Verhindert Wohnrecht einen Hausverkauf

micky:

Wird für dich (Mutter) auf deinem und dem Grundstücksanteil des Sohnes ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen, besteht für dich eine weitgehende Sicherheit, wobei folgendes zu beachten gilt:

1. Ein grundbuchlich durch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit gesichertes, lebenslanges aber auch zeitlich befristetes unentgeltliches Wohnungsrecht hat für den Berechtigten eine wesentlich größere Absicherungswirkung als ein Mietvertrag. Dadurch wird allerdings der Handlungsspielraum (Verkauf, Beleihung) des Immobilieneigentümers erheblich eingeschränkt. Das Wohnungsrecht erlischt mit dem Tode des Berechtigten, es ist nicht vererblich.
2. Besonders deutlich wird diese Art der Sicherung für den Berechtigten wenn es zur Zwangsversteigerung der Immobilie kommt, etwa weil sich Miteigentümer nicht über eine gütliche freihändige Veräußerung einigen können oder die Darlehen nicht mehr bedienen können oder wollen. Geht das Wohnungsrecht des die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigers im Rang vor, bleibt es nach den Versteigerungsbedingungen bestehen. Erlischt es mit dem Zuschlag, gilt folgendes: Der Berechtigte des durch Zuschlag erloschenen Wohnungsrechts hat Anspruch auf E r s a t z des Wertes aus dem Versteigerungserlös. Anstelle seines Wohnungsrechts, das ja nicht, wie z. B. einer Hypothek, auf Zahlung eines Kapitals gerichtet ist, tritt der Anspruch auf Ersatz des Wertes aus dem Zwangsversteigerungserlös (§ 92 Abs. 2 Zwangsversteigerungsgesetzt).
3. Die Verteilung des Zwangsversteigerungserlöses erfolgt nach der Rangordnung der Eintragung des Rechts (Hypothek, Grundschuld, Wohnungsrecht usw.) im Grundbuch. Danach werden aus dem Verwertungserlös die jeweils rangbesseren Gläubiger zuerst voll befriedigt, bevor der nächste in der Rangfolge sein Geld erhält.
4. Der Wertersatz soll im Hinblick auf Schwierigkeiten und der Unsicherheit der Schätzung der Belastung dem Interesse des Berechtigten, noch mehr aber den Interessen nachstehender Gläubiger Rechnung tragen, die nicht hinzunehmen haben, dass mit sofortiger Abfindung durch Schätzung eines Kapitalbetrages dem Erlös ein zu hoher Betrag entzogen wird.
5. Das Interesse des Berechtigten des Wohnungsrechts bemisst sich nach der ortsüblichen Miete der Räume und der Dauer der Befristung des Wohnungsrechts oder der statistischen durchschnittlichen Lebenserwartung, im Einzelfall auch der mutmaßlichen Lebensdauer des Berechtigten.
6. Für das Wohnungsrecht erfolgt die Ersatzwertzahlung in Form einer künftig fälligen G e l d r e n t e . Ausgezahlt wird die Geldrente in Zwölftel des Jahreswerts und zwar jeweils drei Monate im Voraus.
7. Das Deckungskapital kann n i c h t , etwa in der Form einer Kapitalabfindung, sogleich an den Inhaber des Wohnungsrechts ausgezahlt werden. Das Deckungskapital wird ohne Abzug eines Zwischenzinses errechnet, auch künftige Zinsen, die das Deckungskapital abwerfen können, bleiben bei der Bestimmung der Höhe unberücksichtigt.
8. Der Ersatzanspruch entspricht der Summe, die allen künftigen Leistungen gleichkommt, den fünfundzwanzigfachen Betrag einer Jahresleistung jedoch nicht übersteigt. Es ist zu bestimmen, dass aus den Zinsen und dem Betrag selbst die einzelnen Leistungen zur Zeit der Fälligkeit zu entnehmen sind. Die Hinterlegung erfolgt auf Ersuchen des Vollstreckungsgerichts nach der landesrechtlichen Hinterlegungsordnung für den Berechtigten. Die Art der Anlegung des Geldes bestimmt der zunächst Berechtigte.

Empfehlung: Du solltest gesteigerten Wert auf die einwandfrei e r s t e Rangstelle des Wohnrechts in Abt. II ohne Vor- und Gleichrangrechte in Abt. III des Grundbuchs legen und auch später einen Rangrücktritt oder den Gleichrang mit anderen Rechten ablehnen, sonst läufst du Gefahr, bei der Verteilung des Zwangsversteigerungserlöses leer auszugehen. Es ist Aufgabe des Notars, ausführlich zu belehren.

Wie kann ich das sonst verhindern?

Du must Ersparnisse bilden. Anders geht es nicht. Es wäre ja zu schön, wenn man Erb- und Pflichtteilsrechte so einfach aushebeln könnte. Und im übrigen droht Dir dann, wenn Du den Anteil ber bösen Schwiegertochter nicht auslösen kannst besonderes Ungemach: Die Teilungsversteigerung wäre dann letzte Konsequenz.

Kann durch ein ein eingetragenes Wohnrecht verhindert werden, dass ich das Haus verkaufen muß, um sie auszuzahlen.

Nein. Zunächst könnte ein Wohnrecht nicht gegen deinen Sohn als Miteigemtümer eingetragen werden. Dann würde es erlöschen, wenn die Schwiegertochter im Erbfall ihres Mannes Teilungsversteigerung (Zwangsversteigerung) betreibt - und sei es nur, um das Haus selbst günstig zu erwerben und (an dich) zu vermieten :-(

Wie kann ich das sonst verhindern?

Nur durch Ankauf seines hälftigen Miteigentumsanteils.

G imager761