Kann ich das Finanzamt an pauschal vereinbarter Nebenkostendifferenz beteiligen?
Hallo liebe Foraner und Fachleute,
ich habe da wieder eine Frage mit der Bitte um sachdienliche Antworten:
Sachlage: Vermietung eines Hauses zu 50 % an Fremdperson. Aus Vereinfachungsgründen werden die Nebenkosten (umlagefähige Kosten) Pauschal mit der Miete monatlich überwiesen (Vereinbarung im Mietvertrag). Nun wird am Ende des Jahre festgestellt, dass die Nebenkostenpauschale die Kosten nicht deckt (weit unter den 50 % der Gesamtnebenkosten liegt). Beispielsweise soll die Kaltmiete bei 500 Euro/Monat liegen und die Nebenkostenpauschale bei 100 Euro/Monat. Am Jahresende wird festgestellt, dass die Nebenkosten nicht wie angenommen bei 2* (12 * 100 + 12 *100) = 2.400 Euro, sondern bei 3.600 Euro liegen. Die Pauschale für die Nebenkosten hätte also bei 150 Euro/Monat liegen sollen.
Frage 1: Vom Mieter ist die o.g. Differenz von 50 Euro/Monat nicht zu holen, da im Mietvertrag ein Pauschalbetrag vereinbart worden ist. Wie kann das Finanzamt an der Differenz/Defizit beteiligt werden ?.
Frage 2: Was muss in die Anlage V rein - 500 Euro (Miete kalt) oder 600 Euro (Miete incl.Nebenkosten) - als Einnahmen aus Vermietung ?.
Frage 3: Können die gesamten Nebenkosten aufgeteilt werden (50 : 50) und dem Finanzamt als Werbungskosten vorgelegt werden ?.
Ich danke Euch für eure sachdienliche Antworten.
3 Antworten
kl.Prinz: Hast Du Dir schon mal die Anlage V 2014 und die dazugehörige, im Normalfall anhängende Anleitung zur Anlage V 2014 angesehen und durchgelesen?
Frage 1: Durch Ausfüllen der Anlage V.
Frage 2: Was steht dort in Zeile 9 und 13? Beantwortet das Deine Frage 2?
Frage 3: Aufteilung 50:50 ist aus welchem Grunde vorgesehen? Beschreibe bitte die vermietete und die selbstgenutzte Wohnungsfläche. Was steht in den Zeilen 8 und 10? Was trägst Du z. B. in Zeile 46 ein? Welchen Verteilungsschlüssel hast Du mit Deinem Mieter für welche Betriebskostenarten im Mietvertrag vereinbart? Nur wenn diese letzten Fragen beantwortet werden, kann ich Dir eine konkrete Antwort auf die 3. Frage geben.
Wie beschränkt muß man sein, in einem Mietvertrag die Nebenkosten pauschaliert abzurechnen, wo man doch weiß, dass fast jährlich sich die Kosten für alle Positionen erhöhen und man damit auch kein Druckmittel in der Hand hat, dass der Mieter sparsam mit den Resourcen umgeht.
Die nicht erstatteten Nebenkosten dann steuerwirksam zu verwerten, bedeutet, dass sich die Rendite für Dein Mietobjekt jährlich verringert
Antwort 1: Die "Beteiligung" erfolgt ja automatisch durch die Angabe der Einnahmen und Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung (Anlage V). Dabei ist es völlig egal, ob man diese "Kaltmiete", "Nebenkosten", "Zahlung zur Förderung der privatwirtschaftlichen Belange des Vermieters" oder sonstwie nennt, denn das ändert ja nichts an der Höhe des Gewinns bzw. Verlustes aus der Vermietung.
Antwort 2: 500 EUR Kaltmiete und 100 EUR Einnahmen aus Nebenkosten-Umlage, zusammen also 600 EUR Einnahmen.
Antwort 3: Von den Nebenkosten, die der Vermieter zahlt, sind von vornherein nur 50 % als Werbungskosten abziehbar, denn nur in diesem Umfang wird die Hütte ja vermietet.
Daraus ergibt sich anhand deines Beispiels:
Einnahmen: 12 x 600 EUR = 7.200 EUR
Werbungskosten (außer AfA): 3.600 EUR*) x 50 % = 1.800 EUR
Gewinn = 5.400 EUR.
*) falls deine 3.600 EUR nicht bereits die auf den Mieter entfallenden 50 % darstellen.