten, bei denen eine umfangreiche Sanierung erforderlich ist. Ich bin zwar nicht der Experte, aber ich vermute, dass viele Leute aufgrund der neuen Vorgaben des GEG sich Sanierungen bzw. neue Heizungen nicht leisten können und daher versuchen, ihre Objekte abzustoßen. Bauherren, die jetzt bauen oder kürzlich gebaut haben, sind m. E. finanziell so gut aufgestellt, dass ihnen die Zinsentwicklung eher keine Sorgen macht. In meinem Bekanntenkreis bauen aktuell mehrere Leute ein Haus. Die sind durchweg alle "gut betucht" und machen sich um die Zinsentwicklung eher keine Sorgen. Deshalb erwarte ich kaum Zwangsversteigerungen in den nächsten Jahren.

Auf Zwangsversteigrungen würde ich nicht hoffen. Wenn jemand kein Geld hat so dass sien Haus zwangsversteigert wird, dann ist anzunehmen, dass der gepfändete Besitzer kein Geld für Renovierungen hatte, mit andern Worten, dass nur renovationsbedürftige Imobilien per Versteigerung auf den Markt kommen. Sollte ein schöneres erst ein paar Jahre altes Objekt versteigert werden, gibt es viele Interessenten, die den Preis nach oben drücken. Ein schönes neueres Objekt zu einem günstigen Versteigerungspreis kaufen zu können wird dir auch nicht gelingen, da in diesem Fall mehrere Interessenten den Preis nach oben treiben.

Einen Neubau zu kaufen, wird teurer werden, weil die Löhne und Materialkosten steigen.

Der beste Börsenmanager kann nicht im Voraus sagen, was die Börse macht. Bei Immobilien ist es gleich, niemand kann voraussagen was in 5 Jahren ist.

Da ich ein Einfamilienhaus in Deutschland in 3 Jahren an den Meistbietenden verkaufen möchte (ich warte ab, bis ich keine Spekulationssteuer mehr bezahlen muss) hoffe ich, dass in 3 Jahren die Börse höher ist als jetzt und mein Käufer so durch Kapitalgewinn die Eigenleistung (der Betrag, welcher für den Kredit bei der Bank notweindig ist) verbessern konnte, so dass ich zumindest gleich viel Erlös bekomme wie wenn der Verkauf jetzt wäre. Ich denke nicht, dass die Preise sinken.

Die Entscheidung, wann du etwas kaufen sollst, kann dir niemand abnehmen, ich denke wenn du ein passendes Objekt siehst und eine Bank für die Finanzierung findest, die Zinsen für dich kein Problem sind, dann sollst du deinen Wunsch mit dem Kauf realisieren.

Ich rechne mit einer Ausdifferenzierung:

Gute innerstädtische Objekte werden ihren Wert so schnell nicht verlieren, weil nach wie vor Globalisierung und Urbanisierung fortschreiten, und daher die Nachfrage bleibt. Die paar Hanseln, die von der Stadt tatsächlich in den Harz oder nach Nordhessen ziehen, um „remote“ zu arbeiten, fallen kaum ins Gewicht.

Standard-Einfamilienhäuser oder MFH in der Peripherie sehe ich eher als Risikoobjekte.

Letztendlich geht es darum, welche Bevölkerungsteile in den kommenden Jahren das Einkommen konsequent steigern können wird. Und welche nicht. Das wird darüber entscheiden, welche Objekte weiterhin nachgefragt sind, und welche weniger. Am Parameter der Lage ausgedrückt stellt sich dir Frage wo und wie sich die Suburbaniserung entwickeln wird. Denn Burb ist nicht gleich Burb.