Spekulationssteuer bei Neubau nach Abriss und erbe?
Hallo zusammen, kurz zum Sachverhalt, mein Vater ist 2015 gestorben und das Grundstück inklusive Haus wurde erworben 1987 und war 50% papa 50% mama, nachdem Tod wurde das Grundstück aufgeteilt auf 33% mama 33% Bruder 33% Ich, und wir haben das alte EFH abgerissen und ein MFH mit 3 Wohneinheiten gebaut, eine Wohnung davon gehört komplett mir, habe diese aber direkt 2018 vermietet ohne drin selbst gewohnt zu haben, nun ist meine Frage ob ich bei evtl Verkauf meiner Wohnung eine spekulationssteuer zahlen müsste da der Neubau 2018 abgeschlossen wurde oder bin ich da raus weil das Grundstück inklusive EFH bereits ja 1987 gekauft wurde von meinen Elfern, hoffe der Sachverhalt ist verständlich, bitte um Hilfe
3 Antworten
Der Fall ist weit komplizierter, als man auf den ersten Blick. meint.
- Es stellt sich die Frage, "Deutschland oder Österreich?"
- Wie bist du an die 20,5 % gekommen, denn bei normaler Erbfolge, hättest Du 1/4 der Haushälfte Deines Vaters geerbt. Von der Mutter etwas erworben? von der Mutter geschenkt bekommen?
So kann ich nur sagen, Spekulationssteuer brauchst Du nicht zu zahlen, weil es die nicht gibt, aber der Gewinn aus dem Verkauf der Wohneinheit unterliegt teilweise der Einkommensteuer. wie hoch dieser Anteil ist, muss ermittelt werden.
also ist es dabei unrelevant ob das Grundstück bereits seid 1987 in unserem Besitz ist?
Habe ich das geschrieben?
Nein, ich habe nur gesagt:
aber der Gewinn aus dem Verkauf der Wohneinheit unterliegt teilweise der Einkommensteuer. wie hoch dieser Anteil ist, muss ermittelt werden.
Die Sache muss aufgeteilt werden. zum Glück hast Du nicht von der Mutter gekauft, sondern geschenkt bekommen. Damit ist der Teil, der den Grund und Boden betrifft schon mal einkommensteuerfrei.
Oki vielen Dank schon mal,
angenommen mein Grundstücksanteil der Schenkung wurde mit 36.000€ bewertet,
meine Baufinanzierung (inklusive Notar etc) lag bei 240.000€
und mein theoretischer Verkaufspreis aktuell meiner Wohnung wäre bei ~400.000€,
würde somit bedeuten das ich ja 160.000€ Gewinn davon abgezogen 36.000€? Richtig?
wäre es unterm Strich ein Gewinn von 124.000€ und somit 42% zu versteuern oder? Da mein Jahreseinkommen inklusive Mieteinnahmen bei 59.000€ liegt
bin ich da aufm richtigen Weg?
mir ist leider immernoch nicht ganz klar, weil es ja im Grunde eine Modernisierung (alt abgerissen neu aufgebaut) gewesen ist ob die spekulationsfrist von 10jahre ab Bau/Fertigstellung meiner Wohnung begann oder damals 1987 beim Erwerb des Grundstückes mit einem EFH
Oki trotzallem vielen Dank, werd aber so wie es sich anhört einiges abdrucken dürfen
Evtl grob überschlagen was denken sie wie viel Steuer anfällt?
Hallo wfwbinder,
bei der Berechnung des steuerlichen Verkaufsgewinns innerhalb der derzeit noch geltenden Spekulationsfrist von 10 Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung für private Immobilienverkäufe (u.a. 3-Objekt Regel) müssen alle für dieses Objekt jemals in Anspruch genommenen steuerlichen Abschreibungen (= Gebäude-AfA) gewinnerhöhend hinzugerechnet werden!
Das kann bewirken,
dass aus einem Verlust-Verkauf trotzdem ein steuerlicher Gewinn wird,
der versteuert werden muss.
Siehe z.B.
https://www.steuerschroeder.de/spekulationssteuer-immobilien.html
Dort sehr schön übersichtlich dargestellt:
Veräußerungspreis
- Anschaffungskosten
= Gewinn/ Verlust
+ bisher in Anspruch genommene AfA
- Veräußerungskosten
= Spekulationsgewinn
Vielen Dank für die freundlichen Hinweise, aber ich habe in unserer Kanzlei schon eine ganze Reihe von Gewinnen aus dem Verkauf von Grundstücken und Häusern berechnet.
Der Frager wird mit den eingestellten Links allerdings nicht zum richtigen Ergebnis kommen, weil in diesem Fall (altes Haus wird abgerissen, ein neues Gebaut) noch weitere Einflussgrüßen dazu kommen.
Da hier aber eben nicht alle Details vorliegen, hilft bei ihm definitiv nur der Besuch bei einem Steuerberater.
Hallo Ma276re,
nachdem deiner Mutter 50 % der Immobilie gehört haben und sie jetzt nur noch 33 % hat, muss sie - außerhalb des Erbfalles (dein Vater) - je 8,5 % an ihre beiden Kinder verschenkt haben. Oder diese haben es der Mutter abgekauft.
Für den Beginn der Spekulationsfrist kommt es bei Erbschaft und Schenkung darauf an, wann der Erblasser oder Schenker die Immobilie erworben hat.
Erben bzw. Beschenkte (Kinder) sind Rechtsnachfolger, nicht Käufer.
Dein steuerliches Problem ist der Abriss des Altbaues und ein Neubau als Ersatz.
Löst der Ersatzbau den Neubeginn der Spekulationsfrist ab 2018 aus?
Diese für dich entscheidende Frage muss ein Steuerberater rechtsverbindlich und wegen der Beweisbarkeit schriftlich klären.
Erbfall und Schenkung
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https://ratgeber.immowelt.de/a/spekulationssteuer-dann-wird-der-immobilienverkauf-teuer.html
https://www.hausgold.de/immobiliensteuern/spekulationssteuer/
https://www.hausfrage.de/spekulationssteuer/
Berechnung der Spekulationssteuer:
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Verkaufserlös
+ in Anspruch genommene Abschreibungrn für Abnutzung (AfA)
– Verkaufskosten
– ehemaliger Kaufpreis
– Kaufnebenkosten
– nachträgliche Herstellungskosten
Erbfall mit Abriss und Neubau Gebäude
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ttps://www.taxpertise-online.de/Expertisen/2019/Einkommensteuer/Sonstige-Einkuenfte/23-EStG-Frist-Beginn-bei-Abriss-altes-Gebaeude
Richtig genau das ist mein Problem, und ja meine Mutter hat mich beschenkt das alles notariel abgelaufen ist, aber so wie ich das rauslese entfällt die spekulationsfrist ja somit, bzw keine Steuer auf den Gewinn des Verkaufs, da das Grundstück ja deutlich früher erworben wurde
Wenn Du sie teurer verkaufst als sie gekostet hat, inlusive Abzug der Kosten ja.
Obwohl das Grundstück (ebenso mein Erbe) bereits in Besitz ist seid 1987? Und ja wäre ein satter Gewinn
deutschland, per Schenkung habe ich meinen Anteil bekommen 2017 vor dem Bau des neuen Hauses bekommen notariel, also ist es dabei unrelevant ob das Grundstück bereits seid 1987 in unserem Besitz ist? Weil der Gewinn wäre doch recht deutlich aktuell