Frage von HansenBer, 136

Soll man ein vermietetes Haus renovieren oder verkaufen?

Meine Mutter, meine Schwester und ich haben ein Einfamilien Haus von meinem verstorbenen Vater geerbt. Das Haus steht in Einbeck, ist 40 Jahre alt und mein Vater hatte das vermietet. Meine Mutter (Renterin) und meine Schwester (40 Jahre, Bäckerin) wohnen im 2 Familien Elternhaus bei Hildesheim. Ich selbst wohne zur Miete in Hamburg und verdiene ganz gut.

Nun haben die Mieter das Haus in Einbeck gekündigt, da beide auch sehr alt sind und in ein Altenheim möchten. Bei der Abnahme habe ich mich gefragt, wie man da eigentlich wohnen konnte... Alles 40 Jahre alt, außer die Heinzug, die ist 10 Jahre alt. Sonst ist das Haus eigentlich okay, aber eben alt.

Nun haben mir meine Mutter und meine Schwester freie Hand gegeben, das Beste aus dem Haus zu machen. Bei den folgenden Möglichkeiten und anschließenden Ratschlägen von Euch, bitte keine Ratschläge zum Thema Erbstreitereien. Wir möchten uns schwerpunktmäßig auf die Steuern konzentrieren. Das Haus wurde im aktuellen Zustand mit Grundstück auf 100.000 Euro geschätzt.

Ich sehe hier 5 Möglichkeiten:

  1. Das Haus im aktuellen alten Zustand möglichst schnell verkaufen

  2. Das Haus in einen guten Zustand bringen (lasse ich auf meine Kosten machen, weil meine Mutter und Schwester kein Geld haben) und anschließend gut verkaufen

  3. Dieser Punkt ist wie Punkt 2, allerdings schenken mir meine Mutter und meine Schwester vorher ihren Anteil

  4. Das Haus in einen sehr guten Zustand bringen (lasse ich wieder auf meine Kosten machen) und anschließend vermieten

  5. Dieser Punkt ist wie Punkt 4, allerdings schenken mir meine Mutter und meine Schwester vorher ihren Anteil

Nehmen wir einmal an ich zahle pro Jahr 20.000 Euro Lohnsteuern, habe einiges auf der hohen Kante und möchte geschickt in das Haus investieren, um das maximale herauszuholen. Jetzt gehen wir einmal von folgenden zu den 5 Möglichkeiten passenden Käufern und Mietern aus.

  1. Jemand kauft das Haus für 100.000 Euro. Fertig.

  2. Ich investieren 20.000 Euro in das Haus und jemand kauft das Haus für 120.000 Euro. (Ja, ich weiß, vielleicht kauft es keiner für 120.000 Euro usw - es ist nur ein fiktives Beispiel für ein Steuerverständnis) Kann ich die 20.000 Euro irgendwie von der Steuer absetzen? Also genauso wie gleich bei Punkt 5? Wenn ja, gibt es einen steuerlichen Unterschied zwischen 2. und 3.?

  3. Wie Punkt zwei. Allerdings andere Steuererstattungen?

  4. Ist wohl der komplizierteste von allen... keine Ahnung...

  5. Ich investiere dieses Jahr 20.000 Euro in das Haus. Die kann ich zu 100% absetzen, d.h. am Jahresende bekomme ich diese mit der Lohnsteuer nächstes Jahr zurück, d.h. ich habe nach der Steuererstattung "gefühlt" gar nichts ausgegeben? Nächstes Jahr vermiete ich es und investiere erneut meine Lohnsteuern in das Haus und auch die Mieteinnahmen fließen wieder direkt in das Haus, so dass es dann Jahr für Jahr aufgewertet wird...

Ich bin gespannt auf Eure Ideen und Ratschläge

Antwort
von Rat2010, 118

Ein paar wichtige Punkte vorweg:

- steuerlich geltend machen kannst du nur Aufwand, der zu steuerpflichtigen Einkünften führt. Ohne Vermietung sind die Kosten - weil das Objekt aus der Spekulationspflicht ist - steuerneutrale Ausgaben, also Privatvergnügen.

- du kannst mangels eigenem Haushalt auch nichts von den Lohnkosten absetzen. Es bleibt alles Privatvergnügen.

- wenn du vermietest ist das wegen fehlender Zinsen und wenn überhaupt (wie hat dien Vater abgeschrieben?) maximal noch zehn Jahren Abschreibung, steuerlich keine interessante Variante. Bis auf die in dem Fall einmalig anzusetzenden Renovierungs- und eventuell anfallender anderer hoher Kosten, erhöht die Vermietung deine Steuerlast in dem Fall.

- Vermieter musst du sein wollen. Wenn etwas ist (und ist bei einem Haus nicht immer irgendwas), brauchst du ein funktionierendes Netzwerk vor Ort, auf und dem du vertrauen kannst. Mutter (wie alt ist die) und Schwester wären mir zu wenig. Wenn an Sylvester die Heizung ausfällt oder zu Ostern ein paar Dachziegel runterfallen, muss wer da sein. 

- in welchem Zustand und zu welchem Preis das Haus - egal ob zur Vermietung oder zum Verkauf - marktgängig ist, sagt dir ein örtlicher Makler, den du eh brauchen wirst.

- generell renoviert man zum Verkauf anstehende Objekte nicht. Der Käufer wird es eventuell abreissen oder ein Niedrigenergiehaus daraus machen. Wenn er es renoviert nach seinen Wünschen. So lange du nichts reigesteckt hast, hast du das als Verhandlungsmasse und bist mit einem konkurrenzfähigen Preis am Markt. Ich würde auch bei der Vermietung abwarten. Es gibt auch Handwerker, die Objekte mieten und wenn du so einen erwischst, sind auch einige andere Probleme (die Betreuung von Reparaturen) weniger dramatisch.

Als Fazit würde ich den Verkauf aber der Vermietung vorziehen. Der Verkauf ist steuerfrei, die Vermietung steuerpflichtig. Geld ist aktuell so billig, dass fast überall Rekordpreise gezahlt werden. Gleichzeitig werden die Mieter weniger und ich kann mir vorstellen, dass sich die Vermietung eines Hauses an einen guten Mieter in einer 30.000-Einwohner-Stadt nicht so einfach gestaltet.  Dazu kann die Vermietung zum ungewollten Abenteuer werden, während dir und euch der Verkauf Geld bringt, statt welches zu kosten. 

Antwort
von Snooopy155, 92

Ich würde die Entscheidung etwas anders angehen. Ich würde zuerst versuchen herauszufinden, zu welchem fairen Preis wäre das Haus vermietbar, denn nur so läßt sich abschätzen, nach wievielen Jahren sich Renovierungskosten wieder amortisiert haben. Wenn Du zudem das Haus auf Dich übertragen läßt, dann hast Du über einige Jahre auch noch negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die bei Dir zu einem niedrigeren persönlichen Steuersatz auf Deine Einkünfte führen. Allerdings sollte man bei den Renovierungsarbeiten beachten, dass aufgrund der Gesetzeslage energiesparende Zusatzmaßnahmen gefordert werden können, die die Renovierungskosten in die Höhe treiben.

Renovieren und dann verkaufen - das bringt wenig, denn dann muß man den Käufer finden, der genau die Vorstellungen hat, die Deiner Renovierung entsprechen. 

Ein Haus nach 40 Jahren als alt zu bezeichen halte ich für fragwürdig, entscheidend ist, welche Materialien und welche Ausführung damals gewählt wurden. Auch damals gab es schon energiesparende Bauweisen und hochwertige Baustoffe und mit Sicherheit wurde nicht soviel Kunststoff verbaut.

Antwort
von LittleArrow, 93

ein vermietetes Haus renovieren

Wieso vermietet? Es gibt doch keinen neuen Mietvertrag mehr.

Einkommensteuerlich bist Du mit Deinen Varianten 2 - 5 auf dem Holzweg, aber Verkaufen geht, ohne das ein Verkaufsgewinn zu steuerpflichtigem Einkommen führt (kein sog. "Spekulationsgewinn"). 

Wenn Du das Haus modernisierst/reparierst, ohne dass Du eine nachweisbare Vermietungsabsicht hast, kannst Du Deine Ausgaben dafür nicht einkommensteuerlich absetzen (also keine Werbungskosten gem. § 9 EStG!). Auch der Ansatz von haushaltsnahen Dienstleistungen gem. § 35a EStG (s. Antwort von hildefeuer) funktioniert nicht mangels Haushalt in dem Haus. Steuerlich kannst Du also gar nichts ab- oder ansetzen.

Andererseits ist die Situation zum Verkauf äußerst günstig, da derzeit zinsbedingt eine hohe Nachfrage besteht, die Wohnung nicht mehr freigezogen werden muß und der Erwerber seine Modernisierungsvorstellungen nach eigenem Geschmack und Vermögen voll verwirklichen kann. Der letzte Punkt ist sehr wichtig und überhaupt das Verkaufsargument!

Für einen Verkauf sollten allerdings Haus und Garten ordentlich hergerichtet werden, mindestens also alles Gerümpel weg, besenrein, Fenster & Bäder geputzt, Rasen gemäht und Wege freigeschnitten.  


Antwort
von hildefeuer, 64

Ich kenne Einbeck und auch Hildesheim. Klar sollte sein, Du kannst nur in die Renovierung investieren wenn Du der Eigentümer bist. Diese Überlegung muss am Anfang stehen, da auch nur der Eigentümer die Renovierungs-Rechnungen absetzen kann. Allerdings muss man sich den Lohn einzeln berechnen lassen, da man das Material nicht absetzen kann. Beispiel Malerarbeiten vergeben mit der Bedingung es muss der Arbeitslohn als eine einzelne Position ausgeworfen werden. Man kann also keinen Festpreis vereinbaren, was bei Handwerkern ein Nachteil sein kann aber nicht muss. Zudem ist die Summe gedeckelt.

Wenn Du nicht Eigentümer der Immobilie bist, erledigen sich alle Überlegungen bzgl. Steuern. Ich würde mir die Anteile überschreiben lassen von den anderen Erben und Renovieren und Vermieten, vor allem vor dem Hintergrund eines instabilem Euros und besserer Verkaufsmöglichkeit nach Renovierung. Allerdings bezweifle ich das Du mit 20.000€ auskommst. Eine Bad Renovierung kostet ca. ab 6000 aufwärts. WC und Küche und sonstige Malerarbeiten, nachträgliche Dämmung kommen hinzu. Hoffentlich ist nicht alles mit Holz verkleidet und dunkel? Wenn ja das muss alles raus. Ruf doch mal einen Makler in Einbeck an und mache mal einen Termin. Was sagt der dazu? So verkaufen oder zuvor Renovieren? Lass Dir zwei Verkaufspreise nennen unrenoviert und renoniert. Verkauft man ein unrenoviertes Objekt, sieht jeder potentielle Käufer ein Schnäppchen und oder einen Notverkauf. Davon gibt es in Einbeck duzende. Falls Du die anderen Erben auszahlen musst, erhöht sich das Risiko für ein Investment, es sei denn Du einigst Dich zuvor mit Ihnen bevor Du investierst. Solch ein Mietobjekt kann auch eine gute Altersvorsorge sein. die völlig von den gesetzlichen üblichen Altersorgemassnahmen Vorgaben abgekoppelt ist. Damit ist man viel flexibler als mit Riester, Rörup und gesetzl. Rente. Jemanden, der nach dem Objekt schaut und in der Nähe wohnt hast Du auch. Das ist wichtig. Du kannst Dich aus Hamburg nicht kümmern wenn der Wasserhahn tropft.

Kommentar von Snooopy155 ,

Beim Überschreiben fällt möglicherweise Schenkungssteuer an, denn die Schenkung von der Schwester hat nur einen Freibetrag von 20 000,- €.

Kommentar von hildefeuer ,

Vorausgesetzt gesetzliche Erbfolge, wären die Anteile ja so oder so darunter. Die Grunderwerbsteuer fällt auf jeden fall nicht an, wg. Verwandschaft.

Antwort
von wfwbinder, 50

Es gibt vermutlich nur 2 sinnvolle Lösungen:

1. DEine Mutter und Deine Schwester übertragen Dir ihre Anteile (zumindest Deine Schwester wohl gegen einen Ausgleich, denn bei Deinem Beispiel gehören ihr ja Werte von 25.000,- und wenn Eure Mutter mal verstirbt auch von deren Teil 1/2 (ausser sie verlebt es). Dann kannst Du renovieren/sanieren und vermieten, die Kosten mindern ggf. Deine Steuerlast (würde renoviert, wenn es zu 3/4 Schwester und Mutter gehören, gehen diese Verluste zu diesem Anteil an die beiden). 

2. Ihr verkauft es so wie es ist und teilt den ERlös. Ich denke nicht, dass man bei einem Verkauf die kompletten Sanierungs-/Renovierungskosten zurück erhält. Ausserdem kann sich der Käufer dann die Materialien selbst aussuchen. Dann könnt Ihr das Geld danach teilen.

Du musst Dich aber davon trennen, das wenn Du 20.000,- Euro in die Renovierung investierst, 20.000,- Euro Steuern sparst. Lediglich das zu versteuernde Einkommen vermindert sich um 20.000,- und Du sparst irgendetwas bei 35 % Steuern, also 7.000,- (mal grob geschätzt).

Kommentar von wfwbinder ,

Ich bin gerade angesprochen worden, ob die Sanierungs-/Renovierungskosten aus anschaffungsnahe Herstellungskosten sein könnten.

An die Möglichkeit hatte ich schon gedacht (siehe die Fomulierung:  Dann kannst Du renovieren/sanieren und vermieten, die Kosten mindern ggf. Deine Steuerlast), aber ich bin generell der Ansicht, dass dies nicht passt, denn es ist ja keine Anschaffung, sondern Erbschaft. Der Erbe(hier der Frager/die Erbengemeinschaft) treten an die Stelle des Erblassers. Es wäre also nur zu prüfen, ob die anfallenden Kosten als größere Reparatur auf mehrere Jahre verteilt werden kann, oder eben sofort voll abgezogen werden kann.

Kommentar von LittleArrow ,

Ich verstehe nicht, wieso hier Renovierungskosten zu einer Steuerersparnis führen, da es mangels Vermietungsabsicht keine Werbungskosten und mangels Haushalt keine hnDL sein können!

Kommentar von Primus ,

@LA: Du wurdest auch angesprochen und folgende Worte sind dabei gefallen:

LittleArrow hat völlig recht, wenn verkauft werden soll. Laut Sachverhalt waren aber noch beide Optionen offen. Eine Renovierung für einen Verkauf wirkt sich steuerlich nicht aus.

gez. E.B.

Kommentar von wfwbinder ,

@LittleArrow

Wenn Du meine Antwort gelesen hast habe ich nur zur Renovierung geraten, wenn auch vermietet wird.

Dann kannst Du renovieren/sanieren und vermieten, die Kosten mindern ggf. Deine Steuerlast

Kommentar von LittleArrow ,

Bei Vermietung hast Du natürlich recht. Ich bin allerdings dann durch den letzten Absatz der Antwort verwirrt worden: "Du musst Dich aber davon trennen, .... also 7.000,- (mal grob geschätzt).", was allenfalls bei Vermietung passt.

Kommentar von wfwbinder ,

DEshalb hatte ich ja nur von 2 sinnvollen Alternativen gesprochen:

Verkauf, dann ohne Renovierung

Vermietung, dann mit Renovierung

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