Frage von xylish,

Abgemeldet in Deutschland / Kauf einer Eigentumswohnung in Deutschland / Vermietung an Arbeitgeber

Hallo liebes Forum,

zunächst einmal zu meiner Situation:

1.) Ich bin in Deutschland abgemeldet und lebe dauerhaft und mit meinem "Lebensmittelpunkt" in Shanghai. 2.) Ich halte mich im Jahr maximal 4 mal in Deutschland auf und dann nie pro Aufenthalt länger als 8 - 10 Tage. Von diesen 8 - 10 Tagen bin ich zum Arbeiten in Deutschland, bzw. befinde mich im Urlaub in Europa und reise in Europa rum 3.) Wenn ich in Europa bin, dann schlafe ich in Hotels oder bei Bekannten. Möbel, Zahnbürste usw. habe ich in Deutschland nicht mehr 4.) Ich bin laut momentanem Status vom Finanzamt als "beschränkt" steuerpflichtig eingestuft

Problematik: Ich möchte in Deutschland eine Eigentumswohnung kaufen. Anschließend möchte ich diese Wohnung an den Arbeitgeber bei dem ich in China angestellt bin vermieten. Dort sollen die Angestellten Chinesen, welche ab und zu nach D reisen leben, als auch ich ab und an. Ich sehe hier folgende Vorteile: 1.) Die neue Eigentumswohnung ist vermietet und das deutsche Finanzamt sieht mich nicht mit einem "Wohnsitz" in Deutschland 2.) Die Wohnung kann ich relativ günstig vermieten, da sie kaum besucht wird ( in der Summe ggf. 30 Tage im Jahr besetzt ) und somit fallen nicht viele Steuern auf die Wohnung an 3.) Die Wohnung ist als Geldanalge vorhanden und wird kaum verlebt, da sie nur rund 30 Tage im jahr besucht wird

Aber wäre das so legal im Sinne das ich "beschränkt" Steuerpflichtig bleibe, oder wird das Finanzamt dies nicht akzeptieren, da ich es an meinen Arbeitgeber vermiete, und der mich als auch andere Angestellte wiederum im Jahr ab und an dort leben lässt, da ich wirklich dort in der Gegend auf Geschäftsreise bin. Letzt endlich würde der chinesische Arbeitgeber Geld sparen, denn wenn die Mitarbeiter in D wären, dann müsste er teuer für die Hotelzimmer zahlen.

Vielen dank für eure Kommentare

Antwort
von xylish,

Noch weitere Infos und es ist hier wirklich speziell:

1.) Ich könnte eine Wohnung in Deutschland kaufen. In dieser würde ich ja sagen wir mal 15 Tage im Jahr in Deutschland leben ( ich alleine, wie in einem Hotel )

Die Wohnung würde aber wie zuvor erklärt an meinen Arbeitgeber in China vermietet und der bietet mir diese wiederum als Bliebe an, während ich die 15 Tage in Deutschland bin.

An ca. 30 weitern Tagen würden chinesische Kollegen von mir dort schlafen. Dann aber nicht wie in einem Hotel. Kein Frühstück, kein Service. Sondern Schlüsselübergabe, Einzug, Bett selber beziehen, Bett abziehen in die Wäscherei bringen und tagsüber und Abends selbst versorgen. Dies ist für mich kein Problem und für die chinesischen Kollegen ist es normal. Wenn man hier als Deutscher nach China in ein Hotelappartment geht, ist es ja nichts anderes. Der Vorteile wäre aber halt das ich mein Geld angelegt hätte, ich könnte dort wohnen und verlebt würde es auch nicht, da kaum jemand da ist. Die Nebenkosten nehme ich in Kauf, da sie duch Miteinnahmen ( in etwa 500 EUR warm ) durch den Mieter gedeckt würden. Ich könnte also von den EUR 500 nach entsprechend GEZ, Warmwasser, Strom und so weiter vor der Steuer als Kosten abziehen und hätte dann nur noch in etwas EUR 300 in D pro Monat zu versteuern.

Es geht mir primär darum Eigentum zu kaufen, was mich aber dann gegenüber dem Finanzamt nicht als "in Deutschland lebend" definiert. Ob die Anlage Sinn macht oder nicht stehe auf einem anderen Blatt.

Als im Ausland lebender Deutscher ist es recht schwer Geld zu investieren. Das ist ja das Problem. Man verdient es, aber kann es nirgends in Deutschland parken, da man dann wieder als in "Deutschland lebend" definiert wird.

In China möchte ich nichts kaufen, da ich eine Spekulationsbalse sehe, aber das hat ja hiermit an sich jetzt nichts zu tun.

Antwort
von Rat2010,

Hört sich, wenn ich es richtig verstanden habe, nach einer Schnapsidee an. Zu Ende gerechnet ist es für deinen Arbeitgeber natürlich wesentlich billiger, die Mitarbeiter ins Hotel oder Wohnen auf Zeit zu stecken. 30 * 120 € sind 3.600 € im Jahr für ein Hotel. Vergleichbar also 300 € im Monat Miete. Bei 150 € Hausgeld bleiben 150 € übrig. Wenn die Wohnung insgesamt mehr als 36.000 € kostet ist es eine Geldentsorgungsmaschine.

Dass die Wohnung temperiert, geputzt, Betten gemacht, repariert, dass viele Sachen schneller kaputt gehen, wenn sie wenig genützt werden, dass Frühstück besorgt und tausend Sachen erledigt werden müssen, dass letztlich die Wohnung mehr den Komfort einer selten genutzten (modrigen) Ferienwohnng für den Preis eines Hotels bietet ist noch nicht eingerechnet.

Zum "verleben" ein kleiner Exkurs: ein Auto, das nicht bewegt wird leidet teilweise mehr als eines, das bewegt wird, weil Schläuche, Dichtungen und vieles mehr nur dann geschmeidig bleiben, wenn sie auch benützt werden. Bei einem Menschen und natürlich auch bei einer Wohnung ist es nicht anders. Schimmel, undichte Fenster, eingefressene Ventile und vieles mehr ist kein kleineres sondern ein größeres Thema, wenn eine Wohnung nicht wenigsten jeden Monat ein paar Tage genützt wid. Menschen, die viel im Ausland sind, haben wen, der sich um die Wohnung kümmert, also lüftet, die Wasserhähne an macht und einiges mehr.

Dazu solltest du Finanzbeamte so einschätzen, dass die das nicht glauben. Sie gehen davon aus, dass man das nicht macht weil sie es nicht machen würden und suchen den Haken. Wenn du also vier mal nach Deutschland kommst, bisher im Anschluss an den einwöchigen Arbeitsaufenthalt jeweils zwei Monate in Europa Urlaub gemacht hast, jedenfalls die Ausreise nicht lückenlos dokumentieren kannst, haben die den von dir zu wiederlegenden Verdacht, dass du steuerlich Deutscher bist und wollen dich so veranlagen. Keine Ahnung, ob sie nicht auch versuchen, eine wesentlcih höhere (im Ausland fließende) Miete zu unterstellen, wenn du auf Fragen, die kommenwerden die falschen Antworten gibst.

Antwort
von SafePirat,

Sehe hier auch das Problem, dass ein deutscher Wohnsitz vorhanden war. Auf eine Mindestzahl an Aufenthaltstagen kommt es nicht an, sondern auf die Verfügungsmacht. Eine nur 30tägige kurzfristige Vermietung reicht vermutlich nicht aus, die Verfügungsmacht zu verneinen. Weiß jetzt aber auswendig nicht, ob es so einen Fall schon einmal gab.

Wenn man Rechtssicherheit und das Risiko Steuerhinterziehung vermeiden möchte, kann man entweder vorher eine verbindliche Auskunft beantragen (unter vollständiger Darstellung des Sachverhalts) oder eine Steuererklärung abgeben (müsste man für die Vermietungseinkünfte ja ohnehin) und dann im Anschreiben zur Steuererklärung den vollständigen Sachverhalt offenlegen - aber hilft natürlich nicht im Rahmen der Steuerplanung.

Ich stimme aber mit den anderen Kommentaren zu. Die Anschaffung der ETW wird wohl seitens des Finanzamtes zunächst zu Rückfragen führen - lässt sich nicht verheimlichen, weil die FA von den Gerichten, Notaren etc. Informationen über Immobilienerwerbe und verkäufe erhalten.

Aber etwas anderes: Wenn aus der Vermietung ggf. gar kein oder nur ein geringer Gewinn entsteht, stellt sich die Frage, ob ein Wohnsitz und damit eine unbeschränkte Steuerpflicht überhaupt so nachteilig wäre. Unbeschr. Stpfl. hat ja auch eine Vorteile (z.B. Kindergeldberechtigung, mehre Sonderausgabenabzüge) natürlich auch Nachteile; und mit China gibt es ja auch ein Doppelbesteuerungsabkommen. Aber das kommt natürlich auch auf die Gesamtsituation an.

Antwort
von EnnoBecker,

Natürlich ist es legal, sich in Deutschland eine Immobilie zu kaufen und diese zu vermieten.

Die Frage ist, wie es in deinem Fall behandelt wird. Ignorieren wir zunächst mal die kurzfristige Vermietung und tun so, als wäre die Wohnung "ganz normal" vermietet.

Als beschränkt Steuerpflichtiger ermittelst du dann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Deutschland, denn in Deutschland sind diese Einkünfte steuerpflichtig. Du hast allerdings keine Freibeträge, keine Sonderausgaben usw. Die Einkünfte werden also vom ersten Euro an versteuert.

Jetzt widmen wir uns der "kurzfristigen Vermietung".

Bei der Einkommensteuer bleiben es Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, es sei denn, du würdest das wie einen Hotelbetrieb aufziehen. Wenn auch die Einnahmenseite klar ist, ist hier fraglich, in welcher Höhe Werbungskosten abgezogen werden können. Beispielsweise ob die Abschreibungen auch für die übrigen 335 Tage ansetzbar sind. Ich wage dies zu bezweifeln.

Bei der Umsatzsteuer ist zu beachten, dass die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 12 Bu a) UStG nicht für die kurzfristige Vermietung greift und die Vermietung damit umsatzsteuerpflichtig ist. Eine Kleinunternehmerregelung greift hier auch nicht, da du ein Unternehmer bis, der im Ausland ansässig ist.

In der Theorie alles nicht schwierig, das ist hier wirklich leichter Stoff. Die Umsetzung in die Praxis dürfte da wohl schwieriger werden (Zahlen ermitteln, steuerlichen Vertreter suchen usw.)

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