Immobilie kaufen mit Nießbrauchrecht?
Hallo, ich beabsichtige eine Immobilie ( Haus ) zu kaufen, wo ein Nießbrauchrecht gewünscht ist.
Der jetzige Eigentümer ist 62 Jahre und geht nächstes Jahr in den Ruhestand.
Der Wert laut Gutachter ist 370000,00 Euro.
Die Monatsmiete beträgt bei vergleichbaren Objekten ca. 2000 - 2200 Euro.
Frage- Was hat die Immobilie an Wert ?
Danke für hilfreiche Antworten
Auf dem Haus ist noch eine Hypothek in Höhe von 100.000 Euro.
Was hat die Immobilie noch an Wert ?
Was dürfte ich noch dafür bezahlen ?
Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer bei Nießbrauchrecht ?
1 Antwort
- Keinen Nießbrauch abschließen, sondern nur ein Wohnrecht
- Beim Wohnrecht darauf achten, das der Berechtigte seine Nebenkosten selbst zahlt, genau definieren.
- Das Wohnrecht darf nur persönlich ausgeübt werden. Wenn der erechtigte nicht nur vorübergehend in einer Pflegeeinrichtung muss, sonern dorthin umzieht, verfällt das Wohnrecht.
Für einen Mann von 62 gilt ein Vervielfältiger von 12,306 auf die Jahresleistung.
2.000,- - 2.100,- mtl. somit 2.100,- * 12= Jahresleistung 25.200,- sind damit 310.111,20 Euro. Damit wären in Bar nur noch ca. 59.000,- zu zahlen.
Aber 2.100,- Euro nettokaltmiete sind doch recht hoch, wo ist die Immobilie gelegen udn wie große ist sie (qm Wohnfläche)?
Kleine Präzisierung: Zur Berechnung des Kapitalwerts von Wohnrecht/Niesbrauchsrecht wird die Jahreskaltmiete herangezogen, und nicht die vergleichbaren Mietangebote incl. kalter/warmer Nebenkosten.
Die Präzisierung war für den Fragesteller.
Lohnt sich der Kauf.....?
Schwer zu sagen, weil für mich einiges nicht passt.
Wenn für das Haus die Nettokaltmiete 2.000,- bis 2.200,- Euro ist, also ca. 25.200,- Euro im Jahr, dann ist der Schätzwert mit 370.000,- extrem günstig. Einfasmilienhäuser werden mit der ca. 25fachen Jahresmiete gehandelt. Das Haus müsste über 500.000,- Euro wert sein.
Gibt es einen großen Sanierungsstau?
Sieh das Gutachten genau an. Wie ist der Gutachter auf die 370.000,- gekommen?
Hat er nach Sachwert-, oder nach Ertragswertverfahren gerechnet? Wenn Ertragswert, welche Nettokaltmiete hat er angesetzt?
Ich würde alle diese Punkte genau prüfen.
Das Haus ist von 1985 und hat Sanierungsstau, alte Heizung, alte Holzfenster. Aber die Lage der Immobilie ist Top.
Die Grunderwerbssteuer muss ich auf den vollen Wert der Immobilie zahlen, auch wenn der Kaufpreis viel geringer ist ?
Danke für die hilfreichen Antworten.
Hatte mit dem Eigentümer noch einmal ein intensives Gespräch, wo er auf sein Nießbrauch bei einem Verkauf besteht.
Ich möchte natürlich auch nicht soviel Risiko eingehen und die damit verbundenen Kosten minimieren.
Ich hatte mir überlegt, was eine Schenkung mit Übernahme der Resthypothek von 100000,- Euro und Nießbrauch mir kosten würde.
Nach Gegenrechnung würde ich kaum, oder sehr wenig Schenkungssteuer zahlen, weil ich auch die Restschulden zahle und der Nießbrauch mit eingerechnet wird.
Wie sieht es mit der Grunderwerbssteuer aus bei Schenkung mit Nießbrauch ?
Danke fürhilfreiche Antworten
Es ist eine Rechenaufgabe und ein weiterer tiefer Griff in die Kiste Steurrecht.
Die Schenkung mit Übernahme von Schulden und unter Auflagen, ist eine "gemischte Schenkung".
Gemischt, weil es aus Kauf und Schenkung besteht.
Soweit es Gegenleistungen gibt (Übernahme von Schulden und/oder Wohnrecht/Nießbrauch) ist es kauf und unterliegt der Grunderwerbsteuer, der Rest, also die Schenkung, der Schenkungssteuer. Die beträgt udn ter fremden, abgesehen von einem Freibetragb in Höhe von 20.000,- Euro, 30 %.
Danke für die Antworten.
Ist ziemlich verwirrend das Steuerrecht.
Die Frage die sich mir stellt, was ist günstiger ..... Kauf oder Schenkung bei Nießbrauch ?
Von dem Kaufpreis ist der Eigentümer schon was weggerückt, wahrscheinlich wegen der neuen Energiegesetze. Jetzt 345000 ,- Euro.
Immobilie liegt in einer gutsituierten Gegend nahe bei Düsseldorf. Freistehendes Einfamilienhaus mit 145 qm Wohnfläche - Doppelgarage - Gesamtgrundstücksgröße 500 qm.
Was ich vergessen hatte, auf der Immobilie ist noch eine Rest Hypothek von ca. 100000 Euro.
Lohnt sich der Kauf.....?