Eigentümergemeinschaft: Vermietung an sich selbst möglich?
Hallo!
Folgender Fall: A und B sind als Besitzer eines Hauses im Grundbuch eingetragen - A mit 75 %, B mit 25 %. A bewohnt das Haus. B möchte nun ca. 30 % der Wohnfläche für 250 Euro (Warmmiete; ca. 80% der ortsüblichen Miete) monatlich zur Lagerung von gewerblich genutzten Gegenständen anmieten. Diese Miete beabsichtigt B als Werbungskosten im Rahmen seiner gewerblichen Tätigkeit steuerlich geltend zumachen.
Ist folgender Sachverhalt korrekt: A und B erzielen Mieteinahmen (12 * 250 Euro); hiervon kann A 30% der Haus-Jahreskosten für Heizung, Strom, Abwasser, Grundsteuer, etc. abziehen, da A 70% des Hauses selbst bewohnt. Nebenkosten zahlt B ja keine, da die vereinbarte Miete eine Warmmiete ist.
Die Differenz zwischen Mieteinahmen und den Aufwendungen ist der erzielte Gewinn. Dieser wird zwischen A und B im Verhältnis 75:25 aufgeteilt und jeweils in den Steuererklärungen angegeben.
Wird eine solche 'Vermietung an sich selbst' durch B von den FAs akzeptiert? Über eine kurze Rückmeldung und Einschätzung freue ich mich sehr! Viele Grüße
2 Antworten
Erstmal hat ja "B" durch seinen Anteil am Haus das Recht 25 % des Hauses auch zu nutzen, weil das sein Anteil an der Eigentümergemeinschaft ist.
Man kann an sich slebst keine Miete zahlen.
Aber die Anteiligen Kosten des Hauses entfallen dann natürlich auf die betriebliche Nutzung.
Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen, ggf. Strom, Zinsen wenn och ein Kredit besteht udn die Abschreibung wären dann zu dem Anteil der betrieblich genutzt wird, Betriebsausgaben.
Bevor man mit irgendwelchen Vermietungskonstruktionen beginnt, sollte man erstmal die rechtlichen Positionen prüfen. Dann sollte Vereinbarungen getroffen werden (sofern es noch keine gibt), die auch tragfähig sind. Siehe dazu auch die Antwort von @Impact.
Ich würde erstmal prüfen, was im Grundbauch steht. steht da, dass A ideelle 3/4 des Hauses hat und B 1/4? Oder hat die Grundstücksgemeinschaft a+B das Aus udn die Anteile in der Grundstücksgemeinschaft sind 1/4 zu 3/4?
Wie wurde denn bisher ausgeglichen, dass A das ganze Haus bewohnt? Hat a dem B eine Nutzungsausfallentschädigung gezahlt?
Wer trägt bisher die Kosten des Hauses in welchem Verhältnis? Wer zahlt Grundsteuer, Versicherung usw.?
Tatsache ist doch eines, die Kosten sind nach den Eigentumsverhältnissen zu 3/4 von A udn zu 1/4 von B zu tragen.
Wenn B seinen Teil betrieblich nutzt, so sind diese Kosten betrieblich veranlasst udn damit Betriebsausgaben.
Für die 5 % , die er mehr nutzt als ihm gehören, wäre ggf. eine Nutzungsausfallentschädigung an A zu zahlen.
Wie ich schon in meiner Antwort schrieb, würde ich einfach 30 % der Kosten bei B als Betriebausgabe abziehen und er natürlich auch 30 % der Kosten zahlen und fertig.
Ich sehe hier keine Veranlassung für einen Mietvertrag, einer anlage V und einer einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte der Grundstücksgemeinschaft A+B. vor allem weil dabei nichts rauskommt.
Ich schätze, dass es sich um das Elternhaus des B handelt, in dem sie verwitwete Mutter A lebt, die bisher sämtliche Nebenkosten trägt. Da muß man als Kind keine Nutzungsausfallentschädigung verlangen, ich würde sowas unmöglich finden.
Aber natürlich wieder einmal eine super Antwort.
Ich schätze, dass es sich um das Elternhaus des B handelt, in dem sie verwitwete Mutter A lebt, die bisher sämtliche Nebenkosten trägt.
Das klingt logisch, aber man könnte so einen Sachverhalt auch komplett ausführen und nicht wie einen Sachverhalt aus der Berufsschule.
Und dann der Effekt der Sache. 3.000,- euro Miete. Eventuell echte Kosten 1.500,-. Differenz 1.500,-, die dann aber zu 375,- doch wieder B zugerechnet werden.
bleiben ca. 1.125,- Mit einem Steuereffekt von vermutlich weniger als 450,- Euro und dafür Aufwand mit Verträgen udn Steuererklärungen von bis zu 500,- bis 600,- Euro in der Spitze.
Der StB löst diese Aufgabe als Service beim Abschluss einfach mit.(jedenfalls wäre das bei uns so).
Es wären ja noch nicht mal 3.000,-€ Jahresmiete, weil ihm ja 25% des Hauses gehören...Insofern kommt erst recht nichts raus, (Dein Ausdruck wfw) außer Aufwand.
Gegenfrage:
Würde man so eín Konstrukt mit einem Fremden eingehen?
Ist diese Gegenfrage das Entscheidungskriterien für einen FA-Beamten? Wohl kaum...
Ich habe gehofft, den Hinweis auf eine Rechtsgrundlage zu diesem Sachverhalt gernannt zu bekommen. Wer kann da weiterhelfen?
Ist diese Gegenfrage das Entscheidungskriterien für einen FA-Beamten? Wohl kaum...
Einen Vertrag "wie unter fremden Dritten" zu machen ist die Voraussetzung für die anerkennung von Verträgen mit z. B. einer eigenen GmbH, oder unter nahen Angehörigen, wie z. B. der Ehefrau.
Ich halte das auch für absolut logisch, obwohl ich kein Finanzbeamter bin.
Wenn ich die Auslegung richtig verstehe, muss B nur 5% (30 - 25) anmieten, da ihm 25% bereits gehören.
Dieser Argumentation folgend müssten die Gewinne aus V&V zu 100% A zugesprochen werden - und nicht im Verhältnis 75:25 zwischen A und B aufgeteilt werden.