Wie wirkt sich gemeinschaftlicher Hausbesitz unter Geschwistern steuerlich und rechtlich aus?
Guten Tag
Meine Eltern haben ihr Haus vor vielen Jahren zu je 1/3 an meine beiden Schwestern und mich überschrieben. Außer dem Eintrag im Grundbuch zu je 1/3 gibt es unsererseits keine formale Vereinbarung.
Das Haus verfügt über 3 Wohnungen, wovon 2 vermietet waren und sind. 1 Wohnung wurde von meinen Eltern bewohnt und steht jetzt leer. Die Vermietung der beiden Wohnungen hatten in der Vergangenheit meine Eltern übernommen.
Meine Eltern sind vor 1 bzw. 2 Jahren verstorben.
Letztes Jahr (Juni 2018) haben meine beiden Schwestern die Wohnungen neu vermietet. Ich bin von ihnen in den Mietverträgen zwar als Mitvermieter genannt, habe aber beide Verträge nicht unterschrieben (war nicht an der Vermietung beteiligt).
Die Mieten werden auf das frühere Konto unserer Mutter gezahlt. Das Konto wird seit Frühjahr 2019 als Erbengemeinschaftskonto OHNE Einzelverfügungsberechtigung geführt.
Ich habe mehrere Fragen:
1. Wir sind keine Erbengemeinschaft, da wir das Haus ja nicht geerbt haben.
Besteht irgendeine andere rechtliche Form von Gemeinschaft?
2. Sind die Mietverträge ohne meine Unterschrift überhaupt gültig?
3. Gelte ich als Vermieter, obwohl ich die Verträge nicht unterschrieben habe?
4. Gelten die Mieteinnahmen für mich als steuerlich wirksame Einnahmen?
Vielen Dank für alle Antworten im Voraus
S.Reiser
2 Antworten
1. Wir sind keine Erbengemeinschaft, da wir das Haus ja nicht geerbt haben.
Na gut, dann seid Ihr einen Schunkungsgemeinschaft, weil ihr das Haus geschenkt bekommen habt (vermutlich unter Auflagen, denn die Eltern hatten bestimmt ein Wohnrecht), aber auf jeden Fall seid Ihr eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts), als Eigentümergemeinschaft.
2. Sind die Mietverträge ohne meine Unterschrift überhaupt gültig?
Theoretisch nein, praktisch ja. Eigentlich kann eine GbR die Verträge nur dann rechtswirksam abschließen, wenn alle Gesellschafter unterzeichnen, oder die Gesellschafter durch Vertrag bestimmt haben, wer die Geschäftsführung hat und die Verträge allein unterschrieben darf. Aber die Mieter haben ja den Eindruck gehabt, dass sie die Verträge wirksam abschließen und die Verträge wurden auch durchgeführt.
3. Gelte ich als Vermieter, obwohl ich die Verträge nicht unterschrieben habe?
Ja, siehe 2. Es gilt Vertrauensschutz. Du hast ja auch bisher nie protestiert.
4. Gelten die Mieteinnahmen für mich als steuerlich wirksame Einnahmen?
Nein, die Mieteinnahmen sind die Einnahmen der Grundstücksgemeinschaft. Die Grundstücksgemeinschaft muss eine "Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Einkünfte" mit "Anlage V" abgeben und damit den Gewinn und Verlust der Grundstücksgemeinschaft feststellen und auf die 3 Gesellschafterin verteilen.
Jeder versteuert dann seinen Anteil.
Wenn sich 3 Studenten zu einem gemeinsamen Fernsehabend verabreden und der eine davon das Bier, der zweite die Cola und der dritte das Knabberzeug beschaffen will haben sie schon eine BGB-Gesellschaft gegründet. Dazu bedarf keinerlei schriftlichen Vereinbarung!
Ergänzend zum Kommentar von@Privatier59, der die häufigste Form der GbR beschreibt, haben Euch Eure Eltern durch die Schenkung zur GbR gemacht. Wenn ich 3 Leuten eine Sache schenke, mache ich die zur Eigentürgemeinschaft = GbR.
Das ist eine Miteigentümergemeinschaft:
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__741.html
Es ist nicht gerade glücklich, wenn die Mietverträge nicht von allen Teilhabern unterschrieben werden. Darüber käme man aber noch hinweg wenn man die Vermietung als Erhaltungsmaßnahme ansehen würde:
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__744.html
Dir steht ein Drittelanteil an den Erträgen zu, auch steuerlich.
Deutlich besser wäre es, wenn Ihr Euch gegenseitig zur Vermietung bevollmächtigen würdet. Oder eben alle Verträge unterschreiben würdet.
Vielen Dank!
Die Verträge sind nicht zufällig nicht unterschrieben worden. Ich wurde bei der Vermietung nicht einbezogen - deshalb interessiert mich auch, ob sie überhaupt gültig sind.
Meine Schwestern möchten für die Mieteinnahmen eine gemeinsame Steuererklärung machen - soweit dürfte aber die Miteigentümergemeinschaft / Gemeinschaft nach Bruchteilen aber vermutlich (zum Glück) nicht gehen, oder?
Da die Mieteinnahmen auf das Konto Eurer verstorbenen Mutter überwiesen werden, seid Ihr bei dieser Bank eine Erbengemeinschaft.
Auch als Miteigentümergemeinschaft müßt Ihr eine eigene Steuerklärung anfertigen, das Ergebnis wird aber zu je einem Drittel bei Euren eigenen Steuererklärungen berücksichtigt.
Vielen Dank für die vielen Antworten.
Ich glaube, mir ist einfach der Punkt nichct klar, wie wir eine Miteigentümergemeinschaft / Hausgemeinschaft oder wie in einer anderen Antwort genannt eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts sein können,
ohne daß wir irgendeine Vereinbarung irgendeiner Art geschlossen haben.
Die Miteigentümergemeinschaft ergibt sich von Gesetzes wegen schon dadurch, dass ein Gegenstand mehreren Personen gemeinsam gehört. Das brauchen keine zusätzlichen Verträge geschlossen zu werden.
Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann stillschweigend dadurch gegründet werden, dass mehrere Personen gemeinsam einen Zweck verfolgen. Auch da sind keine weiteren Formalien erforderlich.
Vielen Dank für die ausführliche Antwort.
Eine Rückfrage zur GbR:
Wikipedia sagt "Die Gründung einer GbR erfordert gemäß § 705 BGB einen vertraglichen Zusammenschluss mindestens zweier Rechtssubjekte zur Förderung eines gemeinsamen Zwecks"
Wir haben aber keinerlei Vertrag. Wir haben überhaupt keine schriftliche oder mündliche Verreinbarung*
Sind wir dann trotzdem eine GbR?
(*genauer gesagt sind wir noch genau 0 mal gemeinsam an einem Tisch gesessen, um irgendetwas wegen des Hauses zu besprechen. Meine Schwestern unternehmen da alle möglichen Ding wie z.B. Umbauten oder umfangreiche Renovierungen, ohne es im mindesten mit mir abzusprechen - aber das ist ein anderes Thema)