Frage von PeterZwanz, 50

Über einen Finanzberater bin ich auf den Pro Real Fonds 4 von One Group GmbH gestoßen. Sollte man dort investieren oder hat jemand Erfahrungen?

Ich habe schon einiges im Netz gefunden wie: http://www.finanzen.net/nachricht/aktien/ONE-GROUP-fuehrt-ProReal-Deutschland-Fo... . Wenn ein Vorgängerfonds ausgezahlt wurde, kann man doch eigentlich davon ausgehen, dass auch der nächste Fonds gut verläuft oder?

Antwort
von Sammy760, 34

Dir ist schon klar, dass es sich hier um ein Alternatives Investment (AIF) mit den verbundenen Risiken handelt, oder?

Abzug aus der Produktinformation:Die Anleger beteiligen sich an der ProReal Deutschland Fonds 4 GmbH & Co. geschlossene InvKG und investieren somit mittelbar in Immobilien-Projektentwicklungen in Deutschland. 

Hierzu beteiligt sich die Fondsgesellschaft als Stiller Gesellschafter an der One Project Development AIF 4 GmbH und erhält hieraus eine gewinnabhängige Verzinsung von bis zu 7 % p.a. 

Die One Project Development AIF 4 GmbH ihrerseits beabsichtigt durch die Beteiligung an Projektgesellschaften, Erträge aus der Errichtung und Veräußerung von schwerpunktmäßig Wohnimmobilen in deutschen Metropolregionen zu generieren.

Die Projektentwicklungen erfolgen mit dem Ziel einer Veräußerung. Eine Vermietung der Immobilien bis zur Veräußerung ist jedoch zulässig. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung stehen die konkreten Projektentwicklungen noch nicht fest.

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Der letzte Satz stellt klar, dass es sich hier um einen sog. Blind-Pool handelt. Das muss nicht schlecht sein. Nur Du weist vorher nicht worin Vielleicht sind jetzt schon die Zielinvestitionen definiert.

Auch solltest Du Rücksprache mit Deinem Steuerberater halten, wie sich solch eine stille Beteiligung steuerlich auswirkt. 

Skeptisch macht mich, dass es neben der Beitrittserklärung auch eine Beitrittserklärung-Erhöhung gibt. Das passier meist, wenn das Fondsvolumen nicht innerhalb der geplanten zeit eingeworben wird. Hier versucht der Vertrieb nochmal bei bereits bestehenden Kunden zusätzliches Geld einzuwerben um das Volumen voll zu bekommen.

Beachte auch die Kosten:

Agio: 3%

Initialkosten: 9,01% 

Laufende Kosten 0,91 % p.a. des Nettoinventarwertes mindestens jedoch 246.330 EUR bis einschl. 2017 mindestens jedoch 24.990 EUR ab 2018

Ach ja, hinterfrage mal, wie viel Fremdkapital der Fonds aufnimmt, wie hoch die Zinsen in einer Zeit sind in der die Objekte erst erstellt werden und noch keinen Profit abwerfen.

Das soll keine Bewertung sein. Wenn das Management all diese Kosten verdient und dann auch zusätzlich die geplante Rendite erwirtschaftet ist alles ok.

Kommentar von Sammy760 ,
Kommentar von detlef32 ,

Immer mehr Geld aufzunehmen und die ersten Gelder pünktlich zurück zu zahlen - irgendwie erinnert mich das an Pyramidensysteme.
Aber zur Ehrenrettung: Ich durchschaue das ganze Konstrukt nicht und vor allem nicht wie die bei Negativzinsen bei den Banken noch diese Renditen (incl. Vertriebskosten) einigermaßen sicher erzielen können. 
Und in Dinge die ich nicht verstehe würde ich persönlich nicht investieren.

Antwort
von Niklaus, 17

Geschlossene Immobilienfonds sind geschlossene Beteiligungen. Das
heißt sie bergen das volle Unternehmerrisiko. Bis hin zum Totalverlust. Das
sollte man als Anleger wissen. Hat der geschlossene Immobilienfonds nur in
Mietobjekte investiert und die Mieter ziehen aus, dann gibt es keine Miete.
Daraus folgt natürlich auch keine Rendite. Folgende Fragen sind vorher zu
klären.

Wie hoch ist der Anteil der Fremdfinanzierung?

Wie hoch die Tilgung?

Welche Laufzeit haben die Mietverträge?

Wer sind die Mieter?

Wie hoch sind die weichen Kosten?

Gibt es eine Nachschusspflicht?

Wo steht die Immobilie?

Wie ist die Aufteilung Gewerbe/Wohnungen?

Wer ist der Initiator?

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