Frage von Anasef, 714

Spekulationssteuer Bei Verkauf eines Grundstücks: Anteilig oder pauschal?

Wir haben vor 2 Jahren ein Grundstück (1000 qm) gekauft und auf dessen Hälfte ein Häuschen gebaut. Nun wollen wir die andere Hälfte als Bauplatz verkaufen. (Diese Hälfte ist noch nicht vermessen und auch nicht als eigenständige Parzelle ausgewiesen).

Müssen wir schon Spekulationssteuer auf den Gewinn pro Quadratmeter (also anteilig) zahlen oder nur wenn der eingenommene Preis für das Teilgrundstück (500 qm) den Einkaufspreis des gesamten Grundstückes (1000 qm) übersteigt?

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Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von gandalf94305, Community-Experte für Steuern, 714

Wenn Ihr das Häuschen (und damit das gesamte Grundstück) seit Fertigstellung selbst genutzt habt, dann ist meines Erachtens der Verkauf der gesamten Immobilie jetzt steuerfrei möglich. Also würde auch nach Teilung des Flurstücks in zwei Flurstücke der Verkauf des Teilgrundstücks steuerfrei möglich sein.

Habt Ihr das Häuschen vermietet oder anderweitig nicht selbst genutzt, so gilt die Erläuterung von blackleather.

Kommentar von blackleather ,
Wenn Ihr das Häuschen (und damit das gesamte Grundstück) seit Fertigstellung selbst genutzt habt, dann ist meines Erachtens der Verkauf der gesamten Immobilie jetzt steuerfrei möglich.

Hochinteressanter Aspekt, das verdient dem Ansatz nach schon mal ein DH!

Die Frage, um die sich hier alles dreht, lautet also: Erstreckt sich die Selbstnutzung der bebauten Hälfte -mangels Teilung- auch auf die unbebaute Hälfte und schließt somit auch für jene ein privates Veräußerungsgeschäft gem. § 23 EStG aus oder nicht?

Soweit ersichtlich, gibt es zu dieser Frage noch keine Rechtsprechung und Schleswig-Holsteinisches FG v. 03.03.2010 (5 K 42/09) betraf den Fall, dass bereits beim Kauf parzelliert war. Deshalb bleibt uns hier nur die Auslegung des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG vor dem Hintergrund der Überlegung, was die Gesetzgeberin mit dieser Vorschrift wohl gewollt haben könnte.

Abgestellt wird auf den funktionalen Zusammenhang "zu Wohnzwecken" zwischen dem Gebäude und dem (Achtung:) dazugehörigen Grund und Boden. Dazugehörig ist der Grund und Boden dann, wenn er nicht selbständig verkehrsfähig (= veräußerbar) ist. Das gilt für die Parzelle, auf der das Häuschen steht, kraft § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Wird nun aber durch Teilung zum Zwecke des Verkaufes aus dem Grundstück ein Teil herausgelöst, so wird dieser Teil m. E. zugleich aus dem Zweckzusammenhang herausgelöst mit der Folge, dass der herausgelöste (hier: unbebaute) Grundstücksteil fortan nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt wird. Also auch nicht mehr unmittelbar vor dem Verkauf. Und damit ist dieser Teil aus der Ausnahmeregelung des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG draußen und im Regelfall des (steuerpflichtigen) privaten Veräußerungsgeschäftes gem. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG wieder drin.

Kommentar von blackleather ,

Bei der letzten Paragrafenangabe musste es richtig heißen: § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG.

Kommentar von gandalf94305 ,

Na ja, es gibt keine Vorschrift, die einem Häuslesbesitzer die Größe der Spielfläche des Gartens vorschreibt. Ich habe hier 632 m² Grundstück und könnte natürlich einen Teil abtrennen, um ein anderes Haus darauf zu bauen, aber das ist derzeit ein einziges Grundstück. In diesem Sinne nutzt wahrscheinlich auch im vorliegenden Fall die Familie das Grundstück ganzheitlich.

Der Knackpunkt ist nun, ob die Herauslösung eines Flurstücks für den Verkauf schädlich für den Status "seit Herstellung für eigene Wohnzwecke genutzt" und damit in Konsequenz zu einer Besteuerung führt. Da bin ich mir nicht so sicher wie Du in Deinem letzten Abschnitt.

Wäre es nämlich so, müßte die Familie nur das Haus auf dem neuen Flurstück selbst bauen und eine Weile bewohnen, bis es dann verkauft werden kann, oder? :-) Das würde einiges an steuerlichen Aufwendungen ersparen.

Kommentar von blackleather ,
Wäre es nämlich so, müßte die Familie nur das Haus auf dem neuen Flurstück selbst bauen und eine Weile bewohnen, bis es dann verkauft werden kann, oder? :-) Das würde einiges an steuerlichen Aufwendungen ersparen.

Zweifellos. Aber ich gebe folgendes zu bedenken:

  1. Falls es hinsichtlich des Designs des neuen Häuschens keine Absprachen zwischen Alteigentümer und späterem Erwerber gibt, geht der Alteigentümer das Risiko ein, ein Haus zu bauen, das er später nicht los wird (man bedenke: die Hütte ist dann kein Neubau mehr, sondern wurde bereits zu Wohnzwecken genutzt, die Dusche wird benutzt worden sein, evtl. war der Alteigentümer Raucher usw.). Unter Umständen hat der Alteigentümer noch nicht mal einen konkreten späteren Käufer in Aussicht und baut quasi "ins Blaue hinein". Oder der spätere Käufer springt ab. Oder der Alteigentümer springt ab, weil sich später herausstellt, dass der ehemalige Interessent nicht bezahlen kann. Oder... oder... oder...

  2. Gibt es aber Absprachen und verbindliche Verträge zwischen beiden Beteiligten, haben wir wohl Anlass, über § 42 AO nachzudenken. Dass jemand auf dem bislang unbebauten Teil des eigenen Grundstücks baut und dann dort selbst einzieht und dann das bisher selbst genutzte Haus einem anderen überlässt (z.B. die Eltern, die ins kleinere, neuere Häuschen ziehen, den Kindern). das kommt alle Tage vor. Dass aber jemand bereits vor Baubeginn einen Vertrag über die spätere Parzellierung und Veräußerung (nach Ablauf einer "Schamfrist" der Selbstnutzung!) mit einem Fremden abschließt, das dürfte wohl eher der Ausnahmefall sein. Und welche außersteuerlichen Gründe sollte es dann wohl für einen Ausnahmefall dieser Art geben?

Kommentar von EnnoBecker ,
Hochinteressanter Aspekt,

Ihr vergesst, dass wir uns im Steuerrecht befinden und nicht im Zivilrecht.

Vielleicht liege ich ja falsch und es scheitert tatsächlich an der Unmöglichkeit, ein "halbes" Grundstück zu veräußern.

Aber:
Wir wissen doch alle, dass ein Grundstück nur in einem von vier Nutzungszusammenhängen genutzt werden kann (eigentlich fünf, wenn man "gar nicht" mit einbeziehen will),

  1. Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
  2. Nutzung zu fremden Wohnzwecken
  3. eigenbetriebliche Nutzung
  4. fremdbetriebliche Nutzung

Wenn ich also ein Haus kaufe, in dem ich ganz unten meinen Blumenladen habe, darüber vermiete ich Räume an einen Heilpraktiker, darüber wohnt der Heilpraktiker selber und ich wohne in der Kellerwohnung - dann habe ich steuerlich vier Grundstücke, die zivilrechtlich doch nur eines sind.

Und die werden steuerlich unterschiedlich behandelt.

  1. Gar nix bis 35a EStG, Ausschluss des § 23 EStG
  2. und 4. Vermietungseinkünfte, eventuell auch gewerbliche, je nach Ausgestaltung, dann § 23 /15/16
  3. freiberufliche bzw. gewerbliche Einkünfte, kein § 23

Meine Zweifel hinsichtlich § 23 beruhen tatsächlich auf der Unmöglichkeit im Zivilrecht. Räumen wir die also aus und machen eine GbR draus: Nicht ich, sondern der Heilpraktiker und ich kaufen gemeinsam das Haus.

Nun zieht der Heilpraktiker aus und verkauft seine Hälfte an der GbR an Blackleather, der nun selbst ins 2. OG einzieht und eine Steuerbartungskanzlei im 1. OG führt.

Es dürfte wohl unbestritten sein, dass der Verkauf der Anteile an der GbR durch den Heilpraktiker ein Fall für den § 23 ist, zumindest was das 1. OG betrifft.

Kann man aus dieser Erkenntnis heraus einen Bogen zurück schlagen und folgern, dass auch ohne GbR diese Rechtsfolge eintreten muss?

Kommentar von gandalf94305 ,

Die Kernfrage ist doch, in welcher Wirkung eine Teilungserklärung, die ja zwei Jahre nach Kauf und deutlich nach Beginn der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken (d.h. aus dem Privatvermögen heraus) erfolgen würde, steuerliche Effekte nach sich zieht, die für das gesamte Grundstück nicht gelten würden, denn der Verkauf des gesamten Grundstücks wäre ja offensichtlich steuerfrei (§23 Abs 1 Nr 1 Satz 3 EStG).

Die Teilung in zwei Flurstücke ist meines Erachtens ebenso unschädlich, denn heute sind bereits viele Grundstücke, die als Einheit genutzt werden (meines beispielsweise) aus mehr als einem Flurstück im Kataster zusammengesetzt. Sie könnten also auch ohne weiteres eigenständig teilverkauft werden. Dennoch würde bei einem Verkauf des gesamten Grundstücks niemand unterstellen, daß man nur den Teil, das Wohngebäude trägt, selbst zu Wohnzwecken genutzt habe und einen anderen Teil (der nur Garten ist) eben nicht.

Würde der zu veräußernde Grundstücksteil ein separates Wohn- oder Geschäftsgebäude tragen, das offensichtlich nicht eigengenutzt wurde, würde auch §23 EStG wieder greifen.

Kommentar von blackleather ,

würde bei einem Verkauf des gesamten Grundstücks niemand unterstellen, daß man nur den Teil, das Wohngebäude trägt, selbst zu Wohnzwecken genutzt habe und einen anderen Teil (der nur Garten ist) eben nicht.

Und dennoch vertritt der BFH - jedenfalls hinsichlich zweier benachbarter (nicht nur Flur-, sondern) Grundstücke desselben Eigentümers, die gleichzeitig angeschafft wurden, aber von denen nur eines Wohngrundstück und das andere Garten war, - eben diese Meinung (BFH v. 25.05.2011 - IX R 48/10; BStBl II 2011, 868).

Kommentar von gandalf94305 ,

Ok, das Urteil war mir noch nicht bekannt.

Ich lese jedoch heraus, daß es hier ein paar Knackpunkte gibt, die die Übertragung auf den vorliegenden Fall zumindest erschweren:

  • Es geht um zwei recht große Grundstücke.

  • Es geht um bereits zuvor separat erworbene Grundstücke und nicht nur um Flurstücke.

  • Es gab keine nachträgliche Teilung eines zu Wohnzwecken genutzten Grundstücks, sondern es wurde ein (zufällig) benachbarters Grundstück weiter aufgeteilt.

Es bleibt spannend.

Kommentar von wfwbinder ,

Ich finde den von @Gandalf eingebrachten Aspekt hochinteressant.

Wäre beim Kauf geteilt worden, dann hätte man daraus schließen können, "Veräußerungsabsicht des zweiten Teils."

Nun ist aber erstmal nichts passiert. Vermutlich auch die ersten zwei Jahre keine Verkaufsbemühungen (müßte man prüfen).

Dann ist irgendein Ereignis eingetreten, das zum Entschluss zum Verkauf führte.

Damit wurden sozusagen "die Karten neu gemischt."

Ich würde es ggf. auf einen Prozess vor dem FG ankommen lassen.

Kommentar von blackleather ,

Ich würde es ggf. auf einen Prozess vor dem FG ankommen lassen.

Ich auch. Ich würde meine Schlussfolgerung gern gerichtlich bestätigt sehen und wissen wollen, ob ich damit richtig liege.

Kommentar von Anasef ,

Herzlichen Dank an alle - vor allem Gandalf und Blackleather für die ausführlichen Antworten.

Es ist in der Tat so, dass wir das Haus seit gut einem Jahr bewohnen und das dazugehörige Teilgrundstück (natürlich nach Vermessung und Teilung) verkaufen wollen. Obwohl die Gemeinde (als Verkäufer) - zumindest mündlich - von unserer Verkaufsabsicht weiß und für die geplante und noch nicht vermessene Parzelle bei der Erschließung ein eigenes Hausanschluss (Gas und Abwasser) hergestellt worden war, existiert diese Parzelle auf dem Katasterplan gar nicht und gehört schließlich zum von uns bereits genutzten Grundstück.

Bleibt nun die Frage: Wie wird Spekulationssteuer eigentlich eingetrieben? Muss man sie i.dR. in der Steuererklärung selber berücksichtigen oder wird man automatisch zu Kasse gebeten? Ich frage, weil wir gesetzt den Fall, dass wir gegen die Erhebung einer solchen Steuer, wie von euch vorgeschlagen, gerichtlich vorgehen sollten, wissen wollen, wie wir uns verhalten sollen. (nicht dass man uns am Ende Steuerhinterziehung unterstellt)

Kommentar von blackleather ,

Du erklärst den Verkauf des Grundstücks als privates Veräußerungsgeschäft auf der Anlage SO zu deiner Einkommensteuererklärung. Damit ist die sogenannte "Spekulationssteuer" ein Teil der von dir zu zahlenden Einkommensteuer.

Und wenn dir die Besteuerung dieses Vorgangs nicht gefällt, musst du also gegen den Einkommensteuerbescheid Einspruch einlegen und zu dessen Begründung deine rechtliche Sicht der Dinge darlegen. Entweder teilt das Finanzamt dann deine Meinung und ändert den Einkommensteuerbescheid zu deinen Gunsten ab oder es weist deinen Einspruch als unbegründet zurück. Bei Zurückweisung führt dann dein nächster Weg mit der Klage zum Finanzgericht.

Du könntest natürlich auch unmittelbar nach Erhalt des Steuerbescheides das Finanzamt fragen, ob es überhaupt Lust hat, sich mit deinen Einspruchsgründen im Rechtsbehelfsverfahren auseinanderzusetzen oder ob es von vornherein keine Chance dafür sieht. In letzterem Fall wird es zustimmen, das Einspruchsverfahren ganz zu überspringen und sofort Klage gegen den Einkommensteuerbescheid zu erheben. Das heißt dann Sprungklage.

Antwort
von Mikkey, 550

Da es offensichtlich eine unklare Rechtslage gibt, habe ich einen Vorschlag, wie hier aus der Zwickmühle herauszukommen wäre.

Ich gehe mal davon aus, dass die Wertsteigerung tatsächlich so enorm ist, dass es das Nachdenken lohnt? Schließlich lassen sich die anteiligen Erwerbskosten und die Kosten der Teilung gegenrechnen.

Man suche zunächst einen Käufer, einige sich mit dem über Preis und zukünftigen Grenzverlauf und schließe einen Vorvertrag. Dann erst lasse man die neue Grenze einmessen und die Teilung durchführen.

Antwort
von blackleather, 417
Hälfte als Bauplatz verkaufen. (Diese Hälfte ist noch nicht vermessen und auch nicht als eigenständige Parzelle ausgewiesen)

Erst mal müsst ihr ja sowieso die Teilung abwarten. Vorher könntet ihr ja allenfalls das hälftige Miteigentum am gesamten Grundstück (also auch an eurem eigenen Häuschen) verkaufen und dieses ließe sich mangels Vermessung und Teilung noch nicht mal als Sondereigentum an der unbebauten Hälfte darstellen.

Bei der weiteren Beantwortung gehe ich also von jenem fernen Tage aus, an dem die Vermessung und Teilung bereits stattgefunden haben.

Müssen wir schon Spekulationssteuer auf den Gewinn pro Quadratmeter (also anteilig) zahlen

@vulkanismus würde jetzt erst mal eine Eruption haben und euch anschließend erklären, dass es eine Steuerart "Spekulationssteuer" in Deutschland überhaupt nicht gibt. Ich will über diese eure Begriffswahl mal gem. § 133 BGB hinwegsehen, weil ich mir denken kann, was ihr meint.

Und dementsprechend lautet die Antwort: Wenn dereinst die unbebaute Hälfte verkauft sein wird, sind zur Ermittlung des Veräußerungsgewinns nur die anteilig auf jene unbebaute Hälfte entfallenden gesamten Anschaffungskosten vom Veräußerungserlös abzuziehen.

oder nur wenn der eingenommene Preis für das Teilgrundstück (500 qm) den Einkaufspreis des gesamten Grundstückes (1000 qm) übersteigt?

Was hätte denn der Einkaufspreis der mit eurem eigenen Häuschen bebauten Hälfte mit dem Verkauf der unbebauten Hälfte zu tun? Eure Hälfte wird doch gar nicht mitverkauft, also warum sollte deren Einkaufspreis dabei irgendeine Rolle spielen?

Kommentar von gandalf94305 ,

Hmm... was hältst Du von meiner Antwort? ;-)

Kommentar von blackleather ,

s.u.

Kommentar von wfwbinder ,

@vulkanismus würde jetzt erst mal eine Eruption haben und euch anschließend erklären, dass es eine Steuerart "Spekulationssteuer" in Deutschland überhaupt nicht gibt.

;-) :-)))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))

Ich will über diese eure Begriffswahl mal gem. § 133 BGB hinwegsehen,

Es gibt anscheinend Profis, die das (zumindest früher) anwenden müssten/mussten, aber den Paragraphen vergessen haben.

Antwort
von billy, 336

Vor einem Verkauf müsste das Grundstück geteilt werden. Grundstück teilen - welche Schritte sind notwendig? http://www.hausgarten.net/haus/bauen/grundstueck/grundstueck-teilen-notwendige-s...

Kommentar von Primus ,

Ich meine gelesen zu haben, dass in der Frage von Teilung des Grundstückes geschrieben wurde.

Nun wollen wir die andere Hälfte als Bauplatz verkaufen.
Kommentar von blackleather ,

Diese Teilung scheint aber bislang nur in der Vorstellung des Eigentümers vollzogen:

Diese Hälfte ist noch nicht vermessen und auch nicht als eigenständige Parzelle ausgewiesen
Kommentar von Primus ,
Diese Teilung scheint aber bislang nur in der Vorstellung des Eigentümers vollzogen

Genau.... und das ist meiner Meinung nach auch der Grund, warum der Eigentümer nicht mehr auf eine Teilung des Grundstückes hingewiesen muss.

Kommentar von billy ,

Ah gnädige Frau meint gelesen zu haben, verstanden hat sie aber offensichtlich nicht das das Grundstück noch nicht vermessen und geteilt wurde. Siehe auch ausführliche Antwort von @blacklaether

Kommentar von Primus ,

Ach billy..... ich verstehe Dich so oft nicht :-))

Kommentar von gammoncrack ,

Irgendwie kann ich überhaupt nicht erkennen, dass hiernach gefragt wurde.

Wo taucht denn die Frage neben

Müssen wir schon Spekulationssteuer auf den Gewinn pro Quadratmeter (also anteilig) zahlen oder nur wenn der eingenommene Preis für das Teilgrundstück (500 qm) den Einkaufspreis des gesamten Grundstückes (1000 qm) übersteigt?

auf?

Kommentar von billy ,

Du kannst ignorieren und falsch darstellen wie Du willst, ändern von Tatsachen kannst Du nicht.

Kommentar von gammoncrack ,

ändern von Tatsachen kannst Du nicht.

Ich habe nicht die Absicht! Tatsache ist, dass die Fragestellerin nur eine (1) Frage gestellt hat:

Müssen wir schon Spekulationssteuer auf den Gewinn pro Quadratmeter (also anteilig) zahlen oder nur wenn der eingenommene Preis für das Teilgrundstück (500 qm) den Einkaufspreis des gesamten Grundstückes (1000 qm) übersteigt?

Und Du antwportest mit einem Link "wie teile ich ein Gründstück?".

Kommentar von billy ,

Na hast Du Dir wieder mal ein neues Schimpfwort zu eigen gemacht. Hast Du @gandalf93405 gefragt ob Du es verwenden darfst ? :)) Ist auch schon beanstandet, aber das nur nebenbei.

Und ob es Deine Absicht ist Tatsachen manipulieren zu wollen und Antworten zu verdrehen, ist doch Dein Hobby, (zumindest was meine Beiträge betrifft, nachzulesen in Deinem Profil) schon vergessen ? oder wurde der ganze Müll schon gelöscht?

Die Fragestellung der/des Fragenden hast Du ja fehlerfrei kopiert, verstanden hast Du sie wohl nicht. Was ist denn überhaupt erstmal die Vorraussetzung um für ein Teilgrundstück auch nur irgendeine Steuer entrichten zu müssen??? Na, na, na, macht es Klick, na ich helfe mal nach. Richtig das Grundstück müsste vorher vermessen werden und eine Teilungserklärung erfolgen. :)))

Kommentar von gammoncrack ,

Ist auch schon beanstandet, aber das nur nebenbei.

Bin ich mal gespannt. Bisher wurden ja nur Deine Kommentare gelöscht!

Und trotzdem hat der Fragesteller nicht nach dem Teilungsverfahren gefragt. Genau so gut hättest Du ihm erklären können, wie man ein Haus baut! Muss ja auch erst einmal geschehen!

Kommentar von billy ,

Aber sicher … :)))

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