Frage von Nolyn, 89

Mit wie viel Verlust muss ich rechnen, wenn ich mein Haus mit vorhandenem Wohnrecht verkaufen möchte?

Hallo.

Ich habe ein Zweifamilienhaus von meiner Mutter geerbt, wo meine 91 Jährige Oma noch das Wohnrecht hat, welches auch im Grundbuch eingetragen ist. Sie wohnt in einer 4 ZKB mit ungefähr 80 qm.Sie ist noch relativ fit und ich möchte das Haus aber unbedingt verkaufen und nicht länger warten.Mit wieviel Einbußen muss ich ungefähr rechnen? Und wie errechnet man diesen Wert am besten?

Vielen Dank für hilfreiche Antworten.

Antwort
von Brigi123, 68

Den Wert des Wohnrechtes errechnet man über die Lebenserwartung laut Sterbetabelle mal Jahreskaltmietwert. Oder gemäß §14 BewG (abgezinst). Den Mietwert kann man von einem Makler einschätzen lassen. Wenn dieser auch den Auftrag zum Hausverkauf bekommt, macht er das unentgeltlich. Also beispielsweise 3Jahre Lebenserwartung mal 5.000,- Euro Jaheskaltmiete = 15.000,- Euro Wohnrechtswert. Aber ob jemand ein Haus mit Wohnrecht der Oma kauft? Und ob die Oma das verkraftet?

Antwort
von Franzl0503, 57

Nolyn:

Den Mietwert für die mit dem Wohnrecht belastete Wohnung hast du nicht genannt, so dass ich für eine Beispielrechnung  von der Annahme einer Miete von 8,--€/qm/mtl. ausgehe:

Frau 91 J., Lebenserwartung 3,96 J., aufgerundet 4 Jahre.

Mietwert 80 x 8 x12 = 7.680,-- € jährlich, Zins 5,5, Faktor 3,505 = Wert 26.918,--..

Der Kaufpreis = aktueller Marktwert unter Berücksichtigung eines angemessenen Marktresonanz-Zuschlags wäre  um rd. 27.000,-- zu reduzieren.

Vom Käufer wäre das Wohnrecht als bestehenbleibendes Recht zuübernenhmen. Die Zustimmung der Berechtigten ist i.d.R. nicht erforderich.

Für den Fall, dass die Berechtigte ihre Wohnung dauernd aufgibt, z.B. durch Umzug in ein Seniorenheim, enthält die Bestellungsurkunde i.d.R. eine Bestimmung über die Löschung des Wohnrechts. Der Notar informiert.

Antwort
von Rat2010, 36

Ich denke, es hängt davon ab.

Der Kreis der möglichen Nachfrager mindert sich durch die Nutzungseinschränkung. Der Preis ermittelt sich durch Angebot und Nachfrage.

An den Markt gehen würde ich wohl so, wie unten ermittelt, also mit einem Abschlag, der sich aus Lebenserwartung und (nicht vereinnahmter?) Miete ermittelt. Weil z. B. Eigennutzung durch das Wohnrecht bis auf weiteres ausgeschlossen und Modernisierung wenig sinnvoll ist, kann der erreichbare Kaufpreis aber je nachdem (Marktlage, Lage usw.) deutlich darunter liegen.

Antwort
von NasiGoreng, 52

Geschätzte Lebenserwartung in Jahren x vergleichbare Jahresmiete.

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