Haus zur Hälfte mit Nießbrauch belegt, weitere Finanzierung schwierig?
Hallo,
Ich habe vor ca. 7 Jahren die Haushälfte von meinem Vater gekauft.
Das Haus besitzt 4 Parteien sprich 4 Wohnungen mit 2 Garagen Garten, Hof und großen Abstellraum über der Garage. Bis vor kurzem gehörte uns das Haus 50/50 also 2 Wohnungen mir (meine Wohnung und eine Mietwohnung) und Ihm 2 Wohnungen (seine Wohnung und eine Mietwohnung). Sein Teil ist fast abbezahlt, auf meinen Teil laufen ca. noch 90T€ jetzt hat er vor kurzem eine Schenkung des gesamten Hauses samt Gehöf gemacht, und hat sich auf seine Wohnung und seine Mietwohnung einen Nießbrauch einschreiben lassen. Da mein Vertrag mit der Bank mich 2020 rauslässt, habe ich einen neuen abschließen wollen, um dem alten Finanzgeber zu entkommen. Der Neue stellte sich jetzt aber quer, und meint, dass aufgrund des Nießbrauchrechts eine Finanzierung nicht möglich wäre, mein Vater müsste an 2. Stelle treten, dies tut er jedoch nachvollziehbar nicht, da er bei einer Insolvenz/Scheidung etc. alles verlieren würde, was er sich Jahre lang erarbeitet hat. Aber wäre alles geblieben wie gehabt (50/50 Besitz) hätte ich eine Finanzierung doch auch erhalten! Kann man eine Schenkung rückgängig machen? 90.000 € ist doch nicht viel Geld für eine riesen Haushälfte. Liegt das an der finanzierenden Bank, soll ich noch eine andere anfragen? Wer hat mit dieser speziellen Konstellation Erfahrung?
Ich danke euch vorab für eure Meinung
3 Antworten
Dein Sachverhalt ist etwas unpräzise, aber wenn ich es richtig verstehe waren die Einheiten nicht getrennt, sondern Du und Dein Vater hatten je eine ideelle Hälfte. Die Grundschulden sind auf das Objekt insgesamt eingetragen. Damit war für den Finanzierer alles klar. Er war (ist noch) vorne.
Dann kam die Aktion mit der Übertragung auf dich mit deer Eintragung des Nießbrauchs. Automatisch auch auf das Gesamtobjekt und an "rangbereiter Stelle," also hinter die Grundschuld.
Wenn nun für einen neuen Finanzierer neu eingetragen werden muss, kommst das automatisch hinter die Eintragung für Deinen Vater. Die andere Grundschuld wird gelöscht und Dein Vater rutscht nach vorne.
Die Lösung könnte sein, das dem neuen Finanzierer bei Ablösung des alten, die Grundschuld, die schon eingetragen ist, abgetreten wird.
Eure Übertragungsaktion war etwas unüberlegt. Wer hat Euch denn da beraten?
Dann sollten die Einheiten, die mit dem Nießbrauch nicht belastet sind, auch normal umfinanzierbar sein.
Die Frage schildert die Eigentumsverhältnisse offensichtlich falsch. So wie es aus den Kommentaren jetzt hervorgeht ist das gesamte Objekt über Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung in Wohneinheiten aufgeteilt, also 4 Einheiten insgesamt und jedem mit einem eigenen (Eigentums)-Grundbuch.
Dadurch ist jede der Einheiten für sich finanzier-, beleih- und verwertbar.
Dein Vater und Du wart also eine Eigentümergemeinschaft, in der jeder 2 Einheiten hatte.
Jetzt hast Du Deinem Vater nicht "die Hälfte des Hauses", sondern "2 Wohneinheiten" abgekauft, auf denen er sich einen Niessbrauch eintragen lässt.
Objekte, auf denen ein Niessbrauch ist sind praktisch unbeleihbar, da im Verwertungsfall zuerst der Niessbrauchberechtigte Geld bekommt und danach erst der/die Grundschuldgläubiger. Deshalb ist es absolut üblich, hier einen Rangrücktritt zu verlangen.
Das wird Dir jede Bank, bei der Du nachfragst, so sagen.
Du kannst also für Finanzierungen nur Deine eigenen (früheren 2) Wohneinheiten verwenden wenn Vater für den Rücktritt nicht bereit ist. Sogar wenn er nur ein Wohnrecht hätte ergäben sich daraus Finanzierugnsprobleme.
toby
Du möchtest 90 000 € umschulden, um den alten Finanzgeber zu entkommen.
Hatte die (alte) Grundschuld Rang vor dem Nießbrauch deines Vaters, würde bei einer Zession an den neuen Finanzier der erste Rang unverändert bestehen bleiben, d.h. ein Rangrücktritt würde sich erübrigen.
Die Grundschuld ist aufgeteilt in Einheiten! Nach wievor! Mein Teil einheit/Wohnung 3,4,5 idt separat im Grundbuch! Mein Vater sein Teil Einheit 1und 2 ist auch einzeln im Grundbuch geführt! Diese beiden Einheiten (1&2) wurden lediglich auf mich überschrieben und im Grundbuch mit dem Nießbrauch hinterlegt.