Frage von riven, 3.702

Noch nicht abbezahltes Haus meiner Eltern kaufen oder schenken lassen?

Hallo,

Es geht darum, das Mehrfamilienhaus meiner Eltern zu übernehmen, das noch Hypothekenfinanziert ist bei derzeit ca. 90000 Euro Restschulden. Gestern sprach ich mit der Bank. Sie meinte, dass für sie eine Schuldnerumschreibung möglich wäre, wenn ich noch 1800 Euro für die Kreditprüfung etc. zahle. Mir kommen diese 1800 Euro wie eine Märchengebühr vor. Die Bank meinte, dass der normale Weg über einen Kauf geht, dieser jedoch mit einer Entschädigung des Kredites verbunden ist. Man zahlt also Pi mal Daumen 90000 Euro plus die Zinsen,die in der Restlaufzeit anfallen würden minus Verwaltungskosten der Restzeit. Ausserdem müsste ich dem Finanzamt eine Steuer für den Kauf zahlen.

Jetzt meine Frage: Mit welchem Weg käme man mit weniger Verlusten weg? Mit dem Zahlen von 1800 Euro "Märchengebühr" an die Coba für eine Schuldenübernahme oder Kauf über eine Neufinanzierung über eine andere Bank wodurch ich möglicherweise weniger Kreditgebühren zahlen müsste. Die Zinsen von heute sind ja viel niedriger als im Jahr 1996, beim Kauf des Hauses durch meine Eltern. Die Notarkosten würden so oder so anfallen. Jedoch würde die Steuer an das Finanzamt abfallen, wenn ich die Schulden übernehme, und der Notar meine Übernahme als Schenkung durch meine Eltern einträgt und nicht als Kauf.

Vielen Dank

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Antwort
von Interhyp, Business Partner, 3.273

Hallo riven,

hoffentlich kann ich Dir hiermit etwas weiterhelfen:

Ein Schuldnertausch ist ein mit dem Einverständnis aller Vertragsparteien vorgenommener Austritt des bisherigen Darlehensnehmers und gleichzeitigen Eintritt eines neuen Darlehensnehmers in den bestehenden Darlehensvertrag. Es werden alle Rechte und Pflichten vom neuen Darlehensnehmer übernommen. Das heißt, Du übernimmst den Darlehensvertrag zu den bestehenden Konditionen.

Banken verlangen hierfür diese Gebühr, das Sie einen hohen Bearbeitungs- und Prüfungsaufwand haben. Deine Bonität als neuer Darlehensnehmer muss ja vollständig (anhand von Unterlagen) geprüft und die Verträge geändert werden. Außerdem muss die Schuldübernahme durch einen notariellen Vertrag oder eine notarielle Beurkundung von Statten gehen.

Solltet Ihr Euch für den Verkauf bzw. Kauf der Immobilie entscheiden, kommt natürlich die Vorfälligkeitsentschädigung auf Euch zu. Damit decken Banken Ihre Verluste bei einer vorzeitigen Kündigung des Darlehens ab. Der Vorteil für Dich wäre bei dieser Variante allerdings der, dass Du einen neuen Darlehensvertrag, bei einem Kreditgeber Deiner Wahl, zu den derzeit günstigen Konditionen, abschließen kannst.

Ob sich dies trotz der Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung lohnt, kannst Du dir am besten von einem Finanzierungsberater errechnen lassen. Vielleicht hilft Dir auch dieser Rechner, mit dem Du dir die derzeit in Frage kommenden Konditionen ungefähr berechnen kannst, weiter: http://www.interhyp.de/Zinsrechner

Ob aus steuerlicher Sicht eine Schenkung oder ein Kauf der Immobilie von Vorteil ist, kann Euch wahrscheinlich am besten Euer Steuerberater oder Notar mitteilen.

Viele Grüße und alles Gute für Dein Vorhaben.

Interhyp AG, Franziska

Antwort
von MadRampage, 2.537

Wenn der Kredit seit 1996 läuft und zwischenzeitlich KEINE neue Sollzinsbindung abgeschlossen wurde, könnten Deine Eltern den Kredit mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Dann darf die Bank hierfür keine Vorfälligkeitsenschädigung verlangen.

Ich nehme aber an dass dieser Kreditvertrag ca. 2006 neu abgeschlossen/verlängert wurde mit neuer Sollzinsbindung, so dass diese Möglichkeit der günstigen Kündigung erst wieder 2016 besteht.

Um was geht es Dir denn? Normal wäre ein Kaufvertrag, wobei der Verkäufer (hier Eltern) lastenfrei übergeben: Mit dem Geld aus dem Verkauf wird das Darlehen getilgt und die Grundschuld gelöscht, die Gebühren und Entschädigungen hierfür trägt der Verkäufer. Die Frage hier wäre also: Wie hoch ist diese Entschädigungszahlung an die Bank?

Und eigentlich sind Kreditberabeitungsgebühren und Kreditprüfungsgebühren im Allgemeinen unzulässig, weil die Prüfung im Interesse der Bank liegt, siehe dazu: http://www.focus.de/finanzen/banken/tid-31596/letzte-hoffnung-ombudsmann-hohe-kr...

Kommentar von Typderfinanzen ,

Zum letzten Absatz : Dies betrifft an sich nur Gebühren für Konsumentenkredite, nicht für Hypothekendarlehen.

Bei Hypothekendarlehen entsteht ein wesentlich höherer Aufwand, der diese Gebühren auch rechtfertigt.

Wem die Gebühren zu hoch sind, dem steht es frei sich von einer anderen Bank ein neues Angebot unterbreiten zu lassen.

Antwort
von Privatier59, 1.797

Jedoch würde die Steuer an das Finanzamt abfallen

Es gibt ja eine Menge Steuern in Deutschland, an welche hast Du denn so gedacht? Grunderwerbsteuer kann nicht entstehen da der Verkauf an Angehörige in gerader Linie von der Besteuerung ausgenommen ist. Schenkungsteuer kann nur bei Zuwendungen oberhalb des Freibetrags von 400.000,-- Euro pro Elternteil (Zuwendungen innerhalb von 10 Jahren werden berücksichtigt) anfallen. Wenn das Haus den Eltern gemeinsam gehört und Du die Schulden übernimmst und keine sonstigen Schenkungen in den letzten 10 Jahren erfolgt sind, wäre eine Übertragung im Wert von 890.000,--Euro somit steuerfrei. Hat das Haus einen höheren Wert?

Und das bei der Coba ist die bankübliche Erpressung: Wenn man darauf nicht eingeht, wäre Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen (durch die Eltern) und da müßte man mit dem spitzen Bleistift rechnen, was billiger ist.

Kommentar von riven ,

Das Haus hat einen Wert von ca. 250000 Euro. Fakt ist, bei einem Kauf müsste ich an das Finanzamt was abdrücken, bei einer Übernahme an die sch...-Commerzbank. Nun gibt es ja auch den Fakt, dass die Zinsen von heute viel niedriger sind als die von 1996. Sagen wir mal, die Restschulden plus Entschädigung machen 105000 Euro zusammen: Wäre es dann nicht besser, das Haus zu kaufen nach Aufnahme eines Kredites von einer (anderen) Bank? Dann würde ich doch durch die niedrigeren Zinsen in der ganzen Laufzeit summa summarum doch weniger Geld aus dem Fenster werfen, oder?

Kommentar von HilfeHilfe ,

na na na nicht im wort vergreifen. Nur weil die Verträge so geschrieben wurden das auch mal Gebühren anfallen ist es es kein schxx Bank.

Deine Eltern sollte es als "Geschäftsleute" bewusst sein das nur Luft in Deutschland nix kostet.

By the Way.

1996 ist die Finanzierung abgeschlossen worden ? welche Zinsfestschreibung bzw. wurde diese verlängert ?

Wenn Sie 10 Jahre gewählt haben und nochmal 10 verlängert wären wir im 17 Jahr. Man könnte ein Forwarddarlehen abschließen, gerne bei einer anderen Bank. Eine Gebühr die Grundschuld umzuschreiben zu lassen übernimmt idR die neue Bank. Ob ihr aber warten wollt / könnt kann ich nicht beurteilen ! Immerhin würde dann die Schxx Finanzierung bei der Schxx Bank noch satte 3 Jahre weiterlaufen.

Antwort
von TopJob, 2.082

Das ist ein reines Rechenexempel. Lass dir doch mal ausrechen, was an Vorfälligkeitsentschädigung (also entgangene Zinsen abzüglich Verwaltungskosten, abzüglich mögliche Einsparungen durch Sondertilgung) anfallen würde und wie teuer ene neue Finanzierung würde. 1.800 EUR hört sich auf den ersten Blick zwar nach nicht wenig Geld an (2% vom Restbetrag), ich würde sie aber nicht gleich als Märchengebühr bezeichnen. Ob die Höhe aber tatsächlich OK ist, würde ich hier anderen Experten überlassen.

Notargebühren fallen tatsächlich in beiden Fällen an. Die Aussage zu den Grunderwerbssteuern kann ich nich nachvollziehen, da die Übertragung von Eltern auf Kind steuerbefreit ist. Ansonsten stimmt die Aussage mit der Reduzierung des Werts aber schon (Haus ohne Schulden ist halt mehr Wert als Haus mit Schulden; deine Eltern würden dann aber im Grunde dir dann aber auch die 90.000 EUR zusätzlich schenken.

Kommentar von riven ,

Ich dachte, dass bei einem Kauf immer Steuern anfallen, auch unter nahen Verwandten. Sagen wir mal, die Restschuld plus Entschädigung pipapo beträgt 105000 Euro. Mit meinen Eltern schliesse ich einen Kaufvertrag von 110000 Euro ab. Somit hätten meine Eltern 5000 Euro in der Tasche und ich müsste einen Hypothekenkredit abschliessen, Notarkosten zahlen, und auch die Grunderwerbssteuer. Somit hätten meine Eltern 5000 Euro in der Tasche und ich eine monatliche Rate von nur 350 Euro z.B. von der Zürich (durch vergleich.de Hypothekendarlehen verglichen). Stimmt mein Gedanke oder habe ich einen Denkfehler?

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