Einkommen aus freiberuflicher Tätigkeit mit Mieteinnahmen & Kosten verrechnen / reduzieren?
Ich bin freiberuflicher Berater und würde gerne eine bzw. mehrere Wohnungen zum Vermieten kaufen.
Wenn ich das richtig verstanden habe, kann ich jede Wohnung als eine "Art Gewerbe" ansehen (EÜR pro Wohnung quasi).
Angenommen das Einkommen liegt bei 100.000€.
Dann 2 Wohnungen mit Miete, Kredit, Kosten etc. bei 2 x -5000€ (= 10.000€).
Wird dann das Gesamteinkommen mit 90.000€ angesetzt und darauf zahle ich dann die Einkommenssteuer?
3 Antworten
Es klappt, weil die negativen Einkünfte aus Vermietung udn verpachtung mit dem Gewinn aus der selbständigen Arbeit verrechnet werden.
Aber die Wohnungen auf keinen Fall in den Gewrbebetrieb einbringen, sondenr schön im Privatvermögen belassen.
Dann ist der Verkaufsgewinn nach 10 Jahren Einkommensteuerfrei.
Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), das hat mit Gewerbe nichts zu tun - es sei denn, man brächte die Wohnungen in einen Gewerbebetrieb ein (dann blieben Wertsteigerungen aber auch auf Dauer steuerverhaftet).
Wo kommen denn die angenommenen dauerhaften Verluste her? Dass die Darlehenstilgung keine Werbungskosten darstellt, ist bekannt?
Klar, hätte dann zwei Einkünfte:
- Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit: 100.000€
- Einkünfte aus Vermietungen 9.600€ (2 Wohnungen x 12 Monate x 400€ Kaltmiete)
Die Wohnungen "kosten" etwas (Abschreibung, Hausgeld, Kreditzinsen, Verwaltungskosten, ...) ca. 10.000€
Für die Einkommensteuer wird jetzt 99.600€ Einkommen angesetzt?
Und da drauf zahle ich dann meine ca. 40% Einkommenssteuer?
(das ganze natürlich anfänglich - wird sich ja über die Jahre ändern).
Die Wohnungen sollen vorerst nicht von einer GmbH verwaltet werden - reine Vermietung von privat.
Derlehenstilgung != Werbungskosten: Jein, hätte das jetzt nicht assoziiert.
Ich hatte tatsächlich noch nie Schulden und weiß nicht wie es in die Steuererklärung gerechnet wird.
Ja selbstverständlich. Aber über Jahre ein Minus bei den Wohnungen wird wahrscheinlich nicht akzeptiert...
Möglicherweise ergibt sich eine Steuersparnis dadurch, dass man während der Zeit der Erwerbstätigkeit noch hohe Zinsen zahlt und dadurch nur geringe bis negative Einkünfte aus Vermietung hat. Und erst später, wenn die 100.000 aus der freiberuflichen Tätigkeit und die Zinszahlungen wegfallen, ergeben sich höhere Vermietungseinkünfte, dann zu einem geringeren Steuersatz, da ja das gesamte zvE geringer ist.
Abschreibung erfolgt übrigens nur auf den Gebäudeanteil, nicht auf den Grundstücksanteil.
Nein, langfristig will ich ja auch kein Minus machen.
Ich lese nur überall Betongold und das Mega-Steueroptionen-Land für Vermieter Deutschland.
Ich versuche nur herauszufinden wo genau das Vermieten so prima ist für die Steuern.