Trennung von Grundschuldbestellung und Kaufvertrag möglich?
Ein Käufer möchte ein Einfamilienhaus erwerben. Im Grundbuch ist ein Vorkaufsrecht für Person X eingetragen. Person X kann bis zu zwei Monaten nach Abschluss des Kauvertrag zwischen dem Käufer und Verkäufer von seinem Vorkausrecht Gebrauch machen. Es wäre also möglich, dass Person X zu einer Zeit von seinem Recht Gebrauch macht, wenn der Darlehensvertrag vom Käufer nicht mehr zu widerrufen ist.
Käufer und Verkäufer sehen eine Möglichkeiten, dieses Risiko zu kontrollieren:
- Man einigt sich darauf, dass der Kaufpreis 3 Monate nach Beurkundung fällig ist. Bei Abschluss des Kaufvertrags wird noch keine Grundschuld für eine finanzierende Bank des Käufers eingetragen.
- Circa 1,5 Monate nach Abschluss des Kaufvertrags kann der Käufer auf dem Markt eine Finanzierung wählen und die Grundschuld eintragen lassen.
- Die Grunderwerbssteuer kann der Käufer direkt nach Beurkundung des Kaufvertrags in bar bezahlen.
Ist diese Trennung von Grundschuldbestellung und Kaufvertrag grundsätzlich möglich? Entstehen dadurch relevante Mehrkosten?
Wie reagieren Banken auf Finanzierungsanfragen zu Kaufverträgen, die bereits abgeschlossen sind? Gibt es dafür einen Zinsaufschlag?
4 Antworten
Prinzipiell ist der zeitliche Versatz kein Problem. Die Notarkosten sind wegen dem zusätzlichen Termin minimal höher. Was die Bank angeht würde ich die Gespräche auf jeden fall vorher führen. Normal sollte es kein Problem sein die Konditionen so lange stabil zu halten. Bei meinem letzten wohnungskauf vor ein paar monaten lagen zwischen dem Angebot der Bank und der Unterschrift auch ca 3 Monate.
Der Kaufpreis wird erst nach Ablauf der zweimonatigen Frist fällig. Bis dahin gibt es auch nur eine Auflassungsvormerkung. Auch die Grunderwerbssteuer wird erst danach gefordert.
Es wäre also möglich, dass Person X zu einer Zeit von seinem Recht Gebrauch macht, wenn der Darlehensvertrag vom Käufer nicht mehr zu widerrufen ist.
Das kann man vorher mit der Bank entprechend kommunizieren ...... denn Geld fließt logischerweise sowieso erst nachdem der Kaufvertrag rechtskräftig wird und dann auch eine Grundschuld eingetragen werden kann.
Solange du nicht den Kreditvertrag unterschrieben hast kannst dich frei umsehen. Vermutlich wird die Bank die Konditionen nicht garantieren. Zinsschwankungen wird sie dir vernutlich weiter geben. Aber warum sollte die vorher günstigste Bank, die mehrere Stunden Aufwand da rein gesteckt hat, sich dann auf einmal raus preisen?
Bei uns lag ein Zeitraum von über einem Jahr zwischen Abschluss des Kaufvertrags und Beginn des Kreditvertrags. Da sollten wenige Monate keine Rolle spielen.
Du solltest Dich aber bei der bevorzugten Bank vergewissern, dass der Kredit zu gegebener Zeit auch genehmigt werden wird.
Ansonsten verweise ich auf die Antwort von wilees.
Vergesst nicht, Person X zeitnah über den Kaufvertrag zu informieren (§469 BGB), sofern der beurkundende Notar das nicht ohnehin erledigt. Erst danach beginnt die Zweimonatsfrist zu laufen.
jodler
Was hälts du von folgender Möglichkeit?
Du bittest den Vorkaufsberechtigten schriftl., dich innerhalb von zwei Wochen schriftlich zu informieren, ob er bereit ist, das Objekt zum Preise von Euro.... zu erwerben, andernfalls würdest du Frau Notarin.../Herrn Notar ........mit der Beurkundung des Kaufs an einen anderen Kaufinteressenten beaufragen.
Der Vorkaufsberechtigte wird sich dazu leider nicht äußern
Und selbst wenn er/sie dann behauptet kein Interesse zu haben, so ist das nicht bindend. Und vor Vertragsabschluss bekommt man leider derlei Aussagen nicht notariell beurkundet.
Ich vermute, dass einem die Bank dann aber keine Konditionen garantieren kann. Oder geben Banken unterschriebene Kreditverträge mit einer Bindefrist von circa 2 Monaten zu Unterschrift für den Kreditnehmer raus?
Generell sollte das aber auch kein Problem sein, da sich der Käufer noch frei nach Kreditgebern umsehen kann solange keine Grundschuld eingetragen ist. Sehe ich das korrekt?