Immobilienbewertung durch Finanzamt für uns zu hoch. Argumentationshilfe
wir sind eine Erbengemeinschaft und haben eine Immobilie geerbt. Das Finanzamt setzt einen Immobilienwert an, den wir für viel zu hoch halten.
Wie kann man die Einschätzung des Finanzamtes fachlich bewerten lassen und ggf. die Bewertung korrigieren?
Geht man hier über einen Rechtsanwalt? Oder einen Steuerberater? Wer kann uns hier fachlichen Rat bei der Bewertung geben?
3 Antworten
Das Problem besteht darin, dass das Finanzamt den angesetzten Wert ja nicht willkürlich oder nach Gutdünken auswählt, sondern dass es genauen Bewertungsvorschriften unterliegt, die seit der Erbschaftsteuerreform 2009 neu geregelt sind. Jede gesetzliche Bewertungsvorschrift kann nur soweit reichen, wie Grundstücke - von denen es in Deutschland Millionen gibt und von denen keines vollständig dem anderen gleicht - überhaupt noch vergleichbar sind. Jedes individuelle Merkmal (angefangen bei Lagebesonderheiten, Ausstattung, Instandhaltungszustand, Belastung mit Rechten Dritter usw.) muss bei einer solchen Typisierung zwangsläufig außen vor bleiben und konnte von der Gesetzgeberin deshalb in den neuen §§ 179 ff. BewG auch nicht berücksichtigt werden.
Dennoch bietet das Gesetz einen Ausweg aus dieser misslichen Lage, indem es nämlich die Möglichkeit zulässt, einen niedrigeren Grundstückswert als den nach steuerlichen Vorschriften ermittelten mittels eines Sachverständigengutachtens nachzuweisen (§ 198 BewG). Wenn dieses Gutachten formell und inhaltlich korrekt ist, wird es der Besteuerung zugrundegelegt. Zu den Anforderungen eines solchen Gutachtens siehe Krause in NWB 2013, S. 1678, und Szymborski in "Die Steuerberatung" 2009, Seite 547.
Grundsätzlich kann jeder Sachverständige für Immobilienbewertung ein solches Gutachten aufstellen; eine öffentliche Bestellung oder Vereidigung des Sachverständigen wird vom Gesetz nicht gefordert. Dient das Gutachten aber nicht zur Kaufpreisfindung oder zur Erstellung eines Marktangebotes, sondern ausschließlich zu erbschaftsteuerlichen Zwecken, sollte unbedingt ein Gutachter beauftragt werden, der sowohl die Qualifikation als Sachverständiger für Immobilienbewertung hat als auch gleichzeitig Steuerberater ist. Dadurch ist gewährleistet, dass bereits bei der Bewertung die erbschaftsteuerliche Zielstellung durch den Gutachter im Auge behalten und das optimale Ergebnis erreicht wird.
das sind doch mal super Tips, die ich beherzigen werde, vor allem das mit dem Erfolgshonorar
Danke dir!
Einspruch erheben und mit eigenen Kennzahlen den deutlich geringeren Wert glaubhaft machen.
Normalerweise zieht das Finanzamt zur Bewertung den lokalen Immobilienmarkt heran und man erkennt dann relativ genau, zu welchem Preis vergleichbare Immobilein gehandelt wurden.
Euch steht es natürlich frei einen sachverständigen Gutachter zur Bewertung heranzuziehen und das Finanzamt mit dessen Wertermittlung zu konfrontieren. Das macht vor allem dann Sinn, wenn die Immobilie größere Instandhaltungsmassnahmen erfordert oder andere wertmindernde Sachverhalte vorhanden sind, die das Finanzamt so nicht kennen kann.
Oder einen Steuerberater?
Genau der.
Es gibt in Berlin mindestens einen Steuerberater, der von Grundstücksbewertungen so üüüüüberhaupt keine Ahnung hat.
Na dann weiß derjenige ja, wie er dafür sorgen kann, nooooch intelligenter zu werden ;-))
Noch ein Tipp: Wenn du sichergehen willst, dass dich die Beratung durch den StB/SV einschließlich Gutachten keinesfalls mehr kostet als du an Erbschaftsteuer sparst, vereinbare mit dem Steuerberater ein Erfolgshonorar auf der Grundlage von § 9a StBerG. Sowas ist seit 2008 auch für Steuerberater zulässig; hat sich nur noch nicht weit genug herumgesprochen.