Wertberechnung für Grunderwerbssteuer bei Teilkauf?
Hallo, ich habe folgende Frage. Mein Partner hat mit seiner Noch-Ehefrau vor 2 Jahren ein Haus gekauft. Inzwischen sind sie ein Jahr getrennt und ich habe der Noch-Ehefrau den Anteil an der gemeinsamen Immobilie für 55.000 € abgekauft. Mit der Bank wurden sämtliche Kosten zusammen gerechnet die voraussichtlich anfallen und ebenfalls als Kredit genommen. Wir gingen hier davon aus, dass die Grunderwerbssteuer lediglich von den 55.000 € berechnet wird. Jetzt habe ich aber den Bescheid erhalten und bin fast aus den Schuhen gekippt, als ich gelesen habe, dass das Finanzamt noch "übernommene Leistungen und Grundstückbelastungen, anteilige Darlehensübernahme" in Höhe von 95.611 € hinzugerechnet hat.
Ist das denn so rechtens? Ich meine, dass wenn überhaupt Grunderwerbssteuer auf die übernommenen Leistungen usw. anfällt, nur hälftig anfallen dürfen (wobei ich auch meine, dass ich lediglich auf den Kaufpreis die Steuer bezahlen muss), weil mein Partner hat ja für das Gesamthaus vor 2 Jahren die Grunderwerbssteuer voll bezahlt und ich ja nicht das gesamte Haus ihm und ihr abgekauft habe. Seine Noch-Frau hat ja auch nur die 55 000 € erhalten und eine Haftentlassung.
Wäre super, wenn mir hier jemand weiterhelfen könnte.
2 Antworten
Ich mache mal eine Beispielrechnung um die Logik des Finanzamtes zu erklären, zur Vereinfachung runde ich mal die o.g. Beträge. Die GrESt bemisst sich grundsätzlich an dem Kaufpreis der Immobile.
Steuerpflichtige A und B kaufen je eine Immobile zum Kaufpreis von 150 T€. In beiden Grundbüchern ist je eine Hypothek von 95 T€ eingetragen. Ich denke es ist logisch, daß beide Käufer die gleiche GrESt zu zahlen haben.
Es gibt jedoch einen kleinen unterschied zwischen Fall A und B.
Verkäufer A lässt sich den Kaufpreis vom Käufer A überweisen, zieht davon 95 T€ ab, tilgt damit die Hypothek, überträgt jetzt die schuldenfreie Immobilie an den Käufer und hat am Ende 55 T€ auf seinem Konto.
Verkäufer B lässt sich jedoch nur 55 T€ überweisen, überträgt die Immobilie jedoch mit Schulden (obwohl er zum schuldenfreien Übertrag verpflichtet wäre) und sagt zu Käufer B: "behalte mal 95 T€ vom Kaufpreis ein und tilge damit meine Hypothek". Auch Verkäufer B hat am Ende 55 T€ auf seinem Konto.
Man könnte auch sagen, von dem Kaufpreis von 150 T€, hast Du zunächst einen Teilbetrag von 55 T€ an die Verkäuferin gezahlt und weitere 95 T€ zahlst Du noch an die Hypothekenbank in Raten ab.
und eine Haftentlassung.
Genau da liegt der Hase im Pfeffer: und!!
Da die Haftentlassung aus der Hypothek offenbar ca. 95 T€ wert ist, gehört diese mit zum Kaufpreis. Steht sicherlich auch so im Kaufvertrag.
Für die abschließende Beurteilung des Falles fehlen Angaben.
Du hast 55.000,- euro in bar gezahlt (als Überweisung) und die Schulden übernommen.
Dazu müsste man wissen, wie hoch das Darlehen der Eheleute im Moment des Vertrages insgesamt valutierte.
Denn natürlich besteht Deine Leistung für die Übernahme des hälftigen Anteils auch in der Übernahme des hälftigen Darlehens.
Das hätte Dir aber auch der Notar sagen müssen, denn er weiß es.
Auch die Bank weiß es, aber die sind natürlich davon ausgegangen, dass der Notar es Dir sagt.
Dazu eventuell noch eine etwas gemeine Frage, aber warum kaufst u etwas so wertvolles und fragst nicht vorher mal einen Steuerberater. Das hätte Dir die Böse Überraschung gespart. Ein einfaches Telefonat zu dem Thema hätte nicht einmal Geld gekostet, jedenfalls bei vielen Beratern nicht.
die Grundschuld lag zum Vertragsschluss bei 196.000 €
Entscheiden ist die Valutierung, nicht die Höhe der Grundschuld.
Demnach hatte die Noch-Ehefrau auch so im Bereich um 55.000,- Eigenkapital gehabt?Oder hat sie den "dicken Reibach" gemacht.
Die Notarin hat auf jeden Fall schlechten Service geleistet.
Es scheint auf jedenfall alles seine Richtigkeit zu haben. Gut blöd gelaufen, kann man nicht ändern. Ja die Noch-Ehefrau hat hier voll abgeräumt. Keinen Cent selbst investiert, aber mit 55 T rausgegangen. Ja die Notarin als auch die Bank. Ich habe den Banker auch nochmal gefragt, der war da absolut ahnungslos.
Dass ich die hälftigen Darlehen mitübernommen habe, ist mir ja auch absolut bewusst. Ich habe jetzt auch nochmal genau in den KV geschaut, die Grundschuld lag zum Vertragsschluss bei 196.000 €. Damit sind natürlich die 95.611 € der hälftige Betrag. Mir war nur nicht bekannt, dass dies in die Berechnung der Grunderwerbssteuer mit einfließt. Wusste der Herr von der Bank offenbar auch nicht, weil er mit uns ja ausgerechnet hat was wir mehr an Kredit aufnehmen müssten damit die Kosten gedeckt sind.
Ja ich weiß, ich hätte mich vielleicht mehr informieren müssen, wobei ich mich durchaus in guten Händen gefühlt habe wenn mein Bankberater mit mir das durchgeht und mich aufklärt und auch die Notarin bei der Beurkundung alles haarklein erklärt hat.