Frage von Liesschen, 66

Müssen wir bei Teilgrundstückserwerb mit der Bank, mit der die Mutter finanziert, auch zwingend finanzieren?

Hallo zusammen,

wir wollen auf dem Grundstück meiner Schwiegermutter bauen. Das Bauamt hat unsere Bauvoranfrage genehmigt, somit dürfen wir so wie wir uns es vorgestellt haben bauen. Meine Frage ist, müssen wir mit der Bank mit der die Mutter finanziert auch zwingend finanzieren? Das Grundstück ist noch nicht komplett abbezahlt, aber das dürfte doch eigentlich kein Problem sein, so lange die Bank das Geld für das Teilgrundstück erhält, oder? Die Bank befürchtete, dass das Haus der Mutter evtl an Wert verlieren könnte, dadurch , dass es in zweiter Rehie liegt nach dem Bau, aber durch die Bestätigung des Bauamtes, dass der Zuweg zum Haus gegeben sei, denke ich, dass dies auch keine Probleme sein könnten, warum wir nicht auch mit einer anderen Bank finanzieren könnten. Danke vorab schon mal für euer Feedback!

Antwort
von Interhyp, Business Partner, 66

Hallo Liesschen,

gerne beantworte ich Deine Frage.

Die Bank sichert sich bei der Auszahlung eines Darlehens über das Grundstück der Immobilie im Grundbuch ab. Grundsätzlich gibt es für jedes Grundstück ein Grundbuch.

Wenn ich Deine Schilderungen richtig verstehe, besitzt Deine Schwiegermutter ein Grundstück und Du möchtest auf demselben Grundstück bauen.

Die Bank, die das Haus Deiner Schwiegermutter finanziert, steht im ersten Rang des Grundbuches und hat die höchste Sicherheit, da sie im Falle der Zwangsverwertung die Restschuld nebst Zinsen und Kosten ausgezahlt erhält. Da der zweite Rang im Grundbuch weniger Sicherheit bietet, sind nur wenig Banken bereit, ein Darlehen gegen eine Sicherheit im zweiten Rang zu vergeben. Wenn die Banken ein Darlehen im Nachrang finanzieren, dann zumeist zu relativ hohen Zinssätzen.

Es könnte alternativ eine Teilung des Grundstücks in Betracht gezogen werden, damit Deine Schwiegermutter und Du jeweils ein eigenes Grundbuch erhalten. Da Deine Schwiegermutter mit ihrer Bank aber einen Darlehensvertrag mit der Sicherheit über dieses eine bestimmte Grundstück geschlossen hat, müsste ihre Bank der Teilung des Grundstücks zustimmen, da eine Verkleinerung des Grundstücks die Sicherheit der Bank wiederum mindert.

Wenn die Sollzinsbindung des Darlehensvertrages Deiner Schwiegermutter ausläuft, ergeben sich verschiedene Möglichkeiten. Sodann könntet Ihr das Grundstück teilen und jeweils neu unabhängig voneinander finanzieren. Oder Ihr könntet das Darlehen Deiner Schwiegermutter anschlussfinanzieren und um das von Dir benötigte Darlehen erhöhen. Dann wärt Ihr allerdings beide Darlehensnehmer für ein Darlehen und würdet jeweils vollständig haften.

Ich hoffe, ich konnte Dir Deine Fragen beantworten.

Viele Grüße

Christina
Interhyp AG

Kommentar von Liesschen ,

Hallo Christina,

erstmal vielen Dank für deine fixe Antwort. So viel ich weiß, zahlt die Mutter den Kredit seit ca. 5 Jahren ab. Ich denke also, dass die Sollzinsbindung noch ein paar Jahre gehen wird. Ich hatte halt eben gedacht, dadurch , dass wir das Grundstück teilen wollen und die Bank ja das Grundstück bezahlt bekommt, macht es keinen Unterschied wie die Bank das Geld für das Grundstück erhält. Ich habe auch das Gefühl, dass die Bank uns schikanieren möchte, da sie uns erst zu einem Termin für die Fianzierung einladen, wenn die Mutter aus der negativ Bewertung in der Bank rausfällt und das geht wohl nur, wenn sie ihr Girokonto über 2 Monat im plus hält . Da frag ich mich doch, was hat unsere seprate Finanzierung mit dem Girokonto der Mutter zu tun?!

Kommentar von Interhyp ,

Im Moment sind Deine Schwiegermutter und die Bank Vertragspartner über den vereinbarten Zeitraum der Sollzinsbindung.

Sofern Ihr einen Teil des Grundstücks herausteilen möchtet, ändert sich die Grundlage für den Darlehensvertrag.

Wenn Ihr das Grundstück herausteilt und den Darlehensteil vorzeitig ablöst, hat die Bank einen Sicherheits- und Zinsverlust. Beidem muss sie nicht zustimmen. Wenn sie zustimmt, wird sie vermutlich für den Zinsverlust eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.

Die weitere Finanzierung mit Deiner Schwiegermutter würde gegebenenfalls durch die Bank neu hinsichtlich Bonität etc. geprüft werden. Da Du schreibst, dass sie bei der Bank negativ bewertet ist, ist davon auszugehen, dass sie eventuell keine weitere Finanzierung erhalten würde und das gesamte Restdarlehen zurückzahlen müsste. Ob sie bei einer andere Bank ein entsprechendes Darlehen erhält, kann ich nicht einschätzen.

Kommentar von Liesschen ,

Also wird es wohl darauf hinauslaufen, dass wenn wir finanzieren möchten, es nur mit der Bank der Mutter geht, hab ich dich richtig verstanden? Ist wirklich sehr schade, dachte es gäbe evtl einen anderen weg. Und wenn die Sollzinsbindung abgelaufen ist, gäbe es noch andere, richtig? Dann werd ich mal versuchen in Erfahrung zu bringen, wie lange diese noch besteht. Vielen Dank für deine hilfreichen Infos!

Kommentar von Liesschen ,

Habe grade nochmal mit der Bank telefoniert. Es ging der Bank darum, da die dachten, das es bei der Grundstücksteilung um eine Schenkung gehen sollte, mussten die die Schnekung Begründen können, daher war auch das Girokonto der Mutter relevant. Wir haben uns jetzt darauf geeinigt, dass es um einen kauf des Grundstücks handelt und wir somit auch einfacher einen Kredit bekommen können. :D

Antwort
von Franzl0503, 33

lieschen:

Deine Schwiegermutter ist Alleineigentümerin eines belasteten Grundstücks, auf dem du im hinteren Teil ein bereits bauamtlich genehmigtes Haus errichten möchtest und hierfür Fremdkapital, möglichst  von einem anderen Darlehensgeber, benötigst. Zuweg, Zufahrt und Anschluss an Wasser, Kanal, Strom, Gas usw. dürften – gfl. durch Grunddienstbarkeiten -  gesichert sein.

Die reale Teilung des Grundstücks und der Erwerb des neugebildeten Flurstücks ist neben der Bildung von Wohnungseigentum stets vorzuziehen und zwar lastenfrei.

Die Bank soll dir aufzeigen, unter welchen Voraussetzungen sie das neu zu bildende Flurstück auf der Pfandhaft freigibt. Hinzu einige Stichworte:Persönliche gesamtschuldnerische Mithaft, Bürgschaft, Teilrückführung des Darlehens, Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

Alternativ soll sie dir ein Darlehensangebot unterbreiten. Der zulässsige Beleihungsraum wird durch den Wert des Neubaus beträchtlich ausgeweitet.

Antwort
von Delle, 38

Hallo, wenn ich recht verstanden habe wird das Gründstück n i c h t geteilt und ist auch nicht gewolllt??? Somit ist Ihre Bank immer benachteiligt, denn deren Forderung ist immer nach der Bank der Mutter! und umgekehrt: wenn es einmal zur Zwangsverwertung- aus welchem Grunde auch immer- kommt leidet auch IhrAnwesen darunter.

Da muss schon eine grundbücherliche Aufteilung incl. Auflassung her, sonst ist Ihre Finanzierung bzw. der Schiegereltern problembehaftet..

Kommentar von Liesschen ,

Doch wir haben eine Teilung beabsichtigt, dadurch , dass wenn wir irgendwann evtl verkaufen wollen, es so viel unkomplizierter ist. Ich will mich quasi nur absichern, das die Finanzierung nicht zwingend mit der Hausbank der Mutter gemacht werden muss, da die mir auch wirklich unsympathisch gegenüber getreten sind.

Antwort
von Delle, 26

Dann lass dich nicht einschüchtern und fordere die Freigabe von der Bank und finanziere bei deiner Bank...wenn Schwierigkeiten gemacht werden,melde dich....

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