Frage von Dannyboy, 541

Kann man eine Wohnung eine Weile unentgeltlich einem Angehörigen überlassen und erst dann - wenn er Geld verdient - an ihn "steuerlich relevant" vermieten?

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Antwort
von LittleArrow, 475

Ich würde nicht erst überlassen und dann vermieten, sondern zwecks beiderseitiger Rechtssicherheit von vornherein vermieten, auch wenn in der ersten Phase keine Miete gezahlt wird. Gründe hat hier gandalf94305 bereits exemplarisch aufgeführt.

Mit dem Beginn der Verdienstphase würden dann bestimmte Mietvertragspflichten ausgelöst, z. B. Kautionsgestellung, Betriebskostenregelung, Kaltmietzahlung.

Steuerlich sehe ich im wesentlichen zwei Aspekte:

Phase 1: Die unentgeltliche Wohnungsmiete kann schenkungsteuerliche Relevanz erhalten, wenn der anwendbare Freibetrag (welches Verwandschaftsverhältnis?) überschritten wird, also nicht nur Relevanz der Anlage V!

Phase 2: Der Beginn der Mietzahlungen heißt ja nicht unbedingt sofort Zahlung der vollen ortsüblichen Miete. Daher ist für die Anlage V der § 21 Abs. 2 EStG zu beachten:

"(2) 1Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. 2Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich."

Kommentar von Dannyboy ,

Besten Dank Little Arrow und Gandalf.

So werde ich es machen. Mir ging es darum, hier nichts zu versäumen.

Auch versicherungsungstechnisch (Wohnung in einer WEG) ist so ein Vertrag auif jeden fall sinnvoll.

Antworten des FA "Das hätten Sie bei Einzug schon machen müssen, auch wenn noch keine Miete fließt, jetzt gehts an die gleiche Person im Nachinein nicht mehr, tut uns leid, das betrachten wir weiterhin als Liebhaberei", würden mir nicht gefallen, wenn ich dann später Werbungskosten ansetzen will.

Das Verwandschaftsverhältnis ist 1. Grades, volljährig, keine Unterhaltspflicht. Die Wohnung wird nicht verschenkt, nur die Miete, liegt alles weit unter der Schenkungsgrenze.

Zusatzfrage: Die Immobilie verursacht in 2015 und teilweise in 2016 Kreditzinsen, danach nicht mehr. Ich gehe davon aus, dass die Absetzbarkeit , die ja ohne Mieteinkünfte nicht gegeben ist, später (ab 2017) nicht nachgeholt werden kann Es sei denn, ein Verlust aus Vorjahren wäre absetzbar. Bei der AfA bin mir recht sicher, die greift erst ab Mieteinnahmen (lasse mich aber gerne eines Besseren belehren)

Kommentar von LittleArrow ,

Danke für die Rückmeldung.

Zur Zusatzfrage: Bei den Kreditzinsen, wie bei allen anderen Vermietungskosten (ausgenommen AfA) gilt das Prinzip der Zuordnung der Zahlungen zum Kalenderjahr Es gibt also für die gezahlten Kreditzinsen keine Nachholungs- oder Vortragsmöglichkeit.

Bei der AfA bin mir recht sicher, die greift erst ab Mieteinnahmen (lasse mich aber gerne eines Besseren belehren)

Die AfA greift steuerlich (im ersten Jahr also evtl. unterjährig zeitanteilig) erst ab dem Jahr und Monat mit Mieteinnahmen, das heißt aber auch, dass die Zeit vor den Mieteinnahmen für die AfA verloren ist. Du kannst die AfA-Jahre ohne Mieteinnahmen (also z. B. von 1999 bis 2016) nicht mehr nachholen.


Kommentar von Dannyboy ,

Hallo Little Arrow,

ja, hier war ich mir sicher, dass es da im Nachinein nichts mehr aus der AfA gibt, aber wie ist es mit den Kreditzinsen aus der Zeit vor der Vermietung?

Kommentar von LittleArrow ,

Da ist es genauso. Nur im Kalenderjahr gezahlte Werbungskosten können in dem Mietjahr angesetzt werden.

Expertenantwort
von gandalf94305, Community-Experte für Steuern, 390

Du kannst natürlich problemlos einem Angehörigen eine Wohnung ohne Berechnung einer Miete überlassen. Es wäre dennoch sinnvoll, einen Mietvertrag zu schließen, da dieser ja auch andere Rechte und Pflichten begründet als nur die Zahlung von Miete.

Du kannst auch in dem Mietvertrag eine konkrete Miete festlegen, die jedoch bis auf weiteres erlassen wird, falls das Einkommen des Angehörigen unter einem bestimmten monatlichen Betrag liegt oder solange die Person keine Anstellung hat.

Du kannst auch bei einem sich abzeichnenden Einkommen ab z.B. Januar 2016 einen Vertrag abschließen, der eine Mietzahlung vorsieht, diese jedoch bis Ende 2015 erläßt.

Du könntest auch den Mietvertrag abschließen und eine konkrete Miete erhalten, jedoch den Haushalt durch Unterstützungszahlungen jeden Monat "aufstocken", solange dort kein Einkommen vorhanden ist. Je nach Verpflichtungen dem Angehörigen gegenüber wäre dies sogar als steuerlich relevate Unterhaltsleistung abzusetzen.

Viele Möglichkeiten... es kommt auf die Einzelsituation und deren Details an. Bei Verträgen unter Angehörigen kommt leicht eine Vermutung eines Gestaltungsmissbrauchs auf.

Kommentar von ToMag ,

Du kannst auch bei einem sich abzeichnenden Einkommen ab z.B. Januar
2016 einen Vertrag abschließen, der eine Mietzahlung vorsieht, diese
jedoch bis Ende 2015 erläßt.

Oder, falls den Einnahmen in 2016 ausreichende Ausgaben entgegenstehen, bis Ende 2015 stundet.

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