Steuerliche Behandlung von Immobilienübertragung im Rahmen Trennungsvereinbarung?
Hallo zusammen,
ich Rahmen der Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung haben wir die Immobilienauseinandersetzung über einen individuellen Zugewinnausgleich geregelt. Kurz: Es gibt zwei Immobilien. Ein mit einem alten Haus bebautes Grundstück und ein Grundstück, auf dem ein Neubau errichtet wurde. In diesen ist die Ehefrau aber nicht mehr eingezogen. Die Grundstücke wurden vor zwei Jahren gekauft.
Das Grundstück mit dem Neubau wurde in dem Notarvertrag an den Ehemann übertragen. Das Darlehen für den Hausbau läuft im Innenverhältnis zu 100% über den Ehemann. Nach Verkauf des anderen Hauses (altes Bestandsobjekts) soll aus dem Verkaufserlös der Zugewinnausgleich an die Ehefrau erfolgen und eine Teilrückzahlung des Darlehens für den Neubau stattfinden. Dort werden dann auch nicht unerhebliche Spekulationssteuern anfallen, da Veräußerung an Extern.
D.h. der Neubau sollte eigentlich wie eine Schenkung gewertet werden. Scheinbar steht nun aber in der der Meldung des Notars an das Finanzamt ein Wertansatz von mehreren 100t EURO. Und das Finanzamt schickte uns nun eine Sachverhaltsermittlung zu. Was machen wir nun um der Spekulationssteuer zu entkommen?
Danke und Grüße
2 Antworten
Erstmal den Sachverhalt vernünftig schildern.
Es gibt zwei Grundstücke. das eine mit Haus.
Auf dem anderen Grundstück wurde ein Neubau errichtet, der nun an den Ehemann geht und der übernimmt auch alle Schulden. Soweit klar und steuerlich uninteressant.
Das Grundstück mit Haus soll verkauft werden, soweit auch verstanden.
Der Verkaufserlös wird dann unter den Eheleuten geteilt. Er bekommt Geld, um die Finanzierung zu tilgen (teilweise) und sie den Zugewinnausgleich.
D.h. der Neubau sollte eigentlich wie eine Schenkung gewertet werden.
Unverständlich. Von wem an wen?
Dort werden dann auch nicht unerhebliche Spekulationssteuern anfallen
Äußerst unwahrscheinlich, da wir in Deutschland kein "Spekulationssteuergesetz" haben und somit auch keine Spekulationssteuer (Nicht mal in der Weihnachtszeit eine Spekulatiussteuer).
WAs u.U. anfällt bei nur 2 Jahren Haltedauer, ist die Einkommensteuer wegen eines privaten Veräußerungsgeschäfts gem. § 23 EStG.
Dazu sollte aber mal aufgeführt werden, wie denn das Haus genutzt wurde, was nun verkauft wird.
Scheinbar steht nun aber in der der Meldung des Notars an das Finanzamt ein Wertansatz von mehreren 100t EURO.
Wieso ein Wertansatz, ich denke es wird verkauft?
Grundstück B mit dem Neubauhaus ist doch als Scheidungsfolgesache steuerlich völlig uninteressant. Was steht denn in diesem Vertrag bloß drin, dass da solche Fragen kommen.
Irgendwie kommen ich mit dieser Vertragsgestaltung nicht klar, wenn sie denn so ist, wie ich es hier aus dem Sachverhalt lese.
Logisch wäre gewesen (stark verkürzt):
In der Scheidungsfolgesache einigen sich die Eheleute ..... wie folgt:
Herr ... übernimmt Grundstück B mit aufstehendem Neubau und mit allen Belastungen aus dem Kredit ....
Frau .... Übernimmt Grundstück A mit aufstehendem Haus. Frau ... zahlt bei einem Verkauf bis spätestens ....... einen Betrag von ( einen Anteil des Verkaufspreises von 1/3) an Herrn ........
Damit hätte man die Einkommensteuer auf den vermutlich einkommensschwächeren Partner verschoben und den Ausgleich herbeigeführt.
WAs hat denn der StB dazu gesagt?
Wie man diesen Sachverhalt nun auseinanderdröselt, dazu müsste man den sehen. Geht mal zu einem Kollegen in Eurer Stadt.
Habe gestern nochmalselber recherchiert und bin einigermaßen ernüchtert und verzweifelt: Nach Regelungen des BGB ist der Zugewinnausgleichsanspruch ein Anspruch auf eine Geldzahlung. Diese ist nicht steuerpflichtig. Überträgt man aber eine Immobilie statt Geld, ist das wohl steuerrechtlich ein privater Veräußerungsvorgang, da eine Partei aus der Trennungsvereinbarung von einer Zahlung befreit wird.
Hier mal die Formulierung im Notarvertrag: "Das Grundstück 'B', auf dem die Parteien gemeinsam ein im Bau befindliches Einfamilienhaus errichten wollten, soll im Wege der Vermögensauseinandersetzung der Ehe in das Alleineigentum des Ehemannes übergehen. Die Ehefrau überträgt hiermit ihren Miteigentumsanteil von 1/2 (...) mit allen damit verbundenen Rechten, Bestandteilen und Zubehör auf den Ehemann. Dieser wird damit Alleineigentümer des Grundstücks".
Daraufhin kam nun die Sachverhaltsermittlung nach § 88 der Abgabenordnung hinsichtlich der Besteuerung bei der Einkommenssteuer.
"mit notariellem Vertrag vom (...) haben Sie ein Grundstück (...) veräußert. (...) Für die Prüfung, ob es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne § 23 Abs. 1 EStG handelt und ob eine Festsetzung oder Erhöhung von Einkommensteuer-Vorauszahlungen veranlasst ist, bitte ich Sie, den beiligeneden Fragebogen auszufüllen..."
So nun mal die Fragen:
Im Sinne Veräußerung ist ja kein Geld geflossen. Der Veräußerungserlös wäre damit ja 0 EUR. Es gibt auch keinen angesetzten Wert aus der Trennungsvereinbarung für den Zugewinnausgleichsanspruch. Wie wird denn nun der Veräußerungserlös berechnet, wenn es keinen gab? Anhand Marktwert der Immobilie? Muss ich zu Herstellungskosten bewerten und den Darlehensbetrag abziehen?
Wäre es besser anzustreben, diese Trennungsvereinbarung rückabzuwickeln und vom Vertrag zurückzutreten? Wir haben ein sehr gutes Verhältnis und würden an einem Strang ziehen.
Also dann nochmal:
2015 wurden sehr günstig zwei Grundstücke gekauft. Grundstück A inkl. altem Haus (derzeit vermietet). Und Grundstück B unbebaut. Auf Grundstück B wurde dann gebaut und Ende 2017 fertiggestellt. Frau hat sich dann unverhofft getrennt und ist nie mit eingezogen.
Gemeinsamer Plan war: Schenkung des hälftigen Miteigentumsanteils von Grundstück B inkl. Neubauhaus an Ehemann. Verkauf von Grundstück A an Extern. Daraus wird dann ein Teil des Darlehens getilgt, Ehefrau wird aus Schuldhaft entlassen und erhält zusätzlich einen Anteil aus dem Verkaufserlös von A.
Für A fällt dann irgendwann die Steuer aus privatem Veräußerungsgeschäft an (Spekulationsfrist).
Wie werde ich nun das Finanzamt für Grundstück B wieder los? Der Wertansatz, den die Notarin da übermittelt zu haben scheint, ist ja schonmal Mist. Weil der steht auch nicht im Notarvertrag.