Grundschuld löschen vor Teilungsversteigerung?
Liebes Forum,
wir sind eine Bruchteilsgemeinschaft mit insgesamt 7 Eigentümern. Die Besitzanteile einer Immobilie sind wie folgt verteilt:
A: 1/3
B: 1/3
C,D,E,F,G: je 1/15
Die Immobilie ist vermietet und wirft durch einen gut dotierten, langjährigen Mietvertrag (läuft noch 9 Jahre) eine gute Rendite ab.
Das Darlehen (jeder Gläubiger 325.000€) ist getilgt und die Bank hat die Grundschuldbriefe nebst Löschungsbewilligungen lediglich an A zugeschickt.
A hat nun kein Interesse mehr an der Weiterführung der Bruchteilsgemeinschaft und strebt eine Teilungsversteigerung an, nachdem er ein Angebot von B,C,D,E,F,G für seinen Anteil ausgeschlagen hat. Um ein zu hohes "geringstes Gebot" bei der Teilungsversteigerung zu verhindern, pocht er nun vehement auf eine sofortige Löschung der Grundschuld. B,C;D;E;F;G möchten dies verhindern, weil sie weiterhin von dem lukrativen Mietvertrag profitieren und die Immobilie nicht zu günstig verkaufen wollen. Nun ergeben sich folgende Fragen:
1) Kann A die Grundschuld auch ohne unser Einverständnis / Unterschrift löschen lassen?
2) Muss A auf Anfrage die Grundschuldbriefe und Löschungsbewilligungen an B,C,D,E,F,G aushändigen?
3) Können B,C,D,E,F,G beliebig lange die Löschung der Grundschuld "blockieren"?
Vielen Dank für eure Auskunft.
Stefan S.
1 Antwort
Ihr seid nach extern 1 Eigentümer mit ideellen Verhältnissen im Innenverhältnis, besteht also im Innenverhältnis aus mehreren Personen mit unterschiedlichen Anteilen.
Es gibt wenig, was hier ein einzelnen (Anteils)-Egentümer alleine machen kann. Dazu gehört, eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Das kann A ohne euer Einverständnis.
Was er aber nicht alleine machen kann, das ist, die Grundschuld löschen zu lassen. Das kann nur "der Eigentümer", und das seid ihr alle gemeinsam. Das ist Teil der formalen Voraussetzungen, welche das Grundbuchamt prüft.
Damit hast Du auch gleich die Antwort auf Deinen Punkt 3.
Sie können nicht nur gemeinsam, sondern auch einer allen kann es blockieren bis zum St. Nimmerleinstag.
Es muss in euer Verständnis hinein, dass ihr nur gemeinsam und einstimmig handlungsfähig seid (Ausnahme siehe oben).
Zu Punkt 2 habe ich eine Verständnisfrage:
A darf diese Dokumente nur treuhänderisch für alle verwahren, da sie ja euch allen gehören. Jeder allein hat einen eigenen Anspruch auf alle diese Dokumente.
- Wie soll das aber funktionieren, wenn B,C,D,E,F,G gleichzeitig die Grundschuldbriefe und Löschungsbewilligungen erhalten sollen?
- Es sind ja einzelne Dokumente. Wer soll was bekommen?
- Oder jedes Dokument in die entsprechenden Zahl von Teilen zerschneiden, damit jeder was bekommt?
An was habt ihr gedacht?